近期和不少园区行业的朋友交流，发现大家对园区不同阶段存在的问题和对应的解决方案很感兴趣，故将一些个人对于产业园区的看法进行整理，希望能抛砖引玉，有更多的同行和朋友一起交流。
园区全生命周期分为“规划期—建设期—招商期—运营期—监管期”，其中建设期偏向工程部门，与产业运营关联不大，不展开讨论，本文重点剖析其他阶段的问题。
产业园区形势和未来
近年来，传统房地产夹带大量资本涌入产业地产，使产业地产成为一个新的风口。另一方面，政府又在大力抑制产业房地产化，从国家到地方对产业地产、总部基地、工改园区等接连发布严格政策：
1、2018年5月，深圳出台《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》，明晰总部企业和总部用地的定义，鼓励符合条件的总部企业联合申请总部用地，实行总部全年期产业发展监管考核。总部企业在深拿地“不做产业做物业”或被惩戒。
2、2018年8月，《深圳市工业区块线管理办法》正式发布。政策的核心——保证工业用地的总量规模，严格控制M0（新型产业用地）的比例，厂房和研发用房不得采用“类住宅化”规划设计，禁止在工业用地上建设住宅、专家楼、商务公寓和大规模商业，加大产权分割面积（厂房不低于1000平米，研发不低于300平米）、提高产业准入与分割转让门槛、全生命周期监管和土地使用权收回等。这意味着几年来深圳政府和企业围绕“工改”的角力后，最终政府“以产业运营为核心，严禁工改房地产化”的决心占据上风，即便其始终面对汹涌如潮的市场反对声浪。
企业是产业最重要的核心。大家都看到现在经济环境并不好，内忧外患，企业日子并不好过，创业成本越来越高。去年沸沸扬扬的社保费改税问题若是真正实施，可能会杀死大部分企业生存的可能性（据2018年8月底51社保发布的《中国企业社保白皮书2018》称我国社保基数完全合规企业比例为27%）。据众多其他自媒体测算社保按基本工资缴纳和按全额工资缴纳，在用人成本层面要增加30%，这个比例可能远远高于一些企业的利润率。
现在已进入资本寒冬，一些大行业的发展受到限制，会给下游行业带来诸多影响，另一方面，高企的房租也给员工带来很大的生存压力，而这些压力很有可能都会转介到企业成本身上。各种情况综合，我们明显感受到：企业的日子也越来越不好过了，连万科都打出 “活下去”的口号。
以上可以看到园区行业环境的发展趋势，一是园区项目越来越多，而政府对项目的监管愈发严格；二是企业可能会减少，优质企业愈发稀缺，可预想园区招商也会越来越难。
中国传统 “家文化”让每个家庭都有一个房产梦，但对于企业来说，对办公物业的需求没那么强烈，企业搬迁要考虑问题更多：租金、装修、搬迁、客户、产业链、地段交通、员工住宿通勤……企业可能把更多精力放在业务拓展上，对于办公物业的变更需求并没有那么强烈，这点和房地产完全不同。
讽刺的是，一些从传统房地产转入产业地产的新军和对项目抱有快速高回报预期的园区并未意识到这一点，以为园区就是企业的房地产，用卖房的方法来做园区，传统房地产高流转高回报的火热市场养成了一些傲娇和急躁的心态，失去了对产业的敬畏之心、对企业的尊重，很难做好这个市场，产业园区市场估计未来会有一个洗牌期。
什么是“好园区”
这个问题我被问得很多，但问题本身是没有答案的，好是相对的，而且要看是从园区开发商角度还是从企业的角度去看。
我们见过不少园区打着文创园名义，最后可能是以“餐饮一条街”形式展现在大众面前，对企业除了物业服务外，没有任何公共服务，这是不是一个“好园区”？从运营商而言，如果定位就是做二房东，战略是追求利润（租金）的最大化，那租给餐饮是最好的（以商业而非办公的定价出租），也不需要花成本去建立运营团队来沟通和服务企业，物业加财务就可以正常管理了。
但如果运营商本身是追求产业运营整合、发现产业投资机会的话，那他可能会降低准入的门槛，并辅以运营团队来沟通、服务企业。这两种园区一定谁比谁好吗？不一定。对运营商来说，能实现自己战略定位的项目就是好园区，因此有的运营商问我这个问题，我是无法给出一个明确的答案，不同园区会有自己的特色，只要符合自己，实现自己目标就可以了。
10多年的观察，我认为园区虽然没有“好差”之分，但有是否“用心”之分。衡量一个园区是否“用心”最简单的标准就是评估他对入驻企业的熟悉程度以及对企业的绑定能力。有的园区在标榜“我们园区最好的地方就是很少去打扰企业”，我听了都冒冷汗，这是直接宣告我们就是做房东啊。如果这是企业要求的，那他也仅仅把你当成是一个房东而已。你要是租个房子，也希望最好除了交租以外不要和房东有任何打交道的地方，找他一定是哪里有问题了。
现在哪怕是个长租公寓都在改变，不断提升住户的满意率和便利性，除了物业以外，还提供洗衣、送水、快递等其他服务。园区毕竟也是有地产属性，地段也是很大的因素。纯硬件型的园区地段好，自然会大受欢迎，但大型的开发商通常都不会只做一个园区，也很难保证每个园区都在好的地段，那些地段优势不明显的项目，你靠什么来吸引企业来入驻？
什么是园区管理和园区运营
在和众多园区交流时，发现大家对园区的管理和运营定义不清晰，容易混为一谈。我认为产业园区有两个属性：物业属性以及平台属性。当然，如果定位是房东模式的园区可能只有物业属性，那么和物业属性相关的工作（收费、装修、退租、维修、安保、清洁等）属于园区管理工作；而和平台属性相关的工作（招商、活动、服务、品牌等）则属于园区运营工作。
在公共服务中，我们又把一些相对共性的服务称为基础服务（工商注册、知识产权、财税服务、基础法律服务等），园区运营商在这类服务中更多是起到中介角色，这是我们常说的园区不一定要有直接服务的能力，但一定要有连接服务的能力。而一些和产业相关或者和企业深度发展相关的服务我们则称之为增值服务（赋能服务），例如融资对接、业务对接、行业公共服务平台建设……
也有人问园区和写字楼的区别？有的园区看起来也是几栋楼，也是封闭式管理，为什么也叫园区？政府为什么认定园区，甚至对某些园区还有租金补贴等政策？这区别就在于是否有一个的清晰产业定位，形成产业集聚，另一个就是产业服务，也就是园区的平台属性。
产业园区规划期存在哪些问题？
现在很多产业园区是轻规划、重建设，轻运营、重招商，对园区的前期规划并不重视。特别是在文创领域，“挂羊头卖狗肉”类型的园区并不少见，这也是广受抨击的问题。有的园区建成后才发现在招商时物业不能满足一些企业的特殊行业要求，又或者定位的行业在区域内并没有足够数量企业来支撑，跨区域招商的难度又很大，最后只能是杂乱招商。
当然，一般来讲，很多园区能够把项目建起来就已成功了大半了，那可是开发商的硬资产，所以很多开发商主要是奔着建设而去，只要能开工建设，其他都不重要，招商的事情留给以后其他部门来做。
然而政府也在逐步改变，现在不是一个漂亮的项目策划PPT就可以过审动工，更多还要看到项目落地的可行性，你吹下的牛到底能否实现？凭什么让我相信你一个搞传统房地产的或者搞资本运作的来运营这个项目可以成功？
大家看看前面所说到的一些政策，火花S-Park是这样描述的：“《深圳市工业区块线管理办法》日前已经正式发布。其中最引人注目的就是对“工改工”项目的严格监管，其力度堪称“刮骨疗毒”，据说该办法出来之后，深圳房地产市场哀鸿一片，正在签的“工改”合同全都处于暂停观望的状态，而已经签完合同的都慌了神。”
一个项目的策划方案通常会对宏观形势进行分析，所以会做得和政府想要的东西比较贴切，显得很高大上，但通常对落地方案描述不够，轻轻带过。造成这个情况的主要原因是缺乏足够的行业企业数据支撑，无法掌握区域企业的真实数据情况，无法对落地的可能性进行分析，同时无法确定未来的招商对象，开始展开前置招商积累，为建成后的招商转化打好基础，甚至是为一些特殊要求的企业展开定制开发。曾经有园区老板讲过在园区招商定位存在问题，导致不少面积空置了大半年，一核算就是几千万的收入。
产业园区招商存在哪些问题？
产业园区分为两个招商期：填充招商期以及置换招商期。
一般来说园区从开园开始招商，到入驻率达到90%需要较长时间，有可能1-2年，有的大型园区甚至要4-5年。填充招商期，园区对企业的要求更为宽松些，主要关注企业的行业匹配度，可能会长时间去转化一家企业，并不限于在寻址期内的企业，甚至最好是可以实现链条式转化招商，这个阶段既要抢时间又要与时间做朋友。
而置换招商期，由于配套已经相对完善、企业集聚已成规模，招商难度会更低，这时候则更着重于企业是否在寻址期，能否快速转化，实现租期的无缝对接，降低租金损失，这个阶段时间是你的敌人。
在填充招商期，很多园区是采用军团式作战，规划、开发、招商、物业各个功能部门独立运作，建设完成交付时，再组建团队启动招商，这个招商团队对定位行业的认知、对目标企业名单、企业KP（key person）毫无积累，只能通过传统的方式：线上线下广告、中介合作等渠道进行推广。这类招商属于等待式、被动式招商，效率可想而知。有一些国有类型或自有物业类型的园区，招商压力不是特别紧迫，但对于民营园区，时间就是金钱。
如上所说，随着企业生存压力越来越大，未来园区招商会愈发困难，甚至出现“抢招商”局面。另一方面我们又看到不少园区对产业并没有敬畏感，对企业也没有足够的尊重。
的确，和有实力做园区开发的运营商相比，有的小微企业确实比较小，可能一年的业绩还比不上园区运营商中一个高管的年收入，很可能会被看不上。但小企业也有他的生存之道、产业链条和成长性。我们看到很多集聚型园区的企业数量会经历一个抛物线下降的阶段，背后的原因也很简单：园区满租前，企业数量不断增加；满租后，园区空间变成稀缺资源，一定数量的小微企业死亡了，但空出来的面积被园内其他成长起来的企业所占据了，所以一定时间内，企业的数量反而变少了。
东莞松山湖园区众多，其实招商压力很大，因为东莞本土实际并没有过多的高新企业，很多园区都盯上了深圳由于高房价、制造业转型升级等原因外溢到东莞的企业。有一次我到松山湖办事，中午去了好几个处在招商期的园区，都是无人接待，甚至在招商中心有人了解到我是深圳一家大数据公司的负责人后说我们招商部门的同事在午休，请您下午再来。
我不想去点评这些园区的招商和管理，只是看到这些招商部门对客户信息不敏感不重视，为他们的招商效果深感忧虑。我们也看到一些园区对产业充满敬畏，对小微企业降维服务，主动拜访，招商未到，服务先行，企业得到足够的尊重和帮助，自然愿意靠拢，园区招商期也大为缩短。
要知道，现在和我们接触的园区项目中，十个有九个都在提招商层面的需求，未来的园区招商会更为白热化，盼“佛系招商”的园区早日醒悟，转为更加主动积极的招商状态。关于园区招商问题，颇为复杂，以后有机会可以单独展开讨论。
智慧园区与智能园区的区别
在深入讲园区运营以前，我们先来讨论一下智能园区和智慧园区的区别。随着企业的集聚，很多有足够预算的园区都会开发自己的“智慧园区”系统。在不久前举办的“智慧城市”论坛上，有嘉宾提到现在的“智慧园区”方案商太多，甚至比需求方还多。
我们做过很深入的研究，这些“智慧园区”系统基本具备以下三大功能：
1、内部管控，这是园区管理标准化，主要解决内部信息对称的问题，消除信息孤岛，让信息和流程更加畅通；
2、物联网接入，管理园区的硬件设备，这其实也属于内部信息对称；
3、园区（社区）电商，把To B和To C的第三方服务进行整合接入，形成服务产品展示，让有需要的个人和企业主动去联系服务方，园区在中间起到服务中介角色。
由于产品缺乏客户粘性，我们也看到很多园区花了巨大的财力和物力开发后，在管理板块起到了一定的作用，但在运营板块并没有得到提升。也就是说，这类“智慧园区”系统只提升了园区的物业属性，平台属性没有得到大的提升。
我认为园区的核心在于企业，企业的核心在于发展，无法提升企业发展的系统不能称之为“智慧园区”系统，只能称为“智能园区”系统。真正的“智慧园区”系统应该具备动态了解企业发展情况，发现其风险和服务需求，再辅以专业服务对接，助力企业发展，企业只会对发挥了平台属性的园区有忠诚度，有粘性。
园区的平台属性是什么？
产业园区有众多种类型，不同类型的园区入驻企业行业和企业规模都不太一样，有的园区以中大型企业为主，企业人员众多，功能完善，有的园区以小微型企业为主，规模小，问题多，不同类型的园区需要不同的管理模式。例如针对小微企业设定的工商、知识产权、政策等服务，可能放到一个总部型的产业园区是不合适的，入驻企业可能都有相应的专业团队来运作相关事宜。
我认为运营园区无非是解决两个问题，一是解决团队内部信息对称，二是解决团队和入驻企业之间信息对称。
了解入驻企业，了解其所在的行业，自然会逐步了解他们所处行业存在的问题，他们发展所存在的问题，然后再利用自己的运营商资源和行业资源为企业提供相应的服务，这就是园区的平台属性。
多年来对园区的观察经验告知，很多园区最大的问题就是对入驻企业的不了解，企业进来了埋头苦干，园区方努力做好环境，保证安全，给企业提供良好的办公环境，各相安无事。但园区的核心产业一直无法突出，无法形成产业的集聚效应，为入园企业带来更多的业务点和资源。
“聚集、聚合、聚变、聚焦”的园区“四聚”发展模式，以及基于“园区聚力”概念的园区多维评定标准，核心也是考核园区成熟产业链的搭建情况。产业集聚程度是判断园区影响力较为重要的维度。
园区如何做好管理？
园区的管理分为内部管理和客户管理，内部管理是指团队内控，如何有效对称信息，如何打造管理流程化，流程标准化，标准信息化。这也是现在众多“智慧园区”系统在解决的问题，这个我不展开说了，重点讲一下客户管理，这个恰恰是众多园区比较薄弱的地方。做好客户管理会带来莫大的好处：
1、潜在招商客源的拓展
全面接触企业可以了解到企业所处的行业信息、合作链条，入驻企业的上下游合作商很有可能是我们潜在招商对象，况且有入驻企业背书，园区运营方与合作企业的接触会更为便利高效。链条式招商会给园区带来行业的聚力，在园内形成良性合作，产生聚合聚变。
2、有利于做好园区服务
只有了解企业，才能做好服务。和企业有效地接触，慢慢会发现企业发展中存在的问题，有利于对症下药，整合资源建立有效的公共服务，帮助企业发展。
3、有利于发现更多的投资机会
海尔集团主席张瑞敏曾说过最好的投资是投资自己的员工，因为你对他知根知底，知道他的专业和能力。现在很多园区成立了自己的投资基金，到处在找项目，其实最好的投资标的可能就是天天在自己园内的企业。他们就在自己眼皮底下，他们的发展情况、办公面积需求、缴纳租金情况、业务发展等等，如果能够深挖园区企业的价值是可以发现很多投资机会。
4、有利于做好园区企业的风控
我国小微企业生命力比较脆弱，平均生命周期约2.5年，行业发展瞬息万变，如何有效做好企业的风险控制值得深入研究。入驻企业的信用体系如何，法人高管是否老赖？企业这个月交不上租金怎么办？是直接锁门还是缓交？园区签约企业有多少大家可能都很清楚，但有多少家企业注册地址在园区我们管理方又是否了解呢？入驻企业又有哪些关联公司？他的母公司、子公司、孙公司关系如何？企业经营是否遇到致命性的问题？企业员工的数量是否持续在减少？是否遭受法律纠纷？各种信息都有利于园区做好企业风控，避免出现连带责任。
做好客户管理还会带来更多的好处，相信大家也都可以想象到，目前最大的问题是如何做好客户管理。有的园区认为这是体力活，要求客服每月必须对园区企业进行走访或者填写调查表单，政府也不时要求园区上报各项统计。结果适得其反，很多企业不胜其烦：我本质上对你并没有汇报关系，整天过来问我要这要那，而且你们人员经常换，每个人过来都在问我同样的问题，我哪有那么多时间去应酬你？这类沟通属于是最低级的沟通了。
和企业最有效的沟通是要找到合适的时机和切入点。不要总想着自己要从客户身上获得什么信息，多想想企业要什么，如果你带给客户有价值的信息，相信企业会乐于和你交流。
园区运营期如何做好服务？
我们研究过很多园区的公共服务平台案例，做得好的并不多，有的园区的服务平台大投入，低回报，专业程度也有限，我甚至认为小型园区的公共服务平台是个伪命题。园区不一定要有直接服务的能力，但园区要有连接服务的能力。有的园区标榜自己是企业的保姆，我觉得也大可不必，专业的事情还是让专业的人来做，对自己是省事，对别人是负责，如果你非要自己来做这个事情，从中牟利也无不可，但自己要先变得专业。我们说园区其实是大的连接器，所以，我认为园区最应该做的是整合更多的资源，形成资源的对接，为企业赋能。这才叫各司其职，各展其长。这些也是我们所说的增值型的服务。
我国大多数的企业都属于中小微型的企业，也是集聚型产业园区的主要企业类型。我们曾经很全面地做过园区小微企业的服务需求统计，总结了他们需求特征：多样化（小微企业解决各种问题的能力太弱）、离散化（共性需求并不突出）和低频化（企业创业就是一个不断解决各种问题的打怪升级游戏）。
相对核心的服务可以总结为：找钱、找人、找业务、找提升。各个园区可以在这些方向多做服务提升。小微企业的生命力弱，解决问题的能力差，所以最好的公共服务一定是要快速和有效。有的问题不迅速解决可能会把企业给拖死了。如何做到快速、有效解决企业的发展问题，就是充分了解企业的发展动态，尽量掌握企业的第一手发展信息。当然，园区服务并非都是公益性，也不一定都是面向所有企业的，有的企业天生存在缺陷，失败可能是注定的结局，并不是靠园区的服务可以改变的。
现在不少园区的公共服务平台整合第三方资源进行合作，在自己的智慧园区系统搭建园区电商版块，将第三方服务进行展示推广，但收效甚微。企业对智慧园区系统并没有建立使用习惯，况且，企业的决策层面入口不一，可能使用园区系统的是企业的财务人员在上面进行缴费核算，但他并不一定知道公司还需要什么样的服务。所以等待式的服务模式并不见得有良好的效果。
以政策服务为例，可能并不是园区的企业不具备这样的资质，而是企业决策层一直以为政策离自己很遥远，自己只是一个小微企业，够不上申请的资格，对各种政策宣传培训活动一概都不参与，觉得是浪费时间。但如果有合适的时机主动告诉对方，现在有一条什么样的政策是专门扶持小微企业发展的，有哪些和你同类型同规模的企业都已经拿到了，最高可以拿到多少钱补贴。我相信企业是一定会相信并尝试配合申请。如果合作成功，企业获得了资金补贴，又获得了品牌背书，后续再和企业交流时，对方会更加配合。
世界上最远的距离是互相等待对方主动，化被动为主动是企业服务最好的破局策略。
什么是无边界园区？
我负责“无边界园区”项目研究已经十年了，我认为一个有战略眼光的园区并不会局限于自己的入驻企业，而是放眼更广，突破园区的物理界限。园区的招商有物理边界，园区的服务可以无边界，园区的合作可以无边界。而要做无边界园区的核心无非是一个“知”，知“企”所在，知“企”所然，知“企”所需。只有做到如此，新一代的园区才有可能做到园区商业模式多元化。这也是我们多年来产品从园区系统切入到园区服务切入再到园区数据切入的思考。
马云说未来将从IT时代进入DT时代，数据是企业最核心的资产，如何收集数据、分析数据、使用数据未来是企业的壁垒所在。五年前我们就开始做智慧园区系统，但开发了几个园区以后我发现存在较大的问题，小的园区用不上、用不起，大的园区出于数据安全和个性化需求的考虑会自建。五年后我们的确看到很多大型园区都在开发自己的智慧园区系统，实现内部数据管理，但在企业发展的动态数据掌控和分析存在缺失。今后，智慧园区系统与产业大数据动态分析更好地结合会是园区提升很好的解决方案。
来源：zyq杂谈。
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