决定房地产价值的三个至关重要因素是什么？
90%的人会告诉你：第一是地段，第二是地段，第三还是地段
那么决定“房地产投资价值”的三个最重要因素是什么呢？
请注意”房地产价值”与”投资价值”的区别
告诉你吧，第一是现金流，第二是现金流，第三还是现金流
你知道希尔顿是如何开始他的酒店生意的吗？你知道顺驰的孙宏斌是如何实现在快速扩张的吗？他们共同的特点是”化整为零”、”分期支付”，并最大化降低第一次支付金额，甚至实现零成本收购，然后借钱埋单（低首付购房就是这样的原理）
几乎所有资本玩家都是现金流运筹的高手。
无论什么房产无论计划持有多久，都要再出手之前都要100%的确定有人替自己埋单，而不需自己的资金
比如你看中一套急于出售的房子，开价很低地段绝好，你非常中意，想低价买入后转手快速赚钱，但在你掏钱之前，你计算交易费用了吗？
你计算买入之后持有期的现金压力了吗？你计算过出售时卖家可能的出的价了吗？
如果你只想长期持有靠出租获益，那你计算过投资年限及回报率了吗？
如果你聪明点想向银行进行抵押套现，那你计算过租金与月供之间的差额了吗？
如果你是转按揭得来的那你问清楚手续费多少了吗？
如果你是新手可能看到这些问题就已经头晕了吧。其实不用烦这些东西非常容易理解，只需要你继续往下看
房地产投资最大的风险就是资金风险，既所谓的流动性陷阱，资金压在房产上面，无法正常流转，钱用流动起来才能赚钱，但靠自己的钱一点点流动来赚钱速度也太慢了，所以要借钱生钱，借别人的钱进入自己的流动增值河道
比如，一栋转租房产，每个月扣除交给上家的钱还剩￥100，要不要投资？
仅￥100，听起来好像很少，但如果你给上家是：一押一租，租金600，给下家是两押一租，租金700，那你实际上是零成本换来的￥100收入，那你的投资收益率就是100÷0等于无限大
这个例子只是告诉你如何借租客的钱，在我们线下的课程里你还会学到如何借卖家的钱，借银行的钱，借买家的钱，借信用贷款公司的钱，借是一个非常有价值的学问，玩好他，你会发现无穷的投资机会。
有很多朋友已经有一套房子了，那么他们没有想着再买房子，或者是也没有考虑到换房子。其实，房子对于有些人来说它是一件人生的大事。由于这个东西确实是通过十年或者二十年奋斗得来的。但是你看到此文章的时候你一定要有个概念，其实房子和白菜没有任何区别。他只是一件物品，它也是可以买可以卖可以换的。有很多人买房子是我不舍得卖不舍得换。就像车一样，买完之后，你买个新车不舍得换。你不要跟他有什么感情了什么了之类的，你会发现当有好的话你跟他感觉会更好。
对于一些已经有了首套房，想要拥有更好的房子但资金量不足的话，那么教大家一些方法也就是银行那些政策，第一个是你现有的房子可以进行抵押。
如果有些朋友是全款房，你可以把现有的房子进行抵押之后，把房子抵押出来的一部分钱，进行转换成二套房的首付，这个时候你可以住到更好房子的里面。前面的那套房租出去，用租金去封一部分月供，这样来说，你的还款压力并没有变得很大。但是你的居住环境和居住条件得到很大的改善。
就是有些人已经有一些房子，这个房子已经拥有了八年或者九年。这个时候其实对于一些朋友来说，房贷已经还的差不多了。
比如说他当时这个房子是5000一平方买了100平方的房子。这个很多年前的时候，贷款的额度可能也就是三十万。通过十年的还款基本上也还的差不多，可能还有十几万的还款，现在的房子可能涨到15000一平。
其实你完全可以让你的房子通过自己的解押还款再贷，这个时候你的房子可以多贷出来大概几十万块钱，这个钱完全可以再投资一套房子。这个时候还款压力更大，但是你拥有的是两套房产。
很多人之所以没有拥有多套房产，最主要的原因有两个：
第一，是你的思想还没有打开，你不懂得拥有多套房产的方法、技巧和思路。
第二，就是你没有很好的运用金融的手法和杠杆。
把金融的手法和杠杆用到极致，这个时候你会很轻松的拥有多套房产。这个后期有机会给大家详细分解。
房子有三个属性：住、投资、融资。
在融资的时候，房子还是很好的利器。不管是全款房或者是按揭房，都可以快速的融出来钱。
现在实体经济不景气，很多人不能把这个现有的资金做很好的利用。虽然国家一直在打压房地产，但是房地产确实是现在中国市场一个非常非常好的投资产品。
你把钱不管是投资给银行，投资给担保公司，投资给资金盘，投资给各种产品，甚至是各种网上的产品，其实他的综合收益率到最后都没有投资房产高。
所以说大家如果有机会，一定要学会如何投资房产而并不是盲目地去买一套房子。房子是一个产品，是一个让你能赚到钱的产品。所以说大家如果买房子为了投资，必须研究，把它投资好，把他赚钱的方法、最多的方法一定研究到位。
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