2022年9月1日，东久工业地产投资有限公司作为发起人的“国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金”在上交所的项目状态为“通过”！本期产品原始权益人为FULL REGALIA LIMITED,CAPRICCIO INVESTMENTS LIMITED,UTMOST PEAK LIMITED,MILEAGE INVESTMENTS LIMITED，专项计划名称国君资管东久新经济产业园基础设施资产支持专项计划，基金管理人和资产支持证券管理人为上海国泰君安证券资产管理有限公司，基金托管人中国银行，基础设施项目拟投资的基础资产包括东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久（无锡）智造园和东久（常州）智造园。
一、基金产品概要
国泰君安东久新经济产业园REIT发起人为东久工业地产投资有限公司，管理人为上海国泰君安证券资产管理有限公司，基金托管人为中国银行，运营管理机构为东久（上海）投资管理咨询有限公司，基础设施项目拟投资的基础资产包括东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久（无锡）智造园和东久（常州）智造园。
根据合并可供分配金额测算表列示的本年可供分配金额及基础设施基金发行份额募集的资金，2022年7-12月（年化）及2023年度的现金分派率预测值分别为5.35%和5.44%（计算方式为本年可供分配金额/基础设施基金发行份额募集的资金）。
原始权益人转让基础设施项目的回收资金将优先投资于包括但不限于东久工业持有的上海金山、江苏南京、江苏南通及无锡江阴产业园项目等位于长江三角洲区域内的产业园区基础设施项目，预计总投资金额约18.63亿元。
二、发起人
本基础设施基金的发起人为东久工业地产投资有限公司（简称“东久工业”），公司成立于2014年3月11日，设立在英属维京群岛，东久开曼持有东久工业100%股权，为其全资控股股东。东久开曼是一家根据开曼群岛法律于2014年1月20日设立的有限责任公司，公司注册号284480，授权可发行的股本总额为700,000,260.86957美元。东久开曼致力于产业综合园区和现代化产业园区的投资与运营，旨在打造产业基础设施服务平台。
DJ NeW Ease Group（Cayman） Limited（简称DNE）是一家根据开曼群岛法律设立的境外控股平台公司，间接持有东久开曼100%股权。截至2022年6月30日，DNE的主要股东包括孙冬平、华平投资和瑞士合众集团等，持股比例分别为41.31%、34.82%和7.44%。孙冬平为DNE董事长兼首席执行官，主持经营管理工作。DNE的最高权力机构为董事会，由7名董事组成，任何单一投资人均不能对DNE实施控制，且无法通过DNE对东久开曼实施控制，因此，东久开曼无实际控制人。
主营业务方面，东久工业专注于基础设施产业园区（厂房及研发办公）的开发建设及运营管理，聚焦城市圈带发展战略，布局长三角、京津冀、粤港澳大湾区及中西部重点区域和城市。截至2022年3月31日，东久工业持有并运营21个产业园资产，合计资管管理规模超过365亿元，建筑面积超过200万平方米。依托卓越的运营管理经验及优秀的历史业绩，东久工业智能制造基础设施类储备项目土地面积达2351亩，建筑面积超120万平方米。
2022年3月末，公司资产总计19,264,073,241.29元，负债合计10,109,947,906.83元，所有者权益合计9,154,125,334.47元；2022年1-3月，营业收入129,549,230.43元，营业成本6,920,101.37元，营业利润41,503,877.68元，净利润35,931,598.21元，经营活动产生的现金流量净额721,994,083.98元，投资活动产生的现金流量净额-479,723,389.77元，筹资活动产生的现金流量净额-84,771,868.95元。
三、基础设施项目
基础设施项目拟投资的基础资产包括东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久（无锡）智造园和东久（常州）智造园，截至2022年6月30日，基础设施资产整体出租率已达到100%，运营成熟稳定，近三年基础设施项目不存在租金欠缴情况，历史租金收缴率100%。
2019-2021年及2022年1-3月份，主营业务收入分别为7,748.04万元、9,595.09万元、9,448.40万元和2,528.34万元，主营业务成本分别为3,533.95万元、4,485.33万元、4,193.84万元和1,049.45万元，EBITDA分别为6,391.35万元、7,769.92万元、7,813.48万元和2,257.50万元，经营净收入（NOI）分别为6,744.43万元、7,755.70万元、8,058.13万元和2,067.57万元。
基础设施项目租户整体情况方面，租户所在行业主要以精密机械、汽车装备、信息产业、高新材料为主，面积占比分别为31.99%、27.57%、20.63%和18.02%。前十大租户租赁面积占比约45.66%，整体平均签约期限为7.08年，剩余平均租约期限为3.71年。前十大租户中4家租户所在行业为汽车装备，2家租户信息产业，2家租户高新材料，2家租户精密机械，均在国家及地方所鼓励发展的行业范围。
基础设施资产的总投资共计约7.90亿元。截至2022年6月30日，基础设施资产的账面价值约为6.52亿元。戴德梁行采用100%收益法评估东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久（无锡）智造园和东久（常州）智造园，评估价值分别为4.64亿元、4.28亿元、4.34亿元和1.13亿元，合计14.39亿元，具体评估参数如下表所示。
资本化率（Cap Rate）是将纯收益资本化（或转化）为价格的比率，用于衡量不动产投资的收益率。计算公式：资本化率（Cap Rate）=经营净收入（NOI）/不动产价值（或成本）。资本化率作为不动产投资领域的重要参数被广泛使用，投资者在确定资本化率时通常能找到属性相似的不动产进行对比。不动产的类型、所处区位、租户类型、租约结构等因素均会影响资产的价值。2021年（实际值）、2022年（年化预测值）和2023年（预测值）分别为5.60%、5.99%和6.06%。
四、基金交易架构
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