大湾区特辑之前，先给大家写个“南京楼市”助助兴。
是不是略显意外？
对，大碗的排稿就是如此出其不意，混乱中，带有一丝惊喜。
半个月前，大碗用将近10天的时间，详细考察了南京楼市，越看越觉得有意思。
提到中国宏观政策的调整，有个网红词“跨周期调节”——
通过宏观政策的调整，让增长穿越牛熊。
看完南京之后，该说不说——
南京楼市，才是真正的“跨周期调节大师”
或许你不关注南京市场，但仍建议您认真看下去。
看完之后，你会明白谁才是真正的控地之王。
跟南京比，杭州或许就是个渣渣。
在南京，你必须面对一个残酷的现实。
—— 没有低价房，即使在远郊。
如新街口向南20km开外的上秦淮板块，楼盘即便被高粱地重重包围，单价依旧坚挺在3.7万；
如新街口向西跨过长江的江北板块，即便路边不见个车的新房，单价依旧坚挺在3.2万；
如新街口向东北20km的仙林湖板块，即便蚊子多的能吃了你，新房单价依旧坚挺在3.2万。
即便是这种野地儿都能干到3万多，那南京的天花板板块得冲击多少？
嘿嘿，这可能会出乎你的意料。
南京就业中心的河西奥体板块，二手房7万；
南京商业中心的新街口板块，二手房6.7万。
完全没有与远郊板块拉开所谓的差距，与市面上不同板块房价轻松拉开3～4倍的楼市现状格格不入。
在南京，你还必须面对另一个奇葩的现实：
南京楼市像一张大煎饼，市场板块的价值被均匀摊开，价格并没明显表现出以市中心为核心向四周环形递减的市场规律。
为什么会这样？
回答这个问题，请不要一直盯着煎饼找原因，因为这都是表象。
一个城市的扩张过程也是这座城市资源转移的过程，但也是卖地收钱的过程。
所以这个问题的答案，请紧盯背后的大师。
就像每个师傅都有自己的摊饼喜好，每个城市也有自己的扩张模式。
如北京、成都、上海是环状扩张，先一环，再二环，以此类推。
但是，南京不喜欢这样！
太慢！南京力图以最快的速度，把每一块地都赋予价值。
怎么以最快的速度，把每块地都赋予价值？
地铁，是赋予地段价值的最便捷手段。
下面这张图，是南京的地铁线路图——
南京的地铁线路，不像其他城市，通过射线与环线的组合，提高地铁网络的密度。
它几乎没有环线，只有射线，而更像一只八爪鱼，向各个方向的远郊延伸。
你们判断板块价值，不是优先考虑地铁么？
那就东南西北各拉一条地铁过去，一个远郊，一条地铁。
但是这并没有结束——
如今，这些地铁的沿线部分，已再次加速建设，通向更远的野外。
或许就在你翘着二堂腿看手机的此刻，南京地铁施工队还在不停地在地下凿洞。
通往远处的地跌，没有最多，只有更多。
未来规划接近180公里的地下通行轨道，将全面覆盖郊区市区。
其中号称换乘之王的5号线，北起方家营站，南至吉印大道站。线路全长37.4公里，设车站30座，全部为地下车站，换乘站高达14座。
只要地铁一通，再远的郊，都可以由穷小子摇身一变阔大爷。
只有地铁，还不够。
毕竟是个远郊，旁边都是高粱地，依旧卖不上好价格。
不是喜欢学区么？
把名校分校铺过去！
什么南外、南师附中、金陵中学、拉萨路小学、琅琊路小学……全铺过去！
管它什么远郊，先铺过去再说。
截止目前为止——
南外、南师附中、金陵中学、南京一中、中华中学等知名初中，搞了近40所分校；
拉萨路小学、琅琊路小学、力学小学等知名小学，搞了仅30所分校。
热衷鸡娃的中产父母，在遍地名校的南京，终于得到了教育的大满足。
有了地铁和名校，还不够！
还有一群“貌似懂行”的，还特别喜欢“看产业”。
来来来！把产业规划搞上去，别管有没有，先把图画出来！
青龙小镇以康养健康为主；
东大山周边规划科技型、创新型小镇；
桥林、六合等地的地铁小镇，将突出产业集聚；
溧水石湫、高淳团结圩，实在有点远，那就弄个文旅度假吧。
地铁、名校、产业规划的三板斧打下来——
南京主城外围20-25公里的环线上，就涌现出一个又一个的远郊新城。
紫东核心区、仙林湖、青龙山生态新城、上秦淮、汤山……
地铁落地了、名校来了、产业概念也带帽了，远郊新城的人设立住了，就该开发商上场了。
像这样的远郊板块，开发商觉得有没有价值？
当然有！
那就别愣着了，拍地买房吧。
行情好的2016年。
主城外围的江北、江宁和城北，成为住宅用地出让规模的前三名。
行情好的2017年。
无论土地规模还是成交额，江北、江宁、城北位居依然前三甲。
地拍完了，饼才就算彻底画圆满——
地铁先行，名校后至，再戴上产业的帽子，再拍出更高的地价。
一套组合拳打下来，购房者直接被打懵圈了——
看好交通的，有地铁；关注名校的，有分校；喜欢产业的，有规划；爱追土拍的，还有刚刚拍出的高价地……
甚至，就连不喜欢远郊，只执着于核心的南京老土著，都被这套组合拳打懵圈了——
连核心区20km外的江浦、青龙山，都上了两万。
那秦淮、雨花、鼓楼、河西……还不得起飞了？
这房子，还是得抢啊。
一圈远郊组合拳，打得核心区都顺便完成了“价值重估”。
麻了，麻了，南京，也彻底嗨了。
最终的最终，南京的每一处土地，从远郊到核心区，都完成了赋能。
消灭远郊低价地，让核心土地更高价。
时间进入了2021年，南京的打法又变了。
前面说到，南京之前的玩法都是“围着远郊打”。
城市扩张在远郊，规划重心在远郊，土地出让在远郊，楼市供应在远郊……
给它们通地铁、铺名校、搞产业规划，把远郊地价抬的高高的。
但是，今年开始，南京竟然主动收缩了——
从20公里的环线上，收缩到了主城。
第一次集中供地，重心全面转移向主城：
核心城区的秦淮大校场、雨花两桥、河西南岸和江北核国际健康城，成为供地主力；
远郊三区，土地供应整体缩减；
高淳，量价齐缩。
第二次集中供地，重心再次全面转移向主城：
主城及贴近主城的江心洲、大校厂、宁南、软件谷、燕子矶等核心板块，大量土地集中出让；
近远郊的栖霞、江宁、六合、浦口、高淳，中止出让11宗土地。
曾经捂地不出的核心，嗷嗷出地；
曾经嗷嗷出地的远郊，捂地不出。
南京为什么不继续向远郊扩张，而主动向核心收缩了？
原因很简单！
今年的市场太烂了！
楼市在下行，全国跌声一片；土地也在下行，全国流拍一片；
信贷在下行，房企时而暴雷；信心更在下行，崩盘声四起……
这种时候，如果南京再去玩过去那套，大概率会出现各种问题——
譬如，供应过剩的问题。
前几年，在远郊画了那么大饼，盖了那么多房子。
市场好的时候，一切都好说。
市场不好了，拿地更谨慎，就会有流拍
不行！
绝不能再玩过去那种“围绕远郊”的打法！
轻则供应过剩，房价大幅下跌。重则土地流拍，地价系统崩塌。
此时此刻，最重要的是重塑信心！
重塑信心的最好办法是什么？
把压箱底的稀缺货拿出来，稳定市场，更稳定信心。
房企不是没信心拿地么？
来，我把核心区的土地放出来一批！
今年开始，南京多年不供地的大校场、雨花核心区、江北核和江心洲，突然开始供地了。
都是舍不得卖的，全是好东西，而且还不贵。
再没有信心的房企，哪怕把腮帮子咬碎，也要去试一试。
购房者不是没信心买房么？
来，拿了核心地块的房企，把房子建出来！
今年开始，南京多年不供货的大校场、雨核、江心洲，突然集中供货了。
饿了多年的主城客户，突然得到大满足，全是核心区，而且还限价。平时都要抢，现在集中放量。
再没有信心的购房者，哪怕把腮帮子咬碎，也想去摇个号。
如此一来，南京楼市将成为全国别样的存在：
当别的城市频频流拍的时候，南京第二轮土拍，竟然还有11宗土地触顶摇号；
当别的城市频频降价的时候，未来一年的南京，竟然还将大概率出现摇号抢房。
土地市场，热火朝天；新房市场，更是热火朝天。
房企有信心，购房者有力量。
南京还坚挺，南京还能打。
该说不说——
南京，真的是控地大师。
一顿跨周期调节，让南京楼市成功跨越了牛熊的跌宕。
不过就是牺牲几宗核心土地的利润，却留住了珍贵的市场热度与信心。
只要扛过这两年，扛过这轮周期低谷，掉转枪头，继续干远郊。
过去的路，再走一遍。
朋友们，此处真的可以适当拍大腿叫绝。
身处控地大师的拿捏中，南京的普通购房者应该怎么办？
还能怎么办，买吧。
首先，南京的新房市场大概率不会垮塌。
远郊本应跌，但奈何不供地，也没有货。
连新房都没有，新房价格该咋跌。
核心区是有货，但不好跌。
三五年都不拍地，没房卖，主城的改善客户都快饿疯了，还跌个屁。
然后，请抓住这波进场核心区的关键机会。
按照南京这个“老控地大师”过去的土拍节奏
——像江心洲、雨核、河西南和大校场这种核心板块，是绝对不会出现大规模供地的。
绝对是一块一块捂着卖，恨不得把每块地的价值都拍到极致。
奈何今年的市场太烂，信心太差。
没有办法，只能把这些压箱底好货，集中拿出来卖。
甚至，还是限着价，便宜卖。
每拍一块，都是割肉让利，提振信心。
对于购房者来说，这就是最好的机会，也是最关键的机会。
未来一年，南京的这些核心板块，将出现极为罕见的供应大爆发，不仅便宜，而且供应相对充足。
购房者，可以稍微掌握一点主动权。
一旦过了这个阶段，一旦市场重新好转，按照南京的操作惯性，绝对又把枪头掉转向外，核心区将再次陷入过去的“供应紧张、捂盘惜售”。
错过了，就真的错过了。
尤其是对于置换改善的客户来说，一定要把握好这次机会。
最后，请暂时全面放弃二手房。
原因很简单，就是前面所讲的。
未来的南京新房市场——
核心好板块的供应，罕见的相对充足；
受限价影响，价格大概率还便宜。
不要纠结，就盯准大校场、雨花核心区、江北核心区和河西南的新房。
最后的最后，我想再次提醒南京的朋友——
南京核心板块的新房市场，是全国少数最不需要等的市场。
你们不要管全国其他城市，不要管今天哪里跌了，明天哪里暴雷了。
你们只管盯着那些核心板块，放弃二手，嗷嗷打新。
请记住三句话——
1、南京，可能是最会控地的城市。
2、这个最会控地的城市，开始割肉让利了。
3、它的割肉让利，就是你的关键机会。
本篇，是南京城市上篇。
近期，我们将给大家带来详尽的南京楼市板块分析与选筹建议。
当然，还有更重磅的“大湾区特辑”，全是一线考察的最新鲜干货。
此刻我的小伙伴正在疯狂整理调研数据，熬夜熬到秃也要把稿子赶出来。
还望大家收藏、点赞、在看一键三连，算是鼓励一下。
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