xx区东北部地区市场调查报告
一、 区域概况
近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成,尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫星城之一,使通县受到了非常大的影响,加快了通县地区的建设发展速度。
通县东北部地区区域范围为:西起北关环岛,东至潞邑地区,南起京哈高速路,北到丛林庄地区。此区域属于通县的郊区,因此人文环境较差,文化水平、人均收入偏低,商业和交通都很不发达。近年来随着通县地区整体的快速发展,有了一定的改观。区域内目前已有多条线路可直达市区,虽然大多路面较窄,且维修保养不当,路面情况较差,但解决了人们出行的问题。此区域的房地产项目启动较早,早在1995年,华龙小区、富河园就已开始销售,并吸引部分城区人口在此落户,使此地区的整体人口素质有所提高。此地区的市政配套建设速度较慢,故此缺少大规模的房地产项目。
二、 区域市场分析
此区域内现有普通住宅、高档别墅等十余个项目,其中9个项目尚有市场表现,分别为:富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园、华龙小区、新潮家园、上潞园、丛林庄小区、天润别墅。
因为此区域的项目分布比较分散,有一定的地区差异,所以将以上项目按地域划分(项目聚集地),可分成三个部分,区域内的南区、西区、北区。
1. 西部地区(北关地区)
西部地区自西向东依次排列着:富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园4个项目。
项目情况表
项目名称 | 富河园 | 西潞苑 | 枫露皇苑 | 枫露花园 |
发展商 | 北京开原房地产开发公司 | 北京正圆房地产开发公司 | 北京五龙新村开发公司 | 民望房地产开发公司 |
代理商 | 无 | 个人 | 3、4期信达行代理 | 无 |
地理位置 | 北关环岛西北角 | 北关环岛正北2公里 | 东潞路西侧 | 东潞路东侧 |
建筑规模 | 17万㎡ | 共32万㎡一期20万;二期8万 | 一、二期158栋;三、四期97栋,10万㎡ | 7栋楼,10万㎡ |
规划类型 | 多层 | 多层 | 别墅 | 多层 |
配套情况 | 四期有会所 | 超市 | 运河文化广场、网球、足球场、泳池 | 超市、小学、幼儿园、医院 |
价格 (元/平方米) | 二期2650-2980;三期均价3000 | 均价2200 | 精装8500;毛坯6000-7000 | 起价1780;最高2150 |
优惠比例 | 98折 | 95折 | 未定 | 无 |
工期情况 | 一期现房;二期年底;三、四期在建 | 一期现房、二期2003年1月 | 一、二期现房;三期在建;四期未建 | 现房 |
开盘日期 | 1995年 | 1998年 | 1995年 | 2000年 |
销售进度 | 一期100%;二期95%;三、四期未开盘 | 一期100%;二期40% | 一、二期80%;三、四期未开盘 | 90% |
潜在供应量 | 6万㎡ | 10万㎡ | 280栋 | 3000㎡ |
户型配比(㎡) | 二居85-114;三居114;五居180 | 三居92-129 | 173.16-541.88 | 二居88-89;三居125 |
主力户型 | 二居103㎡ | 二居73-79㎡ | 250㎡ | 三居125㎡ |
园林绿化 | 30% | 30% | 40% | 30% |
装修标准 | 毛坯 | 毛坯 | 毛坯 | 初装 |
媒体选择 | 北青通栏 | 小块广告 | 北青 | 小块广告 |
客群分析 | 市区内百领 | 市区内年轻人、打工族 | 市区内的成功人士 | 市区内人群 |
销售热线 | 65680596 | 69522095 | 89598751 | 65811127 |
交通及环境
此区域显然已经与xx城区的发展速度同步,宽阔的道路、多条可直达市区的公交线路,完善的市政配套设施,整洁的周边环境,温玉河与潮白河穿流其间更是一种说不出的美妙感觉。
项目情况
富河园、西潞苑、枫露花园、枫露皇苑都属于有一定市场知名度的项目。普通住宅中西潞苑的建筑规模最大,总建筑面积32万平方米,属于大型居住区。建筑形式为多层,户型种类齐全,格局新颖,价格较低,均价2200元/平方米。但社区配套不够完善,只有一个超市。
枫露花园与西潞苑的基本情况比较相似,只不过社区偏小,总建筑面积10万平方米。富河园可以算这一地区的精品项目,坐落于北关环岛西北角,位置优越;外观华丽,楼体设计新颖,外墙采用华丽的涂料,社区内有多层楼,也有高层塔楼,分为四期建设,有完善的配套,四期设有会所,多种户型可供选择,一、二期的销售工作已经圆满完成,即将开盘的三期,期房均价3000/平方米的价格偏高。
此区域的发展前景不言而喻,是东北部房地产发展的重头戏,无论从位置、交通、环境都具有先天优势。
2. 南部地区(潞邑地区)
南部地区由南向北依次排列着:华龙小区、新潮家园、上潞园3个项目。
项目情况表
项目名称 | 华龙小区 | 新潮嘉园 | 上潞园 |
发展商 | 北京民望房地产开发公司 | 北京鹏程房地产开发公司 | 北京海涛房地产开发公司 |
代理商 | 无 | 无 | 个人 |
地理位置 | 北关环岛向东 | 潞邑地区,北关环岛向东 | 北关环岛向东 |
建筑规模 | 53栋楼,32万㎡ | 47万㎡
| 9栋楼,8万㎡ |
规划类型 | 多层 | 多层 | 多层 |
配套情况 | 小学、7万平米绿地、医院、超市 | 超市、银行、邮局、幼儿园、翔程公园(30000㎡) | 无 |
价格(元/㎡) | 起价1850;最高价2200 | 起价1740均价2160
| 起价1530;最高价1950 |
优惠比例 | 一次性98折 | 一次性98折 | 无 |
工期情况 | 现房 | 一期现房、二期10月入住 | 一期现房、二期有一栋未完工 |
开盘日期 | 1995年 | 2000年 | 2000年 |
销售进度 | 90% | 一期90%二期50%
| 一期80%;二期30% |
潜在供应量 | 4000㎡ | 30万㎡ | 5万㎡ |
户型配比(㎡) | 一居57-60;二居60-90;三居96-122 | 一居59二居88-89三居129四居167
| 一居54;二居73-93;三居81 |
主力户型 | 二居80 | 二居88 | 二居73 |
园林绿化 | 30% | 40% | 30% |
装修标准 | 毛坯房 | 精装 | 毛坯房 |
媒体选择 | 北青、晚报???(豆腐块) | 分栏广告 | 小宣传单 |
客群分析 | 拆迁户、市区内的居民 | 拆迁户、市区内的居民 | 生活水平较低的人 |
销售热线 | 89590216 | 89596222 | 89593383 |
交通及环境
南区道路平整、有公交线路可直达市区与xx城区,市政配套较完善,人们出行、购物、娱乐较方便,近年来有一些城市居民落户在此。由于此地区建设开发正在进行中,所以卫生环境较差,还有待改观。
项目情况
南区房地产项目较少,南区南部的华龙小区为此区域内的代表项目,该小区的总建筑面积32万平方米,共53栋多层建筑,楼体设计风格比较时尚,采用的是落地阳台、铁艺护栏、外墙是鲜艳的涂料,户型种类多,大多为南北朝向,户型格局也比较合理,但房屋的使用率比较低。小区的配套完善,有学校、超市、医院、公交车站,均价为2100元/平方米,此小区的居民大多为市区人口。
新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区,但目前仅开发了10万平米,大部分尚未开发(包括其社区配套),且一期开发的几栋楼无特色,在售的二期共四栋楼,推出了精装修的交房标准,均价才2160元/平方米,有一定的价格优势,随着开发面积的增加,社区规模的扩大,社区配套的逐步完善,此项目发展前景比较乐观。
与两者相比,上路苑较逊色的多,由于此项目属南区的北部,所以与北区项目价格比较相近,起价1530元/平方米,总建筑规模30万平方米,户型种类较少,格局陈旧,社区无配套,居住人口素质较低。
随着其南部新华大街的发展,此区域具有较大的发展潜力,再有珠江集团在此大片征地,要在xx区建成“城中之城”,势必会带动此区域房地产业的发展。
3. 北部地区(丛林庄地区)
项目包括:丛林庄小区、天润别墅2个项目。
项目情况表
项目名称 | 丛林庄小区 | 天润别墅 |
发展商 | 北京鑫华房地产开发公司 | 北京鑫华房地产开发公司 |
代理商 | 无 | 无 |
地理位置 | 通洲县城东北8公里 | 通洲县城东北8公里 |
建筑规模 | 81栋,40万㎡ | 10万㎡ |
规划类型 | 多层 | 别墅 |
配套情况 | 文化公园 | 花园、网球场、文化广场 |
价格(元/㎡) | 起价1380;均价1600 | 独栋4200;69万栋、联排3000;52万/栋 |
优惠比例 | 一次性99折 | 一次性98折 |
工期情况 | 现房 | 现房(一期)二期50%,余下50%年底交房 |
开盘日期 | 1996 | 1999 |
销售进度 | 95% | 独栋80%;联排35% |
潜在供应量 | 2000㎡ | 4万㎡ |
户型配比(㎡) | 三居106(唯一的户型) | 独栋339-800;联排180-246 |
主力户型 | 三居106 | 独栋339;联排186 |
园林绿化 | 30% | 40% |
装修标准 | 毛坯 | 毛坯 |
媒体选择 | 小块广告 | 路牌、北青 |
客群分析 | 拆迁户、单位集团购买 | 市区内人群、追求生活品质 |
销售热线 | 89599809 | 89591041 |
交通及环境
北区属于区域内较偏僻的地带,道路狭窄、坎坷不平,只有一条公交线,无任何市政配套设施,常住人口较少,属待开发地段。
项目情况
两项目的开发商是同一家房地产开发公司,建筑规模比较大。丛林庄小区在售的仅一种户型,格局的设计陈旧,起价为1380元/平方米,价格在通县来讲是最低的。天润别墅户型种类比较单一,密度较大,每栋别墅的间距很小;起价为3000元/平方米。两项目虽然社区规模大,但目前社区的配套设施较少,生活、娱乐条件较差,今年年底会建成文化公园与文化广场,可以使两项目增加一些配套设施。两项目仅仅能够满足购房群体的最低居住要求,唯一的优势是价格低。
三、 区域项目分析
1. 建设规模分析
西潞苑、新潮嘉园、华龙小区和丛林庄小区总建筑面积都超过了30万平方米,至少分为三期开发,每一期平均只开发10万平方米左右。其他项目开发的规模每一期大概也是10万平方米左右,说明了这些项目的开发商具有一定的实力,并且对此区域的发展前景看好。
2. 配套设施分析
由于此区域内的多数项目的社区规模较大,并因周边生活配套设施不够完善,所以社区内的配套是必不可少的,大多项目在社区内有超市、菜市场,还有的项目有学校、幼儿园,特别是华龙小区修建了7万平方米的社区公园。
3. 建筑形式分析
此区域的住宅项目全部为多层楼,大多是南北朝向的,没有电梯。
别墅项目则分为独栋和联排两种,整体规划得不好,外观参差不齐,密度较大。
4. 市场供应量分析
此区域目前在建的新项目不多,但在售的项目基本上都有后期建设,仅这次调查项目的后期供应量就有56万㎡。
5. 户型分析
户型分析表
| 户型 | 住宅 | 别墅 |
户型面积 | 一居室 | 50—60㎡ | 180㎡—800㎡ |
二居室 | 70—90㎡ | ||
三居室 | 90—110㎡ | ||
户室比例 | 一居室 | 10% | 联排30% |
二居室 | 50% | 独栋70% | |
三居室 | 40% |
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此区域住宅的户型种类比较齐全,大多项目都具有一居到三居的多种户型。可以看出此区域的户型以小面积为主,比较经济实用。户内的布局大多是两厅一卫(二居、三居)、南北都有阳台,与在此区域购房群体的消费观念、经济收入相吻合。而且由于是多层,所以房屋的使用率较高,房屋的使用面积都超过了75%。户型配比以二、三居为主,配有少量的一居,住宅的户室比例为:一居占户型总量的10%,二居占50%,三居以上的占40%。别墅为:独栋70%,联排30%。
区域内的别墅项目虽然很少,但户型种类及户型面积却非常齐全。共有十余种户型,部分配有400㎡以上的私家花园,可满足满足消费者的不同品位。
6. 价格分析
经过调查,此区域的住宅均价在2000/㎡,住宅价格自西南向东北价格逐渐降低,富河园小区均价2800/㎡,最北端的丛林庄小区均价仅1600/㎡。
由于房屋的总价较低,打折的幅度不大,一般为98折,只有西潞苑小区可以达到95折。房总价低并且都可以做贷款,对一般平民百姓来说是比较容易接受的。
别墅的价格也是因位置而定的,天润别墅的位置较偏僻,均价仅3500/㎡;枫露皇苑的位置及交通条件比较好,均价6500/㎡。
7. 销售周期及销售率分析
销售周期及销售率分析表
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| 开盘时间 | 销售面积 | 销售率(目前在售) |
普通住宅 | 富河园 | 1995 | 17万㎡ | 90% |
西潞苑 | 1998 | 32万㎡ | 40%(二期) | |
枫露花园 | 2000 | 9万㎡ | 90% | |
华龙小区 | 1995 | 30万㎡ | 90% | |
新潮家园 | 2000 | 47万㎡ | 50%(二期) | |
上潞园 | 2000 | 7万㎡ | 30%(二期) | |
丛林庄小区 | 1996 | 40万㎡ | 95% | |
别墅 | 枫露皇苑 | 1995 | 10万㎡ | 80% |
天润别墅 | 1999 | 10万㎡ | 独栋80%联排35% |
根据调查可以看出,此区域的项目一期大多已经到了销售收尾阶段,部分项目一期已售罄,二期的销售正在进行,销售率已经近半。普通住宅项目的销售周期最短的是枫露花园和上潞园,二项目都是从2000年开始销售的,用2年时间分别销售了9万㎡,和7万㎡,平均每年销售4万或5万平方米。销售周期最长的是华龙小区,从1995年就开始销售,目前共销售了30万㎡,平均年销售4万㎡。其它的项目虽然销售周期不同,但平均年销售面积与前两项目基本相同。可以看出,此区域项目的销售速度大致相同,项目规模越大,销售周期越长。特别提到丛林庄小区的销售速度较快一些,大概每年能够销售7万㎡。由于此区域的项目面对的消费群体是大众百姓,所以房屋销售非常有市场,开发面积如果不是很大,基本上是盖完楼就可以卖掉,所以大多现房或准现房的销售率很高。
8. 广告宣传分析
此区域项目的宣传方式比较一致,每个项目都有路牌(从县城一直指到项目所在地);由于房价低,广告投入也不大,一般只在报纸上打很小一块广告(分栏广告),还有的在市区内设有售楼部,发小宣传单。
四、 地区特征总结
1. 优势特征
此区域内的房地产项目的优势可以总结出以下结论:价格低、户型面积设计经济实用,社区规模较大,社区配套较完善,生活设施齐全(暖气、有线电视管道天然气、24小时热水、宽带),物业管理费比较低(大部分项目的收费标准为0.5元/平方米/月),其它的收费标准也比市区的偏低,使购房者在这里感觉到买房实惠,养房也轻松。
2. 劣势特征
此区域的缺点是市政基础设施建设缓慢,致使项目周边环境较差,生活配套设施很少,道路年久失修,直达市区的公交线路少,本地区的人口素质较差。普通住宅楼体及户型设计比较陈旧,装修标准低。别墅项目档次低、规划密度大。
五、 结束语
通县地区房地产的建设是市区外的第一热点,随着轻轨、地铁的建成修通,会加快通县的建设速度,此区域属县城的上风上水地段,具有一定的发展潜力。
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