某项目调查报告分析
本次报告为我公司南戴河项目开发的调查报告，目的是通过对有钱有闲阶层的消费偏好进行收集分析，以期获得有参考价值的数据，推动项目的有效开展和顺利实施。现归纳如下：
一、 前言
1、 调研时间：04年12月8日9：00AM——04年12月10日6：00PM
2、 调研方法：半定向式的多项选择式的问卷调查
3、调研行业及地点： 国贸、金融街及亚运村IT、金融、贸易企业及高级会所，如财政局、中国电信、中国信托投资公司、南方证券、中体倍力健身房等
4、座谈会：在访问者会议室
5、调研问卷有效标准
1） 所有受访者均须填写年龄，否则一律作废卷处理；
2） 在数字（如价格）问题上，受访者重复选择者，一律按最高数字处理；若未做选择者，均按最低数字处理；
3） 本调查问卷一人一份，重复填写无效。
6、调研容量：问卷100份，问卷有效率94%
7、调研对象：要求被调研对象工作级别为部门经理以上，年薪在10万元以上，年龄26-60岁之间。
二、 调研结果及分析
1、客户群体分析
本次调研按年龄段分为26-30岁（8名）、31-35岁（14名）、35-40岁（9名）、41-50岁（8名）、50-60岁（5名）五组，从94份调研报告看，31-35岁客户群比例最高，约为32%。其余年龄段基本都在20%以内。一方面是由于高职位人士普遍拒绝接受调查，所以使得本次36岁以上年龄段调查比例有所偏低。
2、客群工作范围：
此次调查所选择的被调查者的工作范围大致分为政府机关、外企、个体私营、合资和国营企业五类。而且政府机关的比例明显比其他行业高，可能是与政府机关灰色收入多有关，此次调查者所占比例分布如图所示。
3、海边度假房产特征构成
在客户最心动的四种度假房产特征中，排列在前四名的特征依次为：房间可以看海（占72.72%）、离海近3分钟到海边（占40.90%）、270°大飘窗（占40.90%）和全面智能化要求（占36.36%），基本都是项目的外在物理属性。显示出受访者非常注重物业的形象、档次与品味。而个性化的要求如开放式阳台、超大舒适的床、开酒店式管理选择比例也在30%左右，在一定程度上也表明这些有钱有闲阶层是非常注重个人享受的，如果能包装好项目，提升到相当的档次，使物业能成为一种身份或地位的象征，对有钱和有闲人士来说，将是非常有吸引力的。
表格一：
度假房产特征
总量
比例
度假房产特征
总量
比例
1．房间可以看海
32
72．72 %
10家政服务
5
11．36%
2．3分钟到海边
18
40．90%
11．大吧台
5
11．36%
3．270°大飘窗
18
40．90%
12．异国精装修
5
11．36%
4．全面达到智能化
16
36．36%
13．带家电
4
9．09%
5．开放式阳台
14
31．81%
14．大开间无间隔
2
4．54%
6．超大舒服的床
13
29．54%
15．3米层高
2
4．54%
7．酒店式管理
11
25%
16．投资回报高
2
4．54%
8．按摩浴缸
8
18．18%
17．开放式厨房
0
0
9．有山有水
7
15．90%
部分海边度假特征选择比例
4、周边配套设施：
在提供的10种选择和建议里，客群对娱乐休闲设施需求非常突出，占总比例达到42.10%，其他选项均比较低。在访谈中，他们认为，度假物业周边设施应该是比较齐全的，所以他们更注重休闲性设施的配置，以满足其全身心放松的目的。部分受访者还提出，度假物业应该象酒店一样，有很好的配套设施，设置应该设有会所，有明显的奢侈和享受需求。
5、客户使用房产的目的
如图所示，在调查使用度假房产目的问题上，周末使用目的为市场消费主导，占53%。其次是长假使用，占33.5%，可以看出顶层消费者周末娱乐已经成为重点，这与有钱有闲阶层的休闲习惯是一脉相承的。。访谈结果显示，这部分有钱人士因经济殷实，生活质量及品位要求极高，而且已经追求到每一天，同时越有钱的人士，就越注重周末休闲的质量，希望能享受完整无打扰的假期，而避免长假与社会大众去挤旅游景点。相对而言，其他选择均比较低，如果能提高项目的服务功能和质量，该部分消费市场应该有很大的潜力可挖。
6、房产的价格
在置业问题上，被调查者买与不买的比例为86.62 %：13.38%，显示出强烈兴趣。同时值得我们关注的是是36—40岁与41-50岁的被调查者似乎对购买有着更浓厚的兴趣，他们购买率为100%，而26-30岁购买的比例仅为25%，从这里我们可以很明确的看出，36-50岁客户是我们最有力的购买群。
在价格方面，被调查者比较认同的房产价格主要集中在10-15万、15-20万、20-30万三种价格段，三者比例均超过20%，相对是比较平均的。按照3000元/平米单价计算，其主力面积应在30-70平米之间。在户型户数比例上基本都为4：3：2：1。但访谈时，客户非常关注项目的档次，而且希望能有具体的产品进行评价，由于本次调查没有对项目进行具体描述，所以他们选择的价格均是最低价，价格弹性很大，至少可以达到20%。
购房总价
10-15万
15-20万
20-30万
30万以上
户型面积
30-50
50-67
67-100
100以上
户数比例
26%
27%
21%
13%
7、分时度假房产的选择
如果不买，而采取分时度假方式，被调查者均表现出了审时谨慎的态度。23.3%的被调查者不购买。35%的人认为2万元以下为合理费用，认为2-3万元合理的占17.21%，4-5万的占其总数的9.30%，认为4、5万和5万以上合理为合理费用的寥寥无几。这主要是因为大部分人士都考虑购买，所以对分时度假不太感兴趣。但访谈时，他们认为，如果能享受国际度假酒店集团的待遇，他们仍是非常欢迎的。基本上，合理价格在3万元左右。
结论：
1、 大部分的中产及富裕阶层有强烈的度假需求，而且他们购买度假物业的欲望非常明确，是市场的生力军。
2、 有钱有闲阶级非常重视物业的档次和品味，比较追求身份感和地位感。
3、 有钱有闲阶级对娱乐消费等奢侈性设施要求较高，需要有一定刺激性的新东西。
4、 在户型设计上，大中小面积户型分别应在100平米、70平米、40平米左右三个档次，户型户数比例约为4：3：2：1。
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