http://esf.cd.soufun.com搜房二手房网 2006 年12 月12 日 论坛
在德国，住房政策已成为“社会市场经济体制”的核心。虽然一直是以国家提供大规模财政援助为前提，但不是由国家直接向国民提供住宅，而是通过住宅工会等在市场竞争中提供住房。不直接提供住宅不是否定了国家的责任，而是为了把国家的计划和人的主动性结合起来。在50年代建设的住宅中，70%是靠政府资金来建设的社会住宅，这种资金的偿还期为100年，而且无利息。通过这种方式建设的住宅大多是出租房，且属于低租房屋。不过，当时通过市场提供的出租房要受到住宅限制法的限制，对住宅的面积和住户的收入都有规定。而现在，德国的住宅政策已为出租房提供的社会住宅有所减少。
住房是德国人平常最关注也是议论最多的问题，许多人首先想到的就是拥有一所自己的住房。然而，实际情况却是大多数人可望不可及。那么，德国人为何租房多于买房呢？
在德国，一个外来户来到某个城市之后，第一个想法就是物色一处住房；青年人一到成年，无论工作还是学习，首先想到的也是能够租到房屋。对于新婚夫妇更是明文规定，只有租到房子，才可能领取结婚证书，而且几乎所有租房户的要求都是：房租低、环境美、交通方便、离亲友近、室内光线充足、居住安全。德国的房租很贵，并且随行就市，租金经常上涨。一般的房屋较难找到，容易租到的反而是那些豪华的中高档住宅。房租低的约相当于一对夫妇收入的1/3，房租稍高的则要占到家庭收入的一半左右。租金内一般含有房地产税、水暖费、垃圾费、公共活动场所费、搬运费、停车场费等十余种杂费。有的则不算在其内，如电费大都由房客自己支付。房屋一般为两室或三室一厅，配有厨房、厕所和阳台，个别还带有部分家具和厨房设备。多年来德国人一直在议论，到底租房合算还是买房合算？迄今没有结论。一般来讲，租二三十年的租金即可买下一所房子，但是事实并不那么简单。因为贷款几十万马克买房或自己建房，要负债一辈子。如遭不测风云或家庭结构发生变化，无力偿还，则房屋即成抵押品被收回。今天德国一般收入者多，高收入者少，所以仍是租房多，买房少。
德国政府对租用房屋颁布了完善的法则。凡出租房屋必须依法由房主、房客双方签订书面合同，租价和各种条件需由双方谈判商定。但政府未规定统一租金，其价格随不同城市、供求、房地产^段与质量差别而异。但为保护无房户和租房户的消费权益，德国政府曾经颁布了具有一定强制性的法则，即房主不能向房客漫天要价；不得随意中途违约收回房屋或提高租金；房屋如自然损毁，房主需及时负责维修；房屋不能影响房客安全健康和正常休息；房屋在签约期间若出现明显损毁和缺陷，房客有权要求降低租金；房主不得以任何借口向房客勒索罚款；租房户主一旦死亡，家人有权续租和退租。德国房租法还有一条特别社会条款，为了防止房主强行驱赶房客，给社会造成困难，在租户主与家庭成员出现意外和严重困难时，房客可以拒绝搬出。
当然，德国有关房租法规中也有维护房主合法权益的条款，按规定，如果房客长期不交或拒交房租、对房主造成污辱伤害、故意毁坏房屋结构与设备，或不遵守居住区内合法制度，房主可据此辞退房客。房客如中途中止合同，必须提前3个月书面通知对方，否则必须承担2—3月的房租。此外，法律还规定，房客负有义务定期粉刷房内墙壁。房客退房时，一定要将墙壁粉刷干净后，才可正式移交房主。
目前，德国各城市对住房政策提出改革设想。联邦、各州和各乡镇目前的预算状况迫使人们重新研究为整个住房政策提供的500多亿马克的直接或间接补贴，以及如何使之发挥更大的效益。这方面的问题不是在于对住房事业和住房法做进一步的限制或放宽，而是需要采取聪明的战略，使得有可能在地方一级更灵活地采用住房政策手段。
目前住房政策的特点是决策结构过时。联邦和各州在关于促进社会福利住房建造的管理协议里，通过对扶持办法的规定来确定向哪些人提供住房。各州负责微调，即确定条件，给出租的住宅和自有住宅分配资金，确定固定房租的额度及占用住房的期限。地方上提出的住房政策目标和要求只有在最有利的情况下才同联邦和州提出的计划目标相一致，这样制订的住房政策难以适当地考虑到地方上局部住房市场的条件，也不再适应已经达到的现代管理水平。
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