这座城市的“心脏地带”，迎来新机遇

中国城市化进程中，留下一个迫切又影响长远的大命题——我们的老城区，未来会怎么样？

 

近日，一部好莱坞级别的城市更新大片，首次披露了一座老城区未来五年的面貌，令人大受震撼。

 

话不多说，先上大片：

以下视频来源于

新时代新罗湖

该视频以实景拍摄和三维虚拟场景技术，呈现了罗湖未来四大片区的巨大变化。

一镜到底的长镜头，节奏紧凑，激情澎湃，长达26公里的高空飞行路径一气呵成，影片中规划建筑遵照现实建筑结构和施工方式生长，呈现物体件数多达2800余万，物体面数更是高达1亿5000余万，视频一经发布便刷屏朋友圈。

 

同时，它带给人们的思考也是深刻的：进入城市化后期，老城区如何焕发新活力。

 

01

新城市遇到“老”问题

 

老城焕新，不仅是深圳这座年轻城市遇到的新课题，也是中国600多座城市在城市开发建设中遇到一个共同命题。

 

对于罗湖来说，破题的关键远不止土地空间的供需矛盾，还有罗湖产业发展遭遇的挑战。

 

罗湖的产业结构高度服务化，第三产业占比超过 90%，远高于深圳60%和香港80%占比，战略性新兴产业总体规模相对较小，经济韧性不强。同时，深圳证券交易所迁出和消费格局去中心化趋势，也对罗湖金融和商贸两大主导产业造成一定冲击。

 

经过多年探索，罗湖终于迈出了重要一步。今年4月，罗湖全面启动“一主两区三带”10大重点片区、167个重大项目建设，这些规划对于解决罗湖发展问题具有高度可行性。

 

金融业一直是罗湖动力最足，增长最快的发展引擎，罗湖区持牌金融机构超80家，金融业总资产占深圳市1/3，金融业增加值占全市1/4。罗湖也是现代中国商贸的发源地之一， 商务服务业增加值连续9年保持两位数增长，是主要产业中增速最快的行业。

 

罗湖的城市更新选择继续做大做强主导产业，推动金融和商贸更高质量发展是明智之举，其中最具代表性的两个片区是蔡屋围片区和东门湖贝片区。

 

蔡屋围片区：这里是曾经的深圳华尔街，老深圳人心中的城市中心，创造了数不清的财富神话。今天的老城焕新，蔡屋围仍是最主要抓手，是深南路总部经济主廊道的核心，布局发展总部经济、金融业、高端商务服务业，计划打造一批超高层建筑重塑城市门户形象，强化辐射粤港澳大湾区的金融引领作用。

 

 

东门湖贝片区：还记得全国第一家麦当劳就开在东门步行街，当时“没来过东门，就不算来过深圳”。今天深圳要建设国际消费中心城市，而东门步行街也列入第二批国家级高品位步行街试点，双重机遇之下，罗湖将东门传统街区与湖贝的新建筑融为一体，布局餐饮、购物、演艺、商务、会展、文化等现代都市产业，让高端消费资源重聚罗湖。

 

罗湖希望借助空间的二次释放来改善产业结构，增强经济韧性，因此谋划布局了一批战略性新兴产业和未来产业，其中最具代表性的两个片区是笋岗片区和清水河片区。

 

笋岗片区：讲究因地制宜，这里是蔡屋围金融中心和红岭新兴金融产业带的第一辐射区，是金融带动新兴产业，技术赋能高端服务业的最佳试点。罗湖在这里布局了金融科技、智慧供应链、数字创意、智能终端、新能源等行业，打造为产城融合范本。

 

 

清水河片区：深圳未来最具发展潜力的枢纽级TOD之一，借力高铁、城际、轨道的布局，大力发展软件与信息服务、生命健康、人工智能、新材料等行业领域，是罗湖未来经济增长的新引擎。

 

罗湖抓住深港融合的历史机遇，以罗湖、文锦渡和莲塘三大口岸为核心打造深港口岸经济带，并全力推动改革开放，与香港在经济、科技、社会、文化等方面全方位开展合作。

 

深港口岸经济带：三大口岸是罗湖特有的优势，也是“中国企业走出去，外资外企走进来”的窗口。根据规划，罗湖口岸片区打造国际消费枢纽、文锦渡口岸片区打造新兴产业聚集区和科技服务业合作区、莲塘口岸片区打造先进制造业协同发展区。

 

 

老城焕新，与产业同样重要的是让人民群众产生幸福感和归属感。

 

在罗湖10大重点片区规划中，每个片区在释放产业空间的同时，也新增大量教育、医疗和居住用地，极大提升城区品质。

 

从罗湖的破题角度，我们发现城市更新不是简单的“在城市上建城市”，而是需要找出自身优势，认清发展不足，有针对性地解决问题，进而实现“产、城、人”的正向循环。

 

02

“心脏地带”的崛起不可逆转

 

从北京西城区到上海黄浦滨江，从米兰展览中心、苏黎世西区到伦敦金丝雀码头和波士顿南湾，世界一线城市的老城区没有一个真正老去，它们都在赋能科创、金融和文化后焕发新的活力。

 

为什么一线城市老城区都呈现不可逆转的崛起，是历史必然还是巧合？

 

原因在于老城区往往占据城市的“心脏地带”，是城市发展的起点和地理中心，并且承担交通枢纽的功能，一旦完成更新将全面焕新。

 

当下的深圳罗湖，与伦敦的国王十字区有诸多相似之处。

 

国王十字区位于伦敦市中心，从维多利亚时期起就是重要的交通枢纽，良好的地理位置使它从工业革命时期起便成为工业中心、货物集散转运中心和生活中心，又在二战后的英国去工业化浪潮中沦为废弃工业用地。

 

国王十字区规划

 

从2004年开始，国王十字区以升级交通枢纽为契机，通过修葺历史建筑、引入文化地标、更新居住商业环境，打造特色IP吸引无数人前来参观……2018年以来，随着谷歌、Facebook等全球技术巨头在国王十字车站附近落户，奠定了国王十字区“伦敦硅谷”的地位。

 

近几年，罗湖走上了与国王十字区相同的道路：主动升级交通枢纽，并在罗湖“十四五”规划中正式提出“湾区枢纽”的全新定位。

 

 

在区情区位方面，罗湖位于深圳市区域协调发展“东进、南联、中优”三大战略交汇处，坐拥深圳火车站和国内最大的陆路口岸群，是全市轨道线网密度第二城区，也是连接广深港、辐射大湾区的关键节点。

 

在升级枢纽方面，罗湖规划深圳站、罗湖北站双高铁枢纽，升级改造罗湖口岸片区、文锦渡口岸片区和莲塘口岸片区，研究引入香港东铁，推动深汕高铁、深汕城际、地铁14、17、25号线建设……未来罗湖将实现30分钟到城市外围组团，60分钟到大湾区城市中心的高效可达性。

 

不难发现，罗湖为解决发展中遇到的痛点和瓶颈，以交通枢纽升级为契机，启动10大城区更新项目建设，探索一条中国现代化都市解决“心脏地带”发展问题的新路子。

 

03

心脏地带的“里子”永远大于“面子”

 

罗湖的更新探路，只是升级交通枢纽、建更多高楼、改变一下城区面貌吗？

 

当然不是，城市“心脏地带”的焕新，“里子”永远大于“面子”。

 

恰如纽约老城区“硅巷”的崛起，政府持续优化营商环境，引导设施改善，注重人才引进和培养等，都对纽约老城区的焕新起到决定性作用。

 

 

不同于新区“一张白纸好作画”的开发，罗湖老城焕新会遇到种种难以想象的困难。

 

面对空间瓶颈，如何推动棚改、民生和生态的治理；面对外部竞争，如何激发经济、产业的活力；作为深港融合的排头兵，如何让社会、文化和法治与香港融合……罗湖想发展就必须把“改革意识”和“攻坚克难精神”写入血脉基因。

 

• 为了优化营商环境，罗湖去年在全市首推营商环境白皮书，出台改革任务清单37条；投入转型升级专项资金7亿元，扶持产业项目1240个；全年新增商事主体超3万家，同比增长12%；巩固提升金融业“压舱石”作用，大力发展数字金融、消费金融、跨境金融、黄金金融等业态，筹建黄金回购及流转服务平台，实现数字货币专营机构实体化运作。

 

• 为了深化改革服务，构建罗湖深港社会融合发展区“1+1+N”规划体系，围绕港人生活、港企成长、产业融合、政务融合等领域，形成一批重大制度创新；建设营商环境先锋城区，探索大湾区免税城建设，实施“物管城市”一体化治理新模式改革。

 

• 为了做好企业服务，罗湖去年举办12场线上线下活动辅导企业提升科创发展水平；举办11场专利扶持政策宣讲会提高企业申请专利积极性；发动500余家企业参加战新企业政策辅导活动；走访200多家战略性新兴产业企业，协调解决企业提出的人才住房等问题。

 

• 为了培养科技人才，罗湖引进认定109名各领域“高精尖缺”人才，新增院士（专家）工作站6家，实现全职院士零的突破；加强与香港中文大学、清华大学深圳研究生院等知名高校合作，推动科研成果落地转化。

 

真功夫都藏在看不见的地方，老城焕新不只是城市面貌的更新，还是政府改革意识，服务意识的更新。只有政府主动作为，为企业和人才搭建施展才华的舞台，城市才能顺利实现产业升级。

 

04

“心脏地带”再次强劲跳动

 

40年前，罗湖的发展离不开香港的带动。40年后，罗湖作为深圳“心脏地带”的振兴，同样也离不开与香港的融合。

 

去年10月，香港《北部都会区发展策略》的公布，开启一场世界级的双城融合，也让深圳沉寂已久的“心脏地带”再次强劲跳动。

 

 

深港两地的深度融合是一场优势互补。香港拥有一批国际一流水平的大学和学科，在科研、吸引国际人才和知识产权保护方面有一定的优势；而深圳则充斥着创新创业的基因，背后是东莞、中山、佛山这些先进制造业基地和内陆14亿人口庞大市场，将研究成果转化为商品的能力很高。

 

香港和深圳从“前店后厂”向“前研后产”的转化过程中，罗湖就是成为重要的“过渡带”，也是香港人才创新创业的主要承接地。

 

罗湖是深港陆地接壤面积最大的辖区，在香港联通深圳的七大口岸中，罗湖、文锦渡、莲塘三大口岸坐落在罗湖区。罗湖又与香港文化同源、人缘相亲、生活方式最接近，是香港同胞认同度最高的内陆城区。

 

据统计，罗湖常住香港居民约3.92万人，约占全市的21%，罗湖区港资企业在深圳最集中，数量达到6244家，占外商投资企业比重高达90% 。

 

罗湖的创业成本优势、营商环境优势、政策扶持优势，城市更新下的办公环境、人居环境和湾区枢纽等优势，将吸引越来越多香港人来到罗湖生活、工作、创业。

 

未来随着香港北部都会区“双城三圈”的构建和深港的深度融合，罗湖和香港在新经济、科创、医疗、教育等领域的合作还有更加广阔的机遇。

 

有专家们预言，未来20年香港与深圳接壤地带将产生第二个CBD和新增长极，深港应围绕该主题持续沟通协调。

 

而在笔者看来，未来20年粤港澳大湾区发展的主旋律就是“深港融城”，而深港协同发展的枢纽就在罗湖，深圳乃至湾区的发展焦点，又将重新聚集在罗湖这个“心脏地带”。