#价值投资 系列连载：第3篇
为什么/房地产/是我们在资产配置时
无法忽略的/核心类资产
房地产，这个堪称人类历史上最古老的资产类别，是人类社会政治、经济、文化和生活的重要物质基础和承载物，是人类肉体的安身之所。它不仅包含最基本的生活资料，如住宅，也包含最基本的生产资料，如厂房、办公楼等。房地产构成了社会经济生活中的巨大财富和资源，是无法被我们忽略的一类核心资产。而具有稳定现金流的住宅类资产，如出租公寓，则更是资产配置时必不可少的核心资产。
资产配置是一项长期决策，投资者需要确定自己的投资目标，认识清楚不同资产类别的风险收益特点，并在各种不同的资产类别上选择分配多大比例。一般来说，构建一个多元化的投资组合是非常必要的，这种投资组合必然包括股票、债券以及房地产这三大类核心资产。
一、房地产的核心资产属性体现在几个方面：
1. 基础性和价值易于识别。
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房地产尤其是住宅类房地产作为人类生存和生活的必需品，具有基础性的特点，这个特点并没有随着社会变迁和人类的发展而发生实质性改变。
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与很多资产相比，房地产的估值更容易被识别。如果市场处于均衡状态，那么对现有资产进行重置的成本就是市场价值的重要决定因素。如果某项房地产的市值超过了重置成本，那么类似的房地产开发都将具有经济意义，从而激励人们建造新的高收益地产。相反地，如果重置成本超过市场价值，新建资产的收益低于现有资产的收益，理性的市场参与者就不会选择建造新的资产，而是购买现成的房产，从而使市值上升并趋近于重置成本。在房地产市场中，重置成本是一项容易确定和可观察的变量。相比于股权而言，其重置成本要容易评估得多。
图 | 已售项目达拉斯Elan Addison Grove长租公寓
2. 不依赖短期波动获得收益，
而是在时间的长河中体现价值
长期持有住宅类房地产，即使交易不频繁也不主动，相对于其他资产类别来说，也更易于取得较好的收益。
3. 这类资产的市场具有足够的广度和深度
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市场的广度意味着能保证投资者有足够多的选择；
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市场的深度意味能为个人头寸提供足够多的交易量；
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市场的可投资性保证投资者能够进入并获得投资机会。
图 | 已售项目达拉斯Elan Addison Grove长租公寓 共享空间
显而易见，房地产市场的就是具有广度、深度和可投资性的资产，是一类成熟、持久的市场。
二、房地产资产具有股债兼具的特征
在三类核心资产中，相比较股票和债券资产，房地产是一种兼具股票和债券性质的混合资产。
其类债的固定收益特征体现为租客要履行他与房东在租房合同中约定的义务——定期缴纳房租。附带长期租约的房地产如出租公寓、写字楼等主要表现为类似债券的特征。
而它同样具有股票收益的特征，表现为房产的剩余价值的索取权。
数据也显示房地产投资收益确实是介于股票和债券之间的。1978-2020年美国房地产证券指数计算的房地产年化收益率为13% (数据来自美国房地产投资信托协会National Association of Real Estate Investment Trusts)。根据标准普尔500指数计算得出的股票年化收益率为13%，美国中期国债的年化收益率为6%。
图 | 已售项目达拉斯Elan Addison Grove长租公寓
三、抗通胀的能力
此外，房地产投资最具吸引力的特性就是它可以用更低的机会成本达到跑赢通货膨胀、实现保值的效果。一般来说，由于其重置成本与市场价值的关系密切，这导致房地产价格与通货膨胀的相关性很高。用来建造房地产的劳动价格和原材料成本会随通货膨胀而上升。因而房地产的重置成本与通货膨胀走势密切相关。即使房地产市场的供需短期内会影响房地产价格，但是在长期中房地产的价格能够对物价总水平的变化做出反应，总体而言，能够持续稳定地跑赢通胀。另外，收取租金类的房地产，其租金一般会随着通货膨胀率做出调整，从而在现金流收入上跑赢通胀。
作为构建投资组合时最重要的资产类别，投资房地产相对而言并不是那么复杂。但是，投资者即使一开始采取了比较稳健的资产配置策略，往往也容易受到某些交易机会的诱惑，从而改变原来预定的配置策略，进而背离预设的长期投资目标。而坚守资产配置的长期目标是一种难得的理性行为。这就是巴菲特所阐述的“对投资的理解看上去很简单，但这个'简单’其实并不是太简单”。
在此，
借用2020年巴菲特致股东信里的一句话结束本文：“生产性资产，如农场、房地产，还有企业所有权，都会产生财富，而且是很多财富。这类资产的大多数业主都将获得奖励。他们所需要的只是时间的流逝、内心的平静、足够的多元化，以及交易和费用的最小化”。
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