闸北临汾路街道构建社区管理服务新模式 “一站两室”破解物业管理难题
申城雨季来临，“东边头”居民家的外墙渗水严重，希望物业公司维修，“西边头”的居民却说，不能动用专项维修基金；社区老人认为，绿化面积越多越好，“同一屋檐下”的年轻人却想有更多空间给自己的“座驾”……
如何妥善解决业主、业委会和物业公司之间的矛盾？闸北区临汾路街道在实践中摸索出自己的“妙招”——积极构建党工委领导、政府指导、中介机构服务、业主和物业公司共同参与的社区管理新模式，通过建立社会组织“一站两室”，有效破解物业管理难题。
没有规矩，不成方圆
“一站”，即临汾住宅小区综合管理服务工作站，作为街道办事处发展的服务机构，通过契约化项目约定，协同政府完成小区综合管理中设立的工作目标，充分发挥社会组织的功能和作用，作为第三方力量，帮助提升小区综合管理水平。
工作站站长浦德瓦拿出一份“小区业主大会组建（换届）工作推进表”，上面罗列着11个大项33个子项，包括业主大会筹备组的组建、小区业主投票权数的确认、业主大会会议形式、业主委员会委员选举方式的确定等等。
“这是临汾路街道所有小区业委会组建或者换届的必备材料。工作站的一项重要职能，就是协助市政科指导居民区进行业委会的组建和换届。”他说，“没有规矩，不成方圆。有了这张表，就有了制度约束，程序规范，居民自然信任大家共同选举出来的业委会。”
审计审价，维护权益
“两室”，即法规政策工作室和审计审价工作室。法规政策工作室，由街道聘请区房管局物业管理科科长、中院房产庭庭长、民检庭庭长、专职律师组成；审计审价工作室，由知名审计事务所的审计师组成，借助他们的专业力量支撑工作站开展工作。同时，工作站还不定期地邀请相关专家参与协同解决政策法规性较强的难点问题；物业公司和业委会也可以委托工作站邀请“两室”专家介入或受理解决矛盾纠纷。
去年9月，场中路1011弄临汾花园小区停车场进行系统改造。物业公司原先申报所需资金为16.8万元，小区业委会认为报价太高，便委托工作站请审计审价工作室审核。结果实际花销仅需13.5万元，为业主节约3万余元，有效维护了业主的合法权益，同时也间接促进了物业公司的规范运行。
浦德瓦介绍，有了“一站两室”的支撑，有的小区已实施自治管理。瑞和家园有124户多层居民、15户高层居民、12户商铺，依照标准分别收取物业费0.84元/平方米、1.28元/平方米、2元/平方米。即使151户人家的物业费上缴率达100%，物业公司每年也要亏3万元，只好撤走。在“一站两室”的帮助与支持下，瑞和家园业委会分别与业主、保安、保洁、维修等相关人员签订合同，于去年9月25日开始自治管理。在维持原有物业收费标准的前提下，成效显著，如车位由原来的40多个增加到现在的60多个，受到业主的普遍欢迎。“去年9月1日，《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》开始施行，自治管理的小区基本都是按照这个标准在运作，业委会‘兼职’物业公司，也很成功。”浦德瓦补充道。
临汾（社区）街道党工委书记姜伟成说：“‘一站两室’在推进小区综合管理、维护业主合法权益、促进物业规范运行等方面功不可没，同时也充分体现了社会组织的灵活性与高效率，是‘小政府、大社会’现代政府管理模式的有益探索。”
本报记者 付鑫鑫
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