商品房买卖双倍赔偿要件
必须是合同目的不能实现
裁判撰写 | 熊亚飞
案例评析 | 唐正洪
裁判要点：欺诈，必须是一方故意告知虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，对另一方的权益构成实质影响与妨碍，即必须导致另一方权益的减损。
一、案件事实
原告：吴某某，女，1990年出生，贵州省松桃苗族自治县人。
被告：贵州泰元房地产开发有限公司（以下简称泰元公司）。
案件事实：2017年12月25日，泰元公司与吴某某签订《商品房买卖合同》及补充协议（附件十二），约定：泰元公司将其开发的七星花园A区大底盘1层60号门面卖给吴某某，建筑面积17.03平方米，房屋总价款259,800元，买受人采取一次性付款方式；商品房交付时间为2018年12月30日；出卖人于2020年12月30日前，取得该商品房转移登记的相关文书，交付给买受人，同时还约定了相关权利义务。合同签订当日，吴某某一次性向泰元公司付清了购房款259,800元。
2018年8月1日，于贵州省松桃永华房地产交易中心处查询，吴某某购买的涉案门面已于2015年4月1日办理商品房买卖合同备案，购房人王显红，是否按揭情况“是”。至今泰元公司与吴徙签订的《商品房买卖合同》未能网签、未能备案。
二、一审裁判
吴某某起诉请求:1.撤销吴某某与泰元公司签订的《商品房买卖合同》；2.泰元公司退还吴某某已付房款279,800元，并支付逾期交付门面违约金8,394元；3.判令泰元公司赔偿吴某某已付房款一倍279,800元的经济损失；4. 判令泰元公司赔偿吴某某精神抚慰金8,000元。
一审法院认为：泰元公司将涉案门面出售给王显红后，又将涉案门面出售给吴徙，泰元公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，应当承担违约责任及赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据上述规定，吴徙在与泰元公司签订商品房买卖合同时，泰元公司隐瞒了涉案房产已经出卖的事实，至今涉案《商品房买卖合同》未能网签、未能备案，合同无法履行，泰元公司的行为已构成欺诈，吴某某可以请求撤销合同、返还已付购房款及赔偿损失，并可以请求泰元公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。至于泰元公司在庭审中主张没有故意隐瞒吴某某门面出售给第三人的事实，泰元公司并未提出充分证据予以佐证，不予认可。关于吴某某主张的逾期交付门面违约金及精神抚慰金，因该请求无事实及法律依据，不予支持。
一审法院判决：一、撤销吴某某与泰元公司于2017年12月25日签订的《商品房买卖合同》；二、泰元公司于判决生效之日起十日内返还吴某某购房款259,800元；三、泰元房公司于判决生效之日起十日内赔偿吴某某259,800元；四、驳回吴徙的其他诉讼请求。案件受理费9,560元，减半收取计4,780，由泰元公司负担。
三、二审裁判
泰元公司上诉请求:撤销原判，依法改判驳回吴某某对泰元公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.案涉1-60号门面从未出售给第三人，泰元公司与王显红之间不存在买卖合同关系。王显红已在一审中出庭证实案涉门面并非其所有，其与泰元公司不存在商品房买卖的事实，仅是用其名字代签字，房屋的所有权仍属泰元公司，房屋贷款也是泰元公司还清，一审判令泰元公司承担已付购房款1倍赔偿不公平，无法律依据。2.吴某某对案涉门面备案登记在王显红名下的事实是明知的，泰元公司不存在故意隐瞒。3.案涉门面已不存在登记备案在第三人名下瑕疵，泰元公司与吴某某签订《商品房买卖合同》后，一直在联系王显红将备案登记撤销，现已完成全部手续，案涉门面随时可为吴某某完成备案登记，办理移交手续。
在案件二审期间，本案涉案1-60号门面房已撤销了原备案登记。
二审法院认为：关于案涉1-60号门面房是否出售给第三人王显红的问题。在泰元公司与吴徙签订《商品房买卖合同》时，涉案门面房确实备案登记在王显红名下，但王显红已出庭证实其并未出钱购买涉案门面房，对涉案门面房只是代持，其手中没有合同，而涉案门面房现已无备案登记，因此，案涉门面房已出售给第三人王显红的事实不能成立。
关于泰元公司未将涉案门面房备案登记在王显红名下的情况告知吴徙是否构成欺诈的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定中，第三项解决的是出卖人在签订商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已出售的事实或者所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，导致买受人无法取得房屋，合同目的无法实现的责任承担问题。本案中，涉案门面房虽然在泰元公司与吴徙签订《商品房买卖合同》时，备案登记在王显红名下，但现备案登记已不存在，不会导致合同目的不能实现，现也未到《商品房买卖合同》约定的交房时间，因此，泰元公司未构成欺诈。吴某某关于泰元公司存在一房多卖，对原告构成欺诈的主张，无事实依据，不能成立。吴某某请求撤销与泰元公司签订《商品房买卖合同》的理由不能成立，其诉讼请求不予支持。
二审法院判决：一、撤销原判决：二、驳回吴某某的诉讼请求。一审案件受理费减半收取4,780元元，二审案件受理费8,996元，共计13,776元，由吴某某负担。
四、案件评析
（一）关于《商品房买卖司法解释》第九条的理解
《商品房买卖司法解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
其中第三项“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，如果仅从字面含义上看，对本案事实可以适用双倍赔偿。
然而，这样的理解，不为妥当的解释。在这里，要使用体系解释的方法该司法解释第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
从第八条的规定看，适用双倍赔偿的前提条件是“无法取得房屋，合同目的无法实现”。这里，对第九条规定，在实质上，也应当作如此理解。只不过，第九条规定的是“合同无效或者被撤销、解除”的情形，对此，在逻辑上，就不能再讲“合同目的无法实现，无法取得房屋”，如此而已。
（二）关于对民事法律中“欺诈”的理解
对欺诈的理解有三种层次：一是“普通情感”上的理解；二是“民通意见”上的理解；三是“裁判方法”上的理解。
1.“普通情感”上的理解。这个好理解：在交往中，你掩瞒了我，你就在欺骗我。
2.“民通意见”上的理解。《民通意见》第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。
3.“裁判方法”上的理解。一方故意告知虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，必须对另一方的权益构成实质影响与妨碍。如果一方告知虚假情况，或者隐瞒真实情况，未对另一方的权益构成了实质影响与妨碍，则不构成具有裁判意义的“欺诈”。因为，一方可能会因各原因和动机而隐瞒真实情况，而该隐瞒对另一方来说，并不必构成权益减损；在不构成权益减损的情形下，该另一方不得主张对方为“欺诈”。该案例中的情况，即为如此。
五、裁判索引
一审：贵州省松桃苗族自治县人民法院（2018）黔0628民初1637号。
二审：贵州省铜仁市中级人民法院（2018） 黔06民终1420号。
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