前言：伴随中国经济发展，中国产业园区数量和规模持续增长，各类产业园区总数超15000个，以开发区为例，根据国家发改委、科技部等政府部门颁布的《中国开发区审核公告目录（2018年版）》显示，中国共有2543家开发区（包括国家级开发区552家和省级开发区1991家）。产业园的发展与第二、三产业的发展息息相关，近年随着中国城市新区开发，城市化进程再次提速，产业园的办公需求逐渐多样化、对硬件品质要求更高，产业园目前已经进入产城融合的4.0发展阶段，聚焦工业园区、科技园区、文创园区、商务园区实现产城融合，产业园区商业及配套的空间发展巨大，作为首都北京，工业地也一直是经济快速发展的重要支柱。工业用地出让最低价标准的确定以及供地方式的改变，使得北京工业地产走向工业化、市场化，引来更多的关注。
本文正是在此背景下，主要针对工业地产中产业园区项下工业用地房地产价值确定的评估方法、实际应用以及变现能力等方面展开解析、探讨。
一、工业园区土地市场分析
土地是工业发展的必备要素之一。为了集约利用土地，北京市土地供应计划提出，工业用地应向开发区(园区)集中，除重大、特殊项目外，一般不得在开发区(园区)外单独选址，并鼓励其按产业类别和技术层次向各类开发区(园区)集中。
(一) 园区土地供应分析
在2004年全国的园区清理整顿工作中，北京开发区由原来的470个缩减为28个，开发区规划土地面积则由87609公顷减少到40532公顷，2006年这28个园区上报国土资源部审核时，通过整顿及合并，形成了3个国家级开发区(其中，中关村科技园区包括七个园区和一个基地)及16个市级开发区，开发区规划土地面积进一步减少到34584公顷。现有开发区规划土地面积仅为原有规划面积的39%。其中，国家级开发区现规划土地面积约为27506公顷，约占总规划面积的80%；市级开发区现有规划面积约为7079公顷，约占总规划面积的20%。从现有开发区来看，呈现以下特点：
北京通过对开发区归属和定位的重新整合与规划，使得园区设立更加合理化。整合后，北京只保留了19个市级以上开发区(3个国家级和16个市级)，区级的开发区已经合并或取消。如将大兴生物医药产业基地、光机电一体化产业基地、国家环保产业园等专业园区并入中关村科技园区；对于远郊区的开发区进行合并，如将怀柔区的三个开发区，合并成了北京雁栖经济开发区；将平谷的两个开发区合并成北京兴谷经济开发区，通州的两个开发区合并成北京通州经济开发区等。
2、开发区的开发程度较高，基础设施较完善。
经过十几年的开发，目前大多数工业园区的开发程度较高，基础设施较为完善。从北京现保留的19个开发区来看，其中一、二期的土地开发状况都完成了“六通一平”。其中，完成“七通一平”以上的园区共有13个，约占总园区数量的70%左右。
从新批准规划园区的土地面积来看，国家级开发区的规划面积变化不大，仅比原规划面积减少了3%；而市级开发区的新规划面积则呈现大幅减少，比原规划面积减少了约42%。其中，除了合并的开发区外，大多数开发区规划面积缩减了一半以上。
(二) 园区需求情况分析
1、经济平稳快速发展吸引了众多企业落户京城，带动了工业园区的用地需求
北京经济平稳快速增长及首都效应，吸引了众多企业来京投资。基础设施完善、投资环境较好的开发区，成为工业企业落户京城的首选之地。2021年1月20日，北京市统计局和国家统计局北京调查总队联合发布2020年北京经济运行数据。工业方面，2020年，北京市规模以上工业增加值增长2.3%，比1至3季度提高2.4个百分点。重点行业中，计算机、通信和其他电子设备制造业增长14.6%，医药制造业由前三季度下降2.3%转为增长9.4%，汽车制造业增长5.7%，电力、热力生产和供应业增长4.4%。高端产业增势良好，高技术制造业增加值增长9.5%，战略性新兴产业增加值增长9.2%。工业地一直是北京经济快速发展的重要支柱。
2、六大支柱产业成为工业园区用地需求的主要群体
从北京当前的产业结构来看，汽车制造业、电力、热力生产和供应业、金融业、医药制造业、信息传输、软件和信息技术服务业、科学研究和技术服务业已然成为北京六大支柱产业。
从北京市公布的重点工业规模以上工业增加值比重来看，汽车制造业（20.7%）、电力、热力生产和供应业（18.6%）以及医药制造业（10%）等占比高达49.3%，已然成为三大支柱产业。而计算机、通信和其他电子设备制造业在工业占比中占比也不低，占比达7.1%。
因此，这些产业的工业企业是工业园区用地需求的主要群体。
(三) 园区未来发展趋势
面对日趋复杂的全球经济环境，以及新一轮科技革命和产业变革所带来的深刻影响，产业园区也正在经历转型发展的蜕变过程。
1、园区重新定义
以国家级的经开区作为引领，许多园区已经逐步改变过度依赖资源和能源消耗的发展模式，加快了内涵式的增长步伐。新时代下的产业园区已经不单单只是一个空间载体，而是一个构筑产业生态的核心生态因子，是一个撬动政府与社会资本、存量产业的有效杠杆，是一个细分产业高度聚集，产业共同发展，产业政策集中实施的核心载体。
企业对于园区的诉求从单一的成本政策需求变化为对于其成长的需求，一方面是公共设施服务配套的需求，包括产业孵化、产业加速、产业投资、人才服务等，另一方面则是对业务链上的需求——未来园区最能够吸引到企业的关键点在于园区是否能够给企业带来细分业务方向上的资源对接，给企业带来业务增值。最后，产业园区的运营应该从单纯的“房东”转变成为“合作伙伴”，丰富园区盈利模式，探索更多的金融、科技、技术、咨询等方面的服务增值模式。
2、产业精准定位
今后产业载体的发展将会逐渐变成一个区域内特色产业资源以及特色服务资源的聚集地，产业园区的发展定位将会变得更加细分与专注，假大空的园区产业定位将会被更为实在的产业细分定位所取代，产业运营模式也将会趋于运营主体产业自持化和服务特色化。因此未来产业园区必须回归产业地产的本源，“产业为先，载体为辅”，对产业的深入研究，将是所有产业园区运营商的基本功。产业研究要从园区平台搭建、产业集聚、产业服务、园区运营、产业投资获利等方面全链条、全周期覆盖园区业务脉络，以前置和统筹的角色，规划和串联园区开发运营各环节。
二、工业房地产评估方法概况
根据《房地产估价规范》及相关法律法规的有关规定，对于工业房地产可以用市场比较法、成本法、收益法及假设开发法进行评估。
1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。对于数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的类似用房，周边区域市场近期类似物业交易较多，可选用市场比较法估价。
2、收益法：预测估价对象未来各期的正常净收益，选择适当的资本化率（折现率）将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。对于自身或类似房地产有收益，属收益性或潜在收益性房地产，可选用收益法估价。
3、成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。开发完成的房地产，可采用成本法进行估价，成本法本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产价值。
4、假设开发法：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法通常用作可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房等类型房地产的估价方法，估价对象为开发完成的房地产，一般已建成房地产项目不采用次方法。
三、工业房地产评估方法的实际应用
根据工业房地产的现状，目前采用较多的方法为成本法及收益法并将上述两种方法的估算结果分析综合后，得出估价对象的市场价值。另外出于抵押目的评估的需要，本着合法原则、谨慎原则及最高最佳利用原则，在估价对象的法定用途内，对估价对象的房地产价值进行评估，可分为以下四类：
1、土地性质为工业，利用现状为生产及仓储用房
对于此类土地及地上建筑物同为工业用途的房地产项目，由于市场中整体交易的数量较少，但类似厂房的租赁情况可以经过调查获得，故可选用成本法及收益法进行评估。
2、土地性质为工业，利用现状为商业用房
对于土地用途为工业，地上建筑物用途为商业用房的房地产项目，如果在市场调查中可以取得并有一定数量的与估价对象类似的交易案例，可以采用此方法测算；如果没有类似市场交易案例，可以采用成本法及收益法进行评估，其中成本法本着合法原则用工业用地进行评估，收益法结合地上建筑物的实际利用收益水平测算。
3、土地性质为工业，利用现状为办公及科研用房
由于土地用途为工业，地上建筑物用途为办公或科研用途的房地产项目，如果在市场调查中可以取得并有一定数量的与估价对象类似的交易案例，可以采用此方法测算；如果没有类似市场交易案例，可以采用成本法及收益法进行评估，其中成本法本着合法原则用工业用地进行评估，收益法结合地上建筑物的实际利用收益水平测算。
四、变现能力分析
1、变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
如果不考虑假定房地产拍卖或变卖，因处置抵押物的短期性、强制性、增加处置税费会形成降价拍卖或变卖。对于工业用地房地产，需要从所在区域地理区位，交通便捷度，通达性、可及性、通用性、市场需求度、是否可分割转让等方面来考虑。
2、从评估价值和变现能力来看，不考虑工业园区的行业准入等限制，对于工业聚集度高，产业状况良好，交通便利，市场需求度高的工业房地产，则相比之下具有较高的变现能力。如总部基地、亦庄开发区等相比之下具有较高的变现能力。
3、工业房地产的变现限制
（1）由于工业房地产多为生产性用房且多数位于独立院落内，就造成了院落内各部分建筑物的功能、用途为相互依存、功能互补的关系，故不宜将整个院落分割转让，若体量及价值量较大则对其变现能力产生一定影响。
（2）工业园区设置的准入机制的限制，由于一些工业园区对于区内的企业在投入资金、年产值、行业限制、排污等方面的限制，会对处置、交易及其变现能力造成一定的限制。
（3）工业园区有时也会在合同中禁止工业房地产转让等，从而限制变现。
结语：
工业园区内的基础设施配套齐全、产业聚集度高，交通条件较好，而且可以享受众多优惠政策，是国内外工业企业落户京城的首选之地。随着工业用地市场的逐步规范、成熟，工业园区在未来工业用地市场中将发挥更大的作用。目前工业园区内的产品形式已经开始多样化，不再是以前单一的工业厂房，在园区里将出现工业仓储、公共服务设施、研发综合楼、实验基地、孵化器、配套住宅等多种产品形式。此外，文化创意产业将成为工业用地的新产品。
合法、合理、准确、科学的开展工业房地产评估定价工作不仅为金融机构向工业企业抵押贷款提供数据技术支持，更是为北京明确将文化创意产业作为北京新的经济增长点，促进京城工业产业的改造升级提供科学、准确的基础数据夯实基础。
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