你刀哥说了很多营销方面的内容，原因是因为现在投资板块的业务呈现出越来越多元化和全能化的趋势。作为拿地佬，考虑的不仅仅是拿地，还要通盘考虑拿地前后的各种问题，包括融资、运营、开发和销售等。而其中，拿地佬在前端最重要的两项技能就是：融资和拓地。融资是重中之重，甚至成为了很多拿地佬必须要掌握的专业技能。投资与融资从来都是不分家的，投融一体化是未来行业发展的大趋势，不会融资的拿地佬，未来的生存空间很窄。现在很多大型房企都要求项目必须带资金方案上会，没有融资方案，即使项目再好也不看，这一切的原因都是因为快周转决定的。由于要求快周转，所以ROE的指标就卡得很严。项目的整体利润率可以很低，甚至可以不赚钱乃至亏钱，但是自有资金的回报率必须得高。自有资金转得越快，规模才能迅速扩大，才能实现现金流滚资产的目标。
要想ROE的指标好看，就必须得用到前融。今天你刀哥就来说一下前融的套路及实战中的应用。在房地产行业里，融资按获得土地证的时间节点分为“前融”和“后融”两种方式。所谓前融，就是在没有获得土地证的情况下拿到的资金，而后融，就是指已经拿到了土地证，并以土地证及地上建筑物作为抵押物进行的融资。拿地佬前期的拿地资金都是前融资金。
前期融资是没有任何规律和套路的，需要掌握自己公司的财务和经营情况才能根据自己公司的情况，“对症下药”进行融资。也就是说，同一个融资方案，适合于A公司，但是不一定就适合B公司。每一个公司，都是独特的个体，需要具体问题具体分析。比如，50强内的房企，前融的手段就比100强的房企前融手段多；上市房里，负债率低的房企，前融手段就比负债率高的房企手段多；业务越多元化的房企，融资方式也比单一的纯地产开发房企手段要多。
这也就是为啥当前的房企们都在做三件事：1.冲规模，冲排名；2.降负债，降杠杆；3.去地产化，业务更加多元化。其本质上，就是为了好融资，降低资金成本。很多投拓佬都喜欢来问你刀哥，有没有前融渠道，有没有前融公司。每当遇到这样的问题，你刀哥只能尴尬一笑，说实在的，现在这样的融资渠道很多，但是并不一定适合你的公司。比如，找同一家信托公司，你刀哥我拿到的前融资金成本大约在年化10%~12%，而如果是你去谈，大概率就是年化15%~18%的资金成本。由于前融成本太高而被公司否掉。原因就在于，你不了解你公司的情况下贸然去谈前融，实际上做的就是无用功。降不了融资成本的前融是没有意义的。现在的房地产市场，地价在飞涨，房价却缓慢增长，在这种市场情况下，前融成本超过年化18%的项目，基本上是没有任何利润的，利润全被前融成本给吃掉了。而假如市场下行，项目销售遇阻，那项目铁定血亏。
就目前来说，前融有几大类用得比较多，这些方式可以灵活穿插，排列组合，无缝衔接。
1.信托融资：这是最常规的前融方式，也是大部分房企最容易接受的一种前融手段。通过信托的明股实债、项目套壳乃至于入真股等方式融资。信托的好处就是，不参与项目管理，只收固定收益，纯财务投资，纠纷少。缺点就是，募资需要时间，审批流程长，被政策限制较死。2.短期过桥：这是融资成本最高的一种前融，通常用于缴纳土地保证金或者用于置换更便宜的融资资金如开发贷等。短期过桥的费用贼高，所以不能作为长期借款使用，只能作为短期过渡资金。但是，这类资金成本高的资金优势就是，方便灵活快捷，越贵的钱，用起来越好用，这是融资界亘古不变的真理。3.私募基金：这种方式其实跟信托是非常像的，但是私募基金没有金融牌照，大部分都是民间借贷。常用的方式就是，商会里对老板们做项目PPT宣讲路演，然后号召大家购买基金，获得固定投资回报。这种方式目前也被监管层面盯上了，并不好融。4.股权投资：这一种方式是中梁等房企最喜欢用的方式，实际上就是寻找合作伙伴入真股，大家按照股比，同股同投，共享收益，共担风险。当然，开发商也可以承诺风险兜底，亏了都由开发商自己承担，让合作方保本。这种融资方式，就是融资成本低，但是风险很高，一旦项目亏损，实际上对资金方的影响非常大，大部分正规的金融机构是不愿意入真股的。5.AMC融资：所谓的AMC就是资产管理公司，专业盘活不良资产的公司。国内目前有四大AMC：华融、信达、东方、长城，还有各种地方AMC。这类前融通常都是用来处置不良资产的时候使用，也有不少是把项目包装成不良，然后用AMC融资的操作。6.供应链融资：这一类是种类繁多的一类，里面包罗万象，像更换融资主体，利用房地产开发的上下游供应链曲线救国；包括商票保贴及各种应收、应付的保理业务；经营贷、产业贷、装修贷等各种贷款。总之，越多元化的房企，供应链融资越容易。以上几大类，就是常用的前融方式。这些前融方式通常都可以用“龙虾三吃”来实现利润最大化，并且也可以根据项目任意排列组合，实现融资杠杆最大化，自有资金回报率最高。1.政策的合规性：这是当下前融最大的难点，各种套路能够操作的前提就是必须得符合政策，在政策允许的范围内进行融资。当前在房地产去杠杆的大背景下，监管层对于前融这一块并没有放松，金融政策很严，所以有很多常规的前融操作，需要绕开监管，采用“曲线救国”的方式完成，增加了很多变数。
2.项目的风险性：所有的资金方对于项目风险的把控相对来说还是比较严的。对于融资主体的风控，规模大的房企更有优势，规模小的房企风控就更严，而对于项目所在的位置，金融机构都有自己的判断，但通常来说，城市能级越高风控就越松。以广西为例，金融机构通常只做南宁、柳州项目的前融，广西其余城市和县份基本做不了前融业务。
3.配资比例和融资成本：目前来说，前融的土地款配资比例通常是1∶1或者1∶2为主。但通过多种融资方式组合在一起，配资比例可以达到1∶5甚至1∶6。当然，真正的大佬玩的都是“白漂”，即自有资金出资比例为0，100%杠杆，俗称“不要钱的项目”。通常做收并购项目，你刀哥不太喜欢采用并购贷的原因就是并购贷的配资比例太低，杠杆不足，比较鸡肋。其次任何前融都要关注融资成本的问题，这是你采用这种前融方式的根本原因。通常前融成本在年化15%以内就是比较安全和靠谱的，因为房价每年上涨10%~15%（含通货膨胀）是正常现象。如果前融成本超过年化18%，基本上这类前融也是比较鸡肋的，用这样的钱拿项目，除非地价暴涨，否则肯定是亏的。明知是亏的，还要去做这种前融就没有意义了。总而言之，融资跟投资不一样，融资完全没有任何的条条框框限制，可以充分发挥自己的想象力，突破各种政策限制，完成最终的目的，也就是拿到前融资金。但是最后，看的还是自己房企本身的情况和底牌，熟练运用自己的底牌，才能把“锅和盖”的游戏玩起来。
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