“一网打尽”转让不动产税负

• 发布时间：

• 2018-07-27 09:27:21

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作者： 导师：廖娟

      ——企业转让不动产“增值税”

营改增后，都知道转让不动产的税负发生了翻天覆地的变化，但是转让不动产何时全额缴纳、何时差额缴纳？房地产开发企业与非房地产企业增值税缴纳又有何区别？这些细节问题又让大家云里雾里。

看似复杂的不动产征税规则将在本文 “一网打尽”，请各位慢慢享用~

先搞懂转让不动产增值税计算方法

 

图1

▲ 注意转让的不动产属于老项目还是新项目

新项目：2016年5月1日后取得或自建的不动产，一般纳税人为一般计税，小规模纳税人为简易计税。

老项目：2016年4月30日前取得或自建的不动产，一般纳税人可选择简易计税或一般计税，小规模纳税人均为简易计税。

 

图2

▲  划分不动产来源

不动产来源分为取得与自建两种方式，取得包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式，注意与自建不动产区分。

两种方式下增值税应税销售额不同。一般而言，取得不动产应税销售额为差额，自建不动产应税销售额为全额。

搞懂以上问题后，让我们切入今天的主题——企业转让不动产，增值税到底怎么交？

温馨提示：本文表格较多，赶时间、有基础的小伙伴可拉到文末看总结

√ 非房地产开发企业

一、一般纳税人

转让类型	不动产来源	计税方式	预缴增值税 （不动产所在地）		纳税申报 （机构所在地）
			计算依据	预征率	计算依据	征收率/税率
老项目	取得	简易	差额预缴	5%	差额纳税，扣减预缴	5%
		一般			全额纳税，扣减预缴	11%
	自建	简易	全额预缴			5%
		一般				11%
新项目	取得	一般	差额预缴
	自建		全额预缴

二、小规模纳税人

转让类型	不动产来源	计税方式	预缴增值税 （不动产所在地）		纳税申报 （机构所在地）
			计算依据	预征率	计算依据	征收率
老项目/ 新项目	取得	简易	差额预缴	5%	差额纳税，扣减预缴	5%
	自建		全额预缴		全额纳税，扣减预缴

² 房地产开发企业

三、一般纳税人

转让类型	不动产来源	计税方式	预缴增值税 （机构所在地）		纳税申报 （机构所在地）
			计算依据	预征率	计算依据	征收率/税率
老项目	自行开发	简易	预收房款÷（1 税率或征收率）	3%	全额纳税，扣减预缴	5%
		一般			差额纳税，扣减预缴	11%
新项目

四、小规模纳税人

转让类型	不动产来源	计税方式	预缴增值税 （机构所在地）		纳税申报 （机构所在地）
			计算依据	预征率	计算依据	征收率
老项目/ 新项目	自行开发	简易	预收房款÷（1 征收率）	3%	全额纳税，扣减预缴	5%

（国家税务总局公告2016年第14号第二条-第四条、国家税务总局公告2016年第18号第二条、第四条-第十二条）

表格太多看不过来？@赶时间的小伙伴看这里就够了！

非房地产开发企业

不动产来源	计税方式	预缴增值税	纳税申报
取得	简易计税	差额	差额
	一般计税		全额
自建	简易/一般计税	全额

房地产开发企业

不动产来源	计税方式	预缴增值税	纳税申报
取得/ 自建	简易计税	预收房款/（1 税率/征收率）*3%	全额
	一般计税		差额

看了以上的总结归纳，企业转让不动产的增值税问题，对号入座以后也不是那么难搞了吧~