各位小伙伴们，接近年底了，大家收获如何？今年有几块地收入囊中？
虽说今年疫情比较严重，然而四季度还是有很多抢地的高潮出现，尤其南方的南京、杭州区域最近土地市场很火热。
11月初刚成交的南京凤仪街地块，报名家数14家，最终还是通过摇号中签的，搞得像个大乐透。不得不说，公司拿地靠运气，投拓狗们拿地更需要运气。
前段时间看了一篇文章“《卧槽，我刚辞职，前公司拿地了！》，说的句句在理。拿不拿地确实有太多不可控的外界因素，我们能做到就是观察形势同时管好自己。
话说回来，如果土地送到眼前了，小伙伴们能不能接住呢? 假如公司突然战略一变，需要扩张，抛给你一块地，让你快速出具专业的投决文件，能不能迅速而专业的搞定？
今天老岳分享一个非常实用的小工具模型，帮助大家完成专业的测算。
大家都知道，投决的核心就是看利润测算表。售价、地价因为属于不可控因素，专业的评测工具需要体现中各种不可控因素变化后项目的利润影响情况。
很多时候需要做双重因素变化下的敏感性因素分享，如图所示。
Excel 中“模拟运算” 这个小工具就能搞定，保证数据专业、快捷、直观，今天咱们快乐的学习一下：- 运算数据录入：在表格行和列的交叉点，是输入基本计算公式的单元格，可以直接引用我们想要的单元格链接，比如净利润率、IRR等。
一般来说，土地测算都有整套测算方案，所以我们先拿到拿到全套的底表作为基础。然后新建一页文档，进行命名便于查找。
本案例中我们命名为“PPT敏感性页“，在左上角录入源数据变量。示例中，录入两个变量800万/亩、售价16000作为测算的初始设置。
（二）将源数据引入测算套表
这里多提一句，测算套表有独立的运算逻辑，我们做的改动相当于把敏感性页中的源数据引入测算套表，这一点很重要!
a) 将土地成本敏感性数据引入土地成本计算公式中， 图中“ PPT敏感页B1”是我们初始设置的地价数据来源，引入链接后地价计算结果会自行显示在表格中，案例中运算后总地价为表格D25中的93853万元；
b) 将售价敏感性数据引入售价计算公式中，图中“ PPT敏感页B2”是我们初始设置的售价数据来源，引入链接后地价计算结果会自行显示在表格中，案例中运算后售价为表格R38中的16000元；
（三）进行敏感性分析计算
进行模拟运算分析有几个易错的注意点,提醒大家一下:
a) 模拟运算一定要首选选中计算区域，再进行运算，案例中的运算区域就是图中红框下的范围，注意不要多选，标题之类的干扰数据不要框入，否则计算会出错! 重要的事情说三遍。
b) 行和列一定要选对，案例中行的引入数据是售价B2，（逻辑原理是将绿色售价数据逐个替换B2的数据进行模拟运算，列的引入数据是地价B1（ 逻辑原理是将左侧地价数据逐个替换B1的数据进行模拟运算）
c) 点击确认，就会生成我们想要的结论了！
当然了，以上这种属于最简单的情况分析了，假如说我们的售价是分阶梯的，开盘初始价格，销售中期有正常价格，销售末期有尾盘价格，还能做双敏感性分析么？当然能！下面咱们再来一个阶梯售价前提下双敏感性案例.
（一） 录入源数据
源数据的录入，其实并没有固定格式，只要计算逻辑讲得通都可以。
这次咱们录入源数据的时候，和刚刚的案例完全不一样了，地价我们直接录入总地价，售价我们录入价格系数。本案例中我们把16742万元和售价系数100%作为初始设置，如图所示。
（二）将源数据引入测算套表
2. 将售价敏感系数引入售价计算公式
大家注意：这里因为是阶梯售价，因此要把敏感系数逐个引入表格中，需要稍微麻烦一点，手动操作逐个做好链接，不能一下拉到底。
（三）进行双敏感性分析计算，得出我们美丽的数据
好了，以上就是关于双敏感性分析的内容了，是不是觉得很方便？如果掌握熟练，两分钟就能有漂亮的数据呈现了….
今天就是这样，以后再有好用的小工具咱们也一起分享分享。
