还款压力迫在眉睫 地产信托兑付困难怎么办

　　公开数据显示，2013年房地产信托面临兑付的规模高达2800亿元。一旦产品出现兑付困难，信托公司主要有三种形式实现兑付。

　　当一款房地产信托融资方出现资金周转困难的时候，最先考虑的兑付手段是：通过发行另外一款信托产品来募集资金，兑付将要到期的投资者的本金收益。一般来说，融资方发行的“接棒”信托的收益会比前一款产品高1%左右。

　　通过发行新的信托产品或者是其他的金融手段获得融资，“以新债偿旧债”是遭遇到兑付危机后，融资方首选的解决方式，因为这样的方式成本最低，仅需支付有限的利息就可以。

　　其次，“以新偿旧”行不通后，一般较大的信托公司会以自己的资金来兑付给投资者本金和收益。这样的情况也在逐渐改变，在信托业的六次整顿后，截至目前，信托还没有发生过无法真正兑付的产品。值得注意的是，已经有多家信托公司表示，未来将打破信托的“刚性兑付”，不再为信托产品兜底，不过大型的信托公司会顾虑自己的“名誉风险”，可能还会考虑“刚性兑付”。

　　最后，前面一切都走不通的时候，则进入司法拍卖程序，因为房地产信托的抵押品的变现能力较差，有的时候，即便折价拍卖也不见得能收回此前信托募集资金的本息。事实上，这也是融资方、信托公司和投资者都不愿见到的一种情况。

　　对于投资者来说，司法拍卖程序时间较差，变数较高，而对于融资者来说，由于拍卖价格很难如人意，这意味着此前他们很可能流拍。而根据法律规定，三次拍卖后仍然没有接盘者，那信托资产只能按照最后一次拍卖的保留价转让给信托公司，信托公司拿到后也很难处理，只能继续寻找接手者。

　　对于投资者来说，选择此类信托，信托抵押率越低则风险控制能力越强，前文提到的两款产品抵押率都在40%左右，在估值缩水的情况下，若抵押率为40%，则风险仍在可控范畴内。此外，抵押物单体资金量越小越容易变现，建筑物比“地皮”更容易变现。