往后几年房价观点的记录

供给端

地方土地收入这一块，下降太夸张了。从8万多亿直接下降到5万亿，少了1/3多。而且剩下的这5万亿，还有一半是地方城投拿下来的，也就是没有真的收到钱，可见实际的土地收入只有往年的3~4成。这对收入接近一半靠土地的地方来说，所有的事情都很难干下去。当下财权都在上面，事权都在下面，目前的实际效果就是事情都干不下去了。

土地收入实际上是把未来30年的钱，直接搬到今天来一口去使用，所有地方支出都是根据往年收入来制定的，突然一下少了主要收入税收和土地两项里面，一条大腿的接近一半。地方建设肯定是搞不下去了。另外去年的防控压力那么大，实际的支出又大了不少。

地方支持购房的政策还会一直出。

去年的房地产企业，大家的关键目标都是活下来，目前来看能活下来的，就已经不错了，应该再不敢上过高的杠杆。房企数量会下降一个量级。

但是去年的房屋质量，一定是历年来最差的。

需求端

扭转了所有人房价一直涨的核心观念，这个通过20年的教育，目前看真的是初步调转了。纯投资性的需求肯定被压制了，但是大家买好房子，大房子的需求还是在的。

只要大家手上有钱还是会买。

目前能买得起房子的，主要是已经上车的中产，通过置换买改善型的房子，只有这部分人手上的压力相对较小，收入和房价能初步匹配，同时能把目前住的房置换出去，买改善型的房子应该问题不大。当然由于下面刚需的支持能力不够，会有一定的困难，但这只是价格上的，只要降价一定能出得出去。

改善性的房子一定会卖得最好。

目前买第1套房子的，新毕业工作的，如果不能靠家里支持，那压力应该是历来最大的，所有城市的房价收入比都是历年来最大的，所以目前的房价，体现了他们无法支持当下的刚需房价。

小面积的新房会不太好卖，刚需优先会买便宜的二手房。

房价趋势

2021年房价过热以后，打压的措施太严厉了。现在基本上所有的金融手段都在放开，如果扭转不了只会放开的更大。所有的措施都有滞后效应，不能以当下的结果，评价当下的措施。

会一直把房价稳住为止。

 M2每年以百分之十几的速度增长。后续房价应该会接近M2，最多略低一点。也就是说房价继续涨是必然的，对购房人相对友好一点的可能会涨得没有那么快。目前主流的投资渠道只有购房和A股，大部分的人还是不具备买股的能力，最后还是会进入楼市。

房价还会涨，没有以前那么快。

目前说的人口下降。是一个长期性的事情，至少目前10年以内看这个是一条矛盾，但不是关键因素。