所谓的空手套白狼，顾名思义就是借鸡生蛋，借钱生钱，用别人的钱去赚钱，这是赚钱的最高境界。
一般来说在现实生活中，这是痴人说梦，老和尚打儿子，没有的事情，但是在房地产投资这行干久了，却发现这是确确实实存在的。
我们从大陆出来的要改变一下思维方式，欠钱不是什么丢人现眼的事情，这是在美国生活当中的一个游戏规则而已，就像把钱放银行里，实际上是银行欠你的钱，所以才给你利息。
我们都知道，房地产行业就是一个资金密集型的行业，一个项目就光买地前期就动辄投入数十亿资金。
没干房地产之前我一直认为这个行业只有财大气粗的老板才可以干。
待得久了，也就发现一个项目从拿地到开盘真正由开发商自有资金投入的其实远没有我们看到的那么多，前融、开发贷、提前预售、总包垫资等途径都可以大幅降低开发商的自有资金投入。
开盘后的预售、总包垫资在此不细表，重点聊聊开盘前的前融、开发贷。
开发贷贷款利率6-8%，这在地产项目中属于贷款利息最低的；目前银行的抵押率在0.5-0.7不等，具体的根据项目的后续现金流、土地的区域位置、物业形态等来进行判断。
从现在行业的操作经验来看，银行有嫌贫爱富倾向，品牌公司、国企容易从银行取得开发贷，2018年以来，民营地产企业很难从银行取得开发贷项目。
开发贷确实是房企最为喜欢的融资方式，但是呢办理开发贷是有条件的，即受到“432”的严苛限制。
432又是指什么呢？
“4”即四证齐全，具备“国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证”这四个证。
“3”指代自有资金比例，要求开发项目资本金比例不低于30%左右，目前已调整至资本金比例不低于20%。
“2”即开发商或其控股股东是否具备二级资质。
432的核心是什么？
无非是防止房地产商空手套白狼：防止“圈地”炒地皮，防止工程烂尾，要求房地产商自掏土地款，开发进度达到四证条件才可以发放开发贷。
比如，一个地产商拿了一块地，三年了没有开发，每年都拿这块地融资，用融资的钱把之前买地的自有资金替换出来，然后坐等地价上涨出让，这相当于用银行的钱买了一块地，最后卖掉，自己没怎么掏钱还挣了个差价，防止的就是这种情况。
所以，按照432融资条件的设计，房地产项目的资金流是这样的：房地产企业拿自有资金购买土地，然后用自有资金垫资开发建设，待项目取得四证之后，申请银行开发贷，但总投资中始终有自己20%的自有资金比例。
注意，在银行开发贷之前，一直是房地产企业自有资金在运作，即使拿到银行开发贷，也必须有20%是自有资金。待项目取得预售之后，可以用预售资金偿还银行开发贷。
大致如此。
正是由于开发贷受到“432”的严苛限制，无法满足开发商前期开发资金的需求。从而衍生出了五花八门的前融模式，涵盖了从拿地到前期开发等各个阶段。
合理的路径为，开发商一般先办理前融，成本高些，待达到办理开发贷的时点，再用开发贷将前融替换出来。
前融的主要划分如下：
23号文之后，对银行、信托公司的多种融资渠道进行了整治，以上诸多前融方式已不再适用。
比如：银行表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。
信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。
正是这样，最近市场上对资金是非常饥渴的。
近期就有不少地产朋友托我帮忙介绍一些资金，说自家企业马上就要底价成交一块土地，看看能不能找资方配点资去把地拿下来呀，成本高点没事。
实话讲，现在想要再通过前融做到配资拿地是非常困难的，前融虽然也还可以做，但要求也高了不少。
很多信托公司均表示做不了保证金或土地款融资，只能做拿到国土证后的抵押融资。和多家资金方沟通，配资拿地目前还有这样一种模式可以操作：
开发商提供满足432条件的项目公司A，信托方向A公司配置融资额度。
然后，信托再与开发商设立SPV，SPV控股项目公司B，信托放款给A以后，资金通过认购SPV资管产品形式到B。
最后，B获取资金后可用于缴纳保证金或支付土地款。
形式上表现为向符合开发贷条件的项目公司发放信托贷款，但资金通过内部往来最终用于不符合开发贷条件的项目公司前期融资，成本一般要去到15%以上。
该模式合规成本最低，亦未被监管直接点名，受到所有信托公司青睐，但难点在于壳项目，不适合小型或在该城市项目较少的开发商。
很多企业满足432条件的壳公司可以使用的融资额度早就使用完毕了。
即使这种模式可以操作，但敢于操作的信托公司还是寥寥无几。
可见目前市场对于前期资金的渴求是非常巨大的，不只是23号文，相信未来很长一段时间，GOV将对房地产行业持资金收紧态度。
大企业还好，小企业的资金腾挪空间越来越小了，开发商再想要回到以前“空手套白狼”的时代已经一去不复返了。
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