房地产增量市场“天花板”业已见顶，借道城市更新寻找业绩新增长点，成为大部分房企的共识。主流房企积极抢滩城市更新领域，同时也提出一些新要求，房企参与城市更新项目，需要强化自有资金实力与运营管理能力。
作者/ 小博君
出品/ 博志成地产观
我国城市化进程速度加快，城市更新的需求也越来越大，包括旧改、棚改，传统商圈的升级以及城市老旧空间的重新利用。
从TOP50 房企参与城市更新的情况来看，七成房企参与其中。从房企的规模来看，TOP11-30 的大型房企参与城市更新的比重高于TOP10 的龙头房企。
如佳兆业、时代中国、富力地产、中国恒大、奥园集团、龙光地产等房企，城市更新土地储备建筑面积( 下称“土储建面”) 均在2000 万平方米以上。
旧改，这个能够一夜之间造就无数本地“富翁”的行业，其实是一个利润收益极高的房地产开发业务。专注旧改的佳兆业作为行业龙头，去年不仅营收557.7亿，毛利率更是达到了行业前列的28.5%。
对于佳兆业而言，深圳以及大湾区不仅是起家之地，也是绝对的业绩核心区。2020年财报显示，佳兆业实现收入557.70亿元，同比增加16.1%。其中粤港澳大湾区贡献了58.54%的营业收入。
专注旧改的商业模式，让佳兆业在大湾区积累了相当多的优质旧改土地储备，同时这个长周期业务也逐渐释放出盈利潜力。财报显示，2020年毛利159.07亿元，同比增加15%。毛利率28.5%。年内利润52.78亿元，同比增加26.8%。归属股东净利润54.47亿元，同比增加18.6%。
此前，房地产行业屡试不爽扩规模的“高周转”模式，已经在“三道红线”出台之后走向终结。走了一条“慢模式”的佳兆业，正在收获有质量发展的甜头。
存量商业改造国内成功案例及亮点
城市更新下的新商业趋势：存量改造将成为市场主流。在新增量时代，改造分为三大类型：百货或老牌商业、商圈或步行街、老旧厂房或园区的改造。
2020年4月，总理在两会报告中把步行街改造作为重要的工作指出，做十四五规划的时候，每个省、企业各自所在的城市很有可能做新的步行道改造，这是机会点。全国各地有很多老旧厂房的改造，大部分将被改造成办公用楼，但是有一些好的厂房做成了商业综合开发。
上海·新天地广场
原太平洋百货整体改造成女性主题的购物中心，和附近的新天地以大商圈的概念重新融合。整个项目用柔性语言重塑，打造出更加鲜明活跃的感觉，业态组合追求极致的小而精。
亮点：主题化使消费者在项目中产生归属感；以商业运营为导向的设计规划；社交属性通过主题及业态规划自然显现。
上海·TX淮海|年轻力中心
如何把人留下来是未来购物中心需要思考的点，这个项目考虑年轻人喜欢什么，每层引进不同的内容，有网红品牌、潮流艺术展览、设计师品牌、复古元素、光影元素等，沿街门店大胆采用开放式，让商业和城市生活互动，面对淮海路的建筑大屏幕采用LED大屏幕，画面跟随环境发生变化。
亮点：做大都市的专注细分市场，引入潮人喜爱的事物；尝试“策展型”商业，沉浸式购物；社交互动属性通过开放式空间显现。
长沙·超级文和友
在长沙的海信广场，空间是通过怀旧的老城复制来打造的，将很多记忆点放在里面，并引入餐饮全品类，形成自带烟火气的超级网红，打造文化和体验相结合的功能，传播人文精神。
亮点：复古场景结合餐饮体验，唤醒老中青不同代际人群的记忆点和消费冲动；重视文化传播，打造充满人文气息的场所，兼顾品牌宣传和提升消费粘性。
北京·朝阳大悦城“度刻”
打造都市秘境、自我生长为主题的生活方式街区，引入故事线、开放式店铺，错落组合成街区，通过造景，引入具有文化社交属性的零售及体验，凡此种种最终形成自我IP。
亮点：明确、新颖的街区定位，盘活高区死角；沉浸式绿色生态或者主题化的空间体验，与特色品牌形成良性互动，达到创新、引领行业、凸显差异的自我IP化。
来源：克而瑞集团战研
在这种趋势下，多元化拿地的重要性将更加凸显，房企通过拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力是平滑利润率的一大出口。
近年来，房企也越来越重视多元化拿地，不断提升多元化拿地比重，以减少对公开市场招拍挂的依赖，同时达到成本控制、提升盈利的目的。
从目前来看，收并购、城市更新、产业勾地是最为常见的多元化拿地方式，尤其是城市更新，由于成本低、利润高，已经成为很多企业业绩增长的新引擎。
2020年，旭辉通过一二线联动、收并购、商业勾地等多元化拿地方式获得的项目货值占比由2019年的33%提升至51%。
此外，越秀通过“6+1”的多元土地获取模式，包括TOD、城市更新、“住宅+配建”、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍，在2020年新增投资中通过非公开市场获取的地块占比达到54.1%。
未来多元化拿地优势房企的盈利能力也会更高，而对于地产开发业务占比高且对招拍挂拿地方式依赖度高的房企，利润率将保持在个位数，向制造业靠拢。
城市旧改开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，目前的市场仍存在诸多不确定性，若房企未充分考虑匆匆入场，往往会落得被迫中途退场的下场。
加城市更新项目流程复杂事务繁琐，很多项目转化不易，尤其是高杠杆高周转的房企急于求成反而容易出问题，水土不服，因此需要房企有较强的风险把控能力。
此外，普遍的照搬其他公司的模式是行不通的，这样无法形成自己的特点，东施效颦只会导致各种被动，毕竟每个公司的实际操盘能力各有不同。所以，房企在参与城市更新的过程中，需要考虑多方面因素。
中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、住建部政策研究中心原主任秦虹指出，“城市更新必须要重视产业，产业升级和物质升级同步升级才是我们的目标，检验一个城市更新好与坏唯一标准就是能做到引人、聚人、留人，首先经济上更有活力，空间上更有品质，文化上更有魅力，生活上更加便利，居住上更有尊严，环境上更绿色、可持续。”
房企要具备应对长周期项目的耐心，以及城市更新项目的转化能力，并要具备一定的资金实力，特别是自有资金实力。
当然，城市更新不只是头部房企的“专属”，其中并不排除中小企业通过收购单体建筑的方式介入城市微更新。
中小企业可根据自己的实力参与城市微更新项目是具有发展前景的。与大企业追求规模不同，小企业唯有做出精细化运营的、有产业特色的城市更新项目才能够在市场上立足。
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