做低房价避税风险后遗症

1)做低房价”避税暗藏四大风险千万别因小失大

http://money.hexun.com/2009-09-16/121103928.html

文前提要:由于房价的上涨,导致普通住宅变“豪宅”,进而引起交易税赋负担的加大,因此市场普遍出现通过做低房价的形式来避税的做法。

　　从表面上看,避税能带来不小实惠,但其实却暗藏着很大的风险。

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另类理财法农产品炒作大事记盘点长假来临5大理财渠道让闲钱增值国庆北京购物省钱攻略负利率下花自己钱不如花别人钱中国2011年薪酬趋势十分乐观接班人详解巴菲特投资策略　　做低房价避税当心捡了芝麻丢了西瓜。随着房价的上涨,一些原本为普通住宅的物业升格为豪宅之后,在交易过程中面临税费大幅提高的窘况,对此,买卖双方自然而然想到了以“做低房价”的方式来进行避税。但专家表示,这种方式对买卖双方来说,存在不小的风险。

　　记者在采访中了解到,这种明显不合理的避税方式很常见,中介公司出谋划策帮买卖双方逃税已成为业内“潜规则”。对于这种情形,有法律界人士指出,这与优惠标准调整的滞后不无关系。

　　“做低房价”成楼市顽疾

　　近日,记者陪朋友去看房,在某中介公司门店里,听到了这样一段对话。

　　朋友张先生问:“这套房子已经超过了140万元的普通房标准,要按照'豪宅’标准缴纳契税吧。”

　　中介:“不要紧,可以做低房价,这样你就可以按照普照住宅的标准纳税了,能省下了1万多元呢。房东不想承担营业税,也有这个意思。”

　　中介公司业务员在这里提到的做低房价,就是目前市场上很常见的避税方式。所谓做低房价,是指买卖双方在交易过程中签订“阴阳合同”,买卖合同中的房价要比实际成交价低一些,另外再签订一份补充协议,将剩余部分则以家具或者装修补偿款的形式,采用现金方式支付给卖家。

　　举例说明,比如上海外环线以内一套面积为138平方米的二手房,成交价为180万元,按照现行的普通住宅标准,虽然面积不到140平方米,但是总价超过了140万元的上限,所以仍将划入非普通住宅范围,此类住宅交易的话,卖家要承担营业税和二手房个税,而买家也要按照非普通住宅的标准缴纳契税,为总房价的3%,比普通住宅高出一倍。于是买卖双方会在签订买卖合同时,将合同价写成140万元,甚至更低一点,这样在交易过程中买卖双方都只需按照普通住宅的标准来纳税。从而达到避税的目的。

　　记者在采访中了解到,这种情形在实际交易过程中并不少见。某知名中介公司法务部有关人士坦承,几乎每天都要处理此类问题,尤其是一些刚刚“越线”或者超过标准并不多的交易案例,因为普通和非普通住宅的纳税标准存在巨大的区别,所以买卖双方都会强烈要求做低房价。

　　那么,两者之间的差别到底有多大呢？我们以上述案例来举例说明。这套住宅为三年前买进,买入价为95万元（结算结果具体见表1）。通过计算发现,是否做低房价税费差距达83175元,这不是一笔小数目。

表1 普通住宅与非普通住宅征税差异（单位：元）

住宅级别主要税种税率征收金额总计

普通住宅营业税免征 0 0

二手房个税免征 0

非普通住房营业税差额×5.55% 47175 83175

二手房个税总房价×2% 36000

　　而对于一些超过普通住宅标准很多的二手房来说,卖家也总是会通过这种方式来达到降低税费开支的目的。如内环内某二手房售价为400万元,卖家可能会将合同价“做低”至320万元,这样虽然还是按照“豪宅”标准纳税,但是其中有80万元部分不用纳税。

暗藏四大风险需留神

　　有业内人士指出,通过做低房价来达到避税的目的,虽然从表面上看很划算,但实际上却暗藏巨大风险。

　　上海联业律师事务所马永健律师在接受记者采访时表示,做低房价的做法对买卖双方都存在风险,如买家虽可在契税上节省一些开支,但是日后转让时,却有可能会被征收更多的税费;卖家也有可能面临无法及时收到房款的尴尬情形。

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另类理财法农产品炒作大事记盘点长假来临5大理财渠道让闲钱增值国庆北京购物省钱攻略负利率下花自己钱不如花别人钱中国2011年薪酬趋势十分乐观接班人详解巴菲特投资策略　　风险一:买家负担加重而违约

　　合同价以外的部分,都应以现金方式支付,这会加大买家的负担,由此可能会造成违约并承担责任。

　　业内人士表示,购房者一般会根据手中的资金量,以及自己的工资收入来确定住宅的总价,但如果碰到做低房价的情形,而被要求支付更多的现金时,往往会面临资金短缺的困境。当然,有些买家不想错过一次购房机会,同时考虑到自己也能节省一些税费,一般会选择向亲朋好友借钱。但这是一步险棋,走得好,能暂时度过难关;如果走不好,则有可能会导致交易中断,并承担违约责任。

　　有人认为,双方签订的是阴阳合同,可视作无效合同。但实际上并非如此,有律师告诉记者,即使签的是阴阳合同,一旦发生纠纷,法院仍然会认为合同有效而要求继续履行。因此买家因为无法付款而造成违约之后,肯定要承担违约责任。

　　风险二:出售房屋税负加重

　　可以肯定的是,做低房价会加重日后转让住宅时的税赋负担。

　　就以上述案例为例来说明。假设这套实际成交价为180万元的二手房“做低”为135万元成交,另外差额45万元以现金的形式付给卖家。买家可按照普通住宅的标准来纳税,契税税率为1.5%,那么纳税金额为20250元（135万元×1.5%）,相比较实际纳税金额54000元（180万元×3%）来说,的确节省了一多半。

　　买家看似是沾了不小的便宜,但这位买家有可能会付出更大的代价。如果这位买家日后要出售这套住宅,那么,他便要承担差额部分45万元的税费,仅二手房个税一项,负担的税费就可能要多付90000元（45万元×20%）,谁多谁少,一比便清清楚楚。有业内人士表示,现在已经加强了不动产交易信息的登记制度,也就是说,未来所有房屋都可查到交易记录,因此税费一旦从严征收,这些成交记录必将作为纳税依据。

　　风险三:卖家面临处罚

　　做低房价其实是一种逃税行为,一旦被查处,肯定会面临相应的处罚。此外卖家还面临着无法及时收到房款的风险。

　　上海某中介公司业务员杨先生表示,合同价以外的部分,虽然以协议的形式明确规定了支付金额、支付最后期限等,但这也仅仅只是一份“君子协定”。“其实只对那些真正守信用的交易双方有作用。”杨先生如是说。

　　由此可以看出,协议的效力到底有多大,取决于买卖双方。对此马永健律师表示,万一有买家“假戏真做”,那么这对卖家来说,将会遭遇噩梦,追讨起来不但耗时,还会耗费巨大精力。

　　马永健同时提醒说,如果卖家逃税事实为税务部门掌握,不但要补交税款,还会面临相应的处罚。

　　风险四:无法通过“评估关”

　　做低房价,还会面临无法通过“评估关”的风险,这将会引发连锁反应,并导致交易中断,甚至引起纠纷。

　　据了解,就上海而言,位于市中心区域的房产交易中心都已建立评估系统。该系统的主要功能是评判合同价是否合理,并防止交易双方逃税。所有二手房交易房源在缴税过户之前,都必须经由评估系统审核价格,明显低于市场价的成交房源可能被退件,并由指定评估公司重新估价,而后按照评估价纳税。

　　据业内人士介绍,的确也存在通不过评估的情形。一旦发生这样的情况,必将面临由谁来实际承担巨额税费的现实问题,如果买卖双方都不愿让步,产生纠纷在所难免。

优惠标准应“与时俱进”

　　市场上之所以普遍采用做低房价的方式来避税,在一定程度上也反映了征税标准存在不合理的地方,有法律专家表示,至少没有体现其公平性。

　　据了解,上海最新的普通住宅标准去年底才做出新的调整,而旧标准却沿用了三年多时间。新的标准为:单套建筑面积140平方米以下,内环线以内总价每套245万元、内环线和外环线之间每套140万元、外环线以外每套98万元以下,五层以上（含五层）的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。而现实问题是,在过去的8、9个月里,房价又经历了一轮新的上涨过程,新标准似乎又有些名不符实了。