一、 养老产业市场有多大？
1、 中国已成世界上老年人口最多的国家！
2016 年我国65 岁以上人口已达到 1.49 亿人， 65 岁以上人群占总人口比例为 10.8%。（按照学术标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。中国老年人口比例严重超标。）
所以未来养老设施缺口之大，是公认的。但是养老设施的提供，其中既有事业部分，也有产业部分。对于社会资本投资而言，显然更关心产业部分。
2、 养老产业机会又有多大？
国内有一个普遍的“9073” 顶层构想。即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾实现养老；7%的老年人通过社区照顾服务养老；3%的老年人入住养老服务机构集中养老（即“机构养老”）。
显然，90层面的产业化较少；养老产业主要在后面的7和3层面。而且7和3层面也还存在国家福利院等“养老事业”部分，只不过事业机构提供养老设施规模不足，缺口太大。因此，社会资本产业化进军的是7和3层面，尤其是3机构养老层面社会资本将占据大头。——由于中国养老人口基数大，所以哪怕只是3%中的一部分，绝对市场产业份额也还是足够诱人。
（1） 这“3%”的市场目前是“老年金领”
目前机构养老的市场说白了是 “三老客户”：中年老板们的父母；已进入暮年的老板自身；老教授老专家老领导。是戏称的所谓“老年金领”。
但是目前这个市场规模还不大，投资较火是因为大家都抱着 “跑马圈地”提前布局思路。这种思路恰当与否，要结合投资企业具体背景去判断，因为所谓“不前瞻会淘汰，太前瞻会跳楼”，分寸的拿捏因企业而异。
（2）这“3%”的市场未来是“老年白领”
那么像欧美一样，更加规模化、大众化的养老市场（即所谓“老年白领”），在中国何时会全面爆发呢？
北京至道规划院结合国内外研究判断： 等到独生子女高潮期的父母们开始进入老龄化时，即上世纪60年代出生的这一批人到达65-70岁左右时，老年白领市场将爆发。这个市场距离规模化爆发尚需数年，大概要到2025年后。——当然以上是简单的时间判断，有些企业以“空间换时间”，产品会提前一点。
二、 机构养老能提供什么产品？
这3%市场，又细分为三类客户，相应的分为三种类型产品：
产品类型
A、活跃型养老区
（异地旅游养老）
B、照顾型养老区
C、护理型养老区
客户类型
活跃老人型
低度照顾老人
高度护理老人
医护要求
医护要求较低
照顾型和护理型对医护要求较高
销售模式
通常是分散产权销售，实质是养老旅游地产。
理论上，由于服务的集聚性要求，国外的照顾型和护理型养老公寓通常不分散产权销售，而是会员制加租赁的模式。
但在国内陆产投机时代，依然存在分散产权销售
典型案例
三亚的异地养老旅游地产；长三角乡村面向上海老人的乡村养老。
北京的金拐杖公寓、不老山庄、上海的亲和源等
三、 养老地产盈利模式
前面章节分析过了，活跃型养老社区本质就是一种旅游地产。而照顾型和护理型养老，虽然在国外采用的“会员+租赁”为主，但在国内通常也会寻求地产模式。因此9073中的3%中产品的盈利模式，本质上还是探讨“养老地产”盈利模式。
1、 常规租赁
这是最传统模式。不再赘述。
2、 产权销售：
(1)一次性销售：
实质和旅游地产销售是一回事。一次性销售一个居住房子。
从养老功能理论角度，仅适合“活跃型养老”市场；但从当下中国实际销售市场角度，不限于老人市场，还包括家庭度假、房地产投资等。
(2)分割产权销售
“分割产权、共享时权”的分时度假模式。即投资者买下某个养老公寓或度假酒店的一个产权单位（比如一个标间），然后地产商回购使用权，统一进行运营管理，投资者可参与运营收入的分红。
这种模式适应广泛，既适合活跃性养老市场，也能兼顾照顾型和护理型养老市场。也能进行房地产投资
3、 会员销售：
会籍制度在高尔夫俱乐部、游艇会俱乐部、乡村俱乐部开发中广泛应用，因为它在资金筹措和建设运营起到很重要的作用。在高端的养老地产中，会籍制也可以尝试，通过会籍费的筹措解决短期资金收入，同时增加营运收入。
会籍费可设多个档次分别对应不同的权益：比如钻石会员可享受单人套间床位，一般会籍享受一般的多人房床位。会籍没有年限，可以二手转让，具有流通价值。会籍等同于一种家庭对养老物业的投资，具有投资价值。这样将刺激会籍的销售。拥有会籍的家庭才能安排老人入住养老公寓，老人根据享受不同的专业服务另外支付月费。
四、 养老地产的建筑设计
老年建筑设计在坡度、日照方面都有自己的特殊要求。目前国内已经逐步引进了相关建筑设计标准。
但是目前国内的养老地产设计跟成熟养老国家建筑设计比较，IT技术运用存有很大的提升空间。如日本的老人社区：真心香里园已成熟运用感应装置和交互装置技术。感应装置在老人定位、床上异常感应、洗手间异常感应起到明显作用；交互装置在远程诊断、外界联系、远程检测、老人娱乐显示出神奇的功效。在服务要求越来越高和专业人力成本愈来愈高的未来，IT技术在中国的运用非常有必要性。
五、 关于养老产业补贴
我们接触一些客户，动辄就提养老产业国家扶持，一个床位有多少补贴云云。但是他其实做的是活跃性老人社区——养老旅游地产。养老旅游地产，其实是理论上不应拿补贴、实践上也很难拿到补贴的，详情另文参见《养老产业补贴怎么拿？》
http://www.zhidaoplan.com/cn/case/info_163.aspx?itemid=229
至道规划院建议那些从房地产转型过来的客户，可以老老实实的针对周边大城市市场和本地返乡富裕阶层做一些养生养老旅游地产。把养生价值、休闲度假价值做好。
但不要盲目进军护养型的狭义养老产业。因为其产业链条较长，和房地产的短平快完全不同。
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