近年来，外国人在美国购买房产的比例逐年上升，2017年销售额高达1530亿美金，其中中国的买家购买金额最多，达到317亿美金，占比21%。很多中国人赴美购买房产时，面对超大的面积、永久的产权、宜居的环境、便宜的价格，往往非常容易做出购买决策。但是在购房过程中，美国税收往往成为买家最容易忽略的问题。
美国房产相关税务问题
在美国，涉及房产的税有三种：房产税、房产交易时房屋升值部分的资本利得税以及房产未来作为遗产传承给下一代的遗产税。
前两者的征税额对于买家是否有美国身份并无明显差别，然而对于遗产税，外国人在美国仅享有6万美元的免税额，这也为未来房产传承留下了隐患。
美国房产的开发商在销售的过程中基本上是不给客户讲美国房屋涉及的遗产税的问题的。当问起这个问题时，有位业内人士说：客户在身故前把房子卖掉就可以了，因为资本利得税的税率整体是低于遗产税的。
这看起来是个非常优秀的解决方案，但是有几个问题不得不考虑：
请问客户如何知道什么时候会身故？如果不能确定，什么时候是出售的好时机？
请问就算客户知道自己什么时候身故，在身故前着急卖房，会不会对价格影响很大，导致资产没有在一个好的价格上成交？
因此，非美籍人士投资美国房产传承就面临了以下几个问题：
税务的确定性，遗产税是规避不掉的；
税务的增值性，房屋的增值会导致税款的增加；
身故时间的不确定性，要求必须有一笔准备好的税款在身故发生时用来支付税额。
子女交不上高额遗产税的真实案例有不少，其中一个很出名的案例是由21世纪财经报道的一则新闻：中国的民营企业家王先生从2009年开始以自己的名义在美国各地购置了20套别墅，然而2012年，王先生的企业倒闭了，国内的房产及存款悉数被查封抵债，一家三口从此以王先生妻子的存款度日。
不幸的是，2016年王先生因病去世。丧事后，王先生的儿子想到了父亲在美国20套别墅的遗产，飞去美国落实继承事宜，却发现其中4套别墅因为拖欠多年房产税，被政府拍卖，如今已经易主。王先生的儿子没有美国身份，想要继承余下的16套房产，将面临高额的遗产税，不得不放弃了房产的继承，至此王先生早年的投资全部打了水漂儿。
如何规避房产继承的税务风险？
从规避税务风险的角度，大虾建议，购买美国房产的非美籍客户可以同时为自己配置一份美国寿险产品，一方面可以从保险提领持续稳定的免税现金来缴纳房地产税，另一方面如果发生任何意外，子女也可以用美国寿险高额身故金及时缴纳税款，从而能够顺利继承房产。
在美国，用人寿保险对冲遗产税的做法非常常见。具体如何操作呢？我们看一看以下案例。
案例一：
现在越来越多的父母送子女去美国留学，有条件的父母都会有“以房养学”的规划，比如买一套5居室的别墅，一间孩子自住，其余出租，在免除房租的同时，通过租金收益支付孩子的日常花销。
在此假设父母在美拥有一套200万美元的房产，万一发生不幸，在美留学的孩子需要缴纳遗产税的部分就是194万美元，按照联邦最高税率40%计算，孩子需要缴纳近80万美元的遗产税。并且遗产税必须在9个月的期限内缴纳，如果逾期未缴纳，视为放弃继承，政府会收回国有。
在上述例子中，如果房屋升值，遗产税的价格会更高。根据美国最权威的Case-Shiller房价指数，从1890年到2013年的123年中，美国房价平均增长率为3.07%。一套200万美金的房产未来60年间的房产增值情况、租金收入（以4%计算）以及遗产税变化演示如下：
很明显，遗产税会随着房价的增长逐年增加，而租金的收益不足以对冲遗产税的风险。但是如果选择人寿保险方案，父母完全可以使用租金收益作为年缴保费，使用小部分资金撬动大额杠杆，为自己建立丰厚的保障金额，在抵御遗产税的同时为子女留下一笔不菲的资金。
案例二：
40岁的王女士在美国有一套价值100万美元左右的房子，目前房子每年增值4%左右，房租收益每年36000美元，考虑到自己长期生活在国内，且美国这套房产是未来给孩子移民到美国生活使用，所以预计在退休前用不到这个房子，因为房租收益也没有其他用处，所以决定用每年36000美金建立一个20年缴费的某公司的IUL保险，具体情况如下：
年缴保费：3.6万美金；缴费年期：20年 总计保费72万美元；基本保额：464.39万美元；追踪指数：标普500，13.5%封顶；持续持有奖励：第六年开始每年1%；保底：每五年一个回看，2%保底。；过往20年历史回测平均回报值：7.86%；领取情况：不领取。
各年龄段身故赔付情况：80岁之前：464万美元；85岁身故：610万美元；90岁：881美元；100岁：1857万美元
可以看出，用房租收益买保险这个方式可以帮助王女士累计一笔高额且免税的人寿保险赔付金，既给下一代传承了一笔高额的免税资产，又能用房租收益的小额资金撬动一个高额的资产来抵消税务带来的资产贬值。
如果客户愿意用人寿保险的增值部分领取出来作为养老补充，她还可以用部分领取的方式，从61岁每年领取7.8万美金直至终身。
所以，如果您是非美籍人士，且在美国购买了房产，一定要记住要用一份人寿保险来规划自己房产的税务问题啊！
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