前言
本次调研还是以东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山等城六区为主，范围主要是北京6环以内2017年新开业的养老机构。
2017年新开业的机构明显减少，一共了解到新开业的养老机构为9家，比有统计的2014年开业机构最少年份还少了5家，和2016年比，下降了47%。
去年就预测2016年对于机构养老是个转折点，随着全国养老床位建设基本饱和，民政主管领导更换带来养老服务发展思路的调整，机构粗放发展的时期基本结束，北京甚至全国的养老服务行业都将向社区、居家养老服务方向纵深发展（个别地区还在进行机构补充发展阶段）。
北京为例，新开业机构基本为养老照料中心（占到67%），这也是从2014年就立项的折子工程的延续，除了养老照料中心之外开业的养老机构才占三成，虽然2017年有其特殊的原因，但也折射出主管部门审批从严的信号。
2017年北京出台了多项鼓励社区和居家养老的政策，同时市民政局也做了大量社区老年群体的摸查，这也意味着在2018年可能会有更多扶持社区和居家养老的政策出台。
除此之外市场也发生了微妙但本质的变化，例如政府变的越来越强势，并购带来的鲶鱼效应、之前缺席的企业纷纷加入、央企和地方国企的冰火境遇、医疗系的悄悄介入、并购之后的整合阵痛等等，这也使得2017年养老市场看似平静却暗流涌动。
养老机构总数
来自北京民政局的数据，截至到2017年底，北京为老年人和残疾人提供服务的机构达到了654家，比2016年的607家增长了47家，同比增长7.74%。
床位数为148569张，比2016年的132682张多了15887张，同比增长11.97%。
养老机构实际入住人数为89540人，比2016年同期的75540人多了14000人，同比增长18.53%。
实际入住率约为60.2%，比2016年的57.6%有较大提升，这也意味着对于机构养老这种生活模式被更多人认可，同时机构的经营状况亦有所好转。
值得关注的是，其中工商登记的机构从2016年的14家增长到了26家，增长接近85.7%。
老年人口数量、退休金
截至到2017年底，北京市60岁以上常住人口358.2万人，占总常住人口16.5%。其中65岁以上的老年人237.6万人，占总常住人口10.9%。平均退休养老金约为3633元/月。
新开业机构数量
通过调研得知北京城区（六环内）2017年新开业养老机构（包含了照料中心）9家，项目从2环到5环外遍布，其中海淀2家，朝阳5家，丰台1家，东城区1家。机构开业数量比2016年的17家减少了8家。
新增养老机构性质涵盖了公办民营养老院、民营养老院、营利性养老机构及医疗性质的护理院。
其中公办民营养老院2家，营利性养老机构2家，民营养老院7家，护理院1家。民营资本继续成为新增项目主要投资力量。
开业的9家养老机构，养老照料中心有6家。定位高端的养老项目只有2家，床位数合计251张，机构数量和床位数量比2016年均大幅下降。
高端项目数量大幅减少的原因可能是养老照料中心集中开业所导致，高端项目的平均收费和普通项目的收费差距在缩小，由此可以推断高端项目的投资回报率或许低于普通养老项目。
定位高端的项目分别分布在朝阳和丰台，一家为连锁机构开设，另一家为新进入养老地产背景企业。
地产系养老企业定位高端的惯性思维没有改变，这或许源于物业自持者长期战略思维所决定，而连锁企业的自我突破或许是成本使然，或许是服务自信传导，不管如何，由下而上的逆袭代表着自信，代表着产品的多元，代表着挑战的决心。
床位数增长量
床位增长数量为1228张，比2016年的3126张大幅减少。其中朝阳区最多，为856张，占新增全部床位的70%。
朝阳占比最多一是因为开业机构数量最多，还有一个原因是本年市区唯一一家超过200床的大型机构（公办民营）坐落于朝阳区。其次为丰台200张，海淀区新增床位142张，东城还是最少，为30张。
平均到每家机构的床位数量约为136张，是近年来机构平均床位最少的一年。20-100张床位的机构有5家，100-200张床位的机构有3家，200张床位以上的机构只有1家。100床以下的项目成为了主流，200张床位以上的机构则以属于大型机构。
高端定位的养老项目床位总计251张，高端项目的单体床位平均为125张，也创下历年最低，大而全不再是高端项目的追求目标，精致正成为新的理念。
投资者情况
新开业的养老机构都为民营背景，其中4家为连锁性质的机构。
项目客户定位
2017年新开业的养老项目有3家明确表示只收养需要照护的老人，其余为不限制特定人群。没有一家机构定位为收养自理人群，对于市场认知的共识基本形成，投资趋于理性。
开业时间
1-3月开业的养老院有1家，4-6月开业的养老院有4家 ，7-9月没有新开业的养老院，10-12月开业的养老院有4家。不知道是巧合还是刻意为之，大家都没有选择7-9月这个行业的淡季开业。
开春和金秋还是大家选择开业时间的重点季节，但2017年北京的特殊情况导致多家养老院开业时间拖延至2018年3月以后，这种不可抗力给企业带来不小损失，预计明年第二季度将会有多家机构集中开业。
入住情况
2017年北京新开业养老院的入住人数约为287人，平均入住率为23.3%，入住人数较2016年减少75人，但平均入住率却提高了11.4%，几乎提升了一倍。
入住率提升的原因与机构开业数量少、床位规模小型化有关，体量合适的机构在运营效率方面更具有优势。
收费
新开业的9家养老机构收费最低的为5300元/月。比2016年开业机构最低收费的4600元/月高出700元。收费最高的为15500元/月，比2016年新开业机构最高收费有大幅攀升。
平均收费8184元/月，比2016年的6447元/月大幅增加了1737元/月，价格增长率达到了27%。
中低端养老机构的平均收费为7251元/月，比2016年的5187元/月也有大幅增长。中低端项目平均收费大幅提升的原因在于一家机构的平均收费比最高端的项目收费还要高，用价格来区分档次的标准正变得模糊不好掌控。
除去这家高收费项目，中低端养老机构的平均收费为5876元/月，也比2016年有所增加。
收费结构
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2017年北京养老机构的关键词：“失智”
2017年，众多机构都纷纷推出专业的失智护理服务，失智护理变成了各个项目的一张名片。不可否认，当我们对于失智的认知越来越清晰的时候，将会唤醒误区中的家属，护理需求会有一定的提升，但…我们真的准备好了吗？
失智照护的建筑格局、设备设施设置、护理计划、护理人员的培训、员工的心理疏导，这是个系统，真要运营起来需要团队和外脑的默契配合，恐怕不止是对客户讲解那么简单。虽然失智护理能提高收费，在众多机构中做了客户细分，但最好不要为了亮点而造亮点。
2017年市场动向
社区、居家养老正成为政府主要工作方向
9073的养老模式，注定社区和居家养老会成为主流，只是时间的问题，现在，这个时代正在到来。
养老机构床位占老年人口的比例，是一个各国通用、衡量福利指数的标准，同时，机构养老在全世界各国都是占比最小的养老方式，也是最容易达到的指数，出于这种背景，最先考虑发展机构养老。
当机构养老达到既定比例时，政府的工作重心自然会从机构建设过渡到社区居家养老。 从“精准帮扶”到“四进”到“出台长期护理保险制度优先支持家庭养老”的领导讲话，无疑是在告诉我们：居家和社区养老将是重点。
“强势”+“管理”主管部门的新标签
忽如一夜春风来，千树万树梨花开的养老标识“三统一”，遍布了北京的街头巷尾。统一标识增加了识别度，加强了可信度，但也让本该个性化的服务行业变得失去了个性，犹如工农兵学商统一穿起了西服，虽然整齐划一，但却并不是人人自在。
统一标识推广背后，是主管部门强势的执行和加强监管的开始，未来政府或许会越来越加强话语权，增加管理的力度，这说明政府已经从粗放的鼓励发展向精细化管理思维转变。
医疗系的渗透
这几年新开业的护理院，几乎每一年都有各系的医院转型为护理院，他们借助医养结合的契机，利用老年人对医疗的依赖，对医保的偏好，专门针对失能老年群体，这折射出不具备特色优势的专科医院在积极寻找新的盈利点，而老年群体正是他们寻找的下一个风口。
央企和地方国企的冰火境遇
前几年来势汹汹的央企和国企养老大军分别选择了不同的进军之路，央企多用资本介入的方式，而地方国企更愿意选择服务项目作为进入点。时光飞逝，不同的进入方式导致他们正在经历着冰火两极的境遇。
央企：阔步向前。地方国企：举步维艰。
以华润、光大为代表的央企利用资本层面的优势在全国展开并购，全面出击，取得了一定的成果，在新的一年里，虽然困难重重，但他们依旧会继续把红旗插向全国。
国企选择了进入实体领域，但如今的境遇却让人格外唏嘘。北京最大的国企北控、金隅，分别选择了高端和平民化的方向，但回头一看，已经物是人非。
北控把唯一的机构项目股权进行了出让，金隅更是连一期规划的项目都没有全部开业就已经没有了声音，曾经誓言一统江湖的国企就此沉沦。为什么此前如火如荼的热潮突然熄灭？又给我们带来了什么教训？
国企握有大量资源，优质的资产，雄厚的资本，看中的是老龄化的庞大数字，履行的是国企的经济、政治、社会责任，但没有想到的是养老之路是如此之艰难，投资回报都没办法满足国有资产保值增值的指标，最重要的是国企因为体制原因，天生就不具备做服务的基因，所以国企应该看清楚自身的产业定位，分工合作才能共赢。
对于创业者，这些集尽社会资源的巨无霸似乎除了资金之外，在后续的运营管理方面没有任何建树，项目拓展方面也看不到有任何的资源带过来，如果被央企或国企再插手运营管理，将会带来理念上的强烈碰撞，导致企业陷入混乱。
并购后整合的阵痛
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案例分享：不像老人院的养老院
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