Vol.160
🗓 2019.7.10 pm9:00
🌡️ 26°
📍中国·杭州·西塘河
💬我任何投资都有风险，没有一本万利。
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自从我开始从事烘焙行业，每一年我大概都要去看一次商铺。
一条街一条街地看，看到门口贴着招租电话就挨家挨户地打电话。
旁友们，真的不用太羡慕开店的，并没有大家想象中的开个店，就坐着等钱哗哗哗地进来。
我至今很难理解，为什么大家都有一个开店的梦？（以后我会专门写这个话题，等我！）
开店赚钱难，反过来商铺投资就越难。
当然，任何投资都有风险，我说个大势。
也有人买商铺快速回笼资金的，经营头脑、投资眼光，才是起关键作用的。
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有人说，烘焙不办证也能卖呀，这么多私房，不都干得好好的。
即便我过得去自己这一关，接受无证经营。但如果你正而八经做一份事业，还真的不行。
开微店需要“证”，上淘宝需要“证”，你要开发票需要“证”，业务要对公需要“证”，甚至你想买台收银机也需要你的“证”。
总之，到处都需要证，这时候你就必须有个实体店。
敲黑板，营业执照和食品经营许可证，并不是一回事。只要是商用的房子，拿着租房合同或者购房合同就可以去办营业执照了。
但如果要办出来食品经营许可证，那就必须要是经营用的商铺，而且还是可以办餐饮性质的商铺。
而且餐饮和餐饮还是不一样的，能够做重餐饮的商铺一定很贵。
花了点篇幅先跟大家来讲讲，为什么要找商铺。
就办证这个环节来看，商铺应该不愁租，是开店的刚需，很有前景对不对？
目前看来是这样的，无论位置好不好，只要能办证，多偏僻的商铺，都应该有市场的。而且现在很多为了办证租个地方，根据不指望附近的流量来带货，靠的还是线上走量。
不要着急，听我慢慢说完。
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最近我又开始看商铺了，因为租金要涨2倍之多，我一下子就懵了。
当初就因为租金便宜，即便再犄角旮旯的地方也都忍了，毕竟就像我前面说的，我们的客户基本上来自于线上。
能办证，地方够大，门店客户少都可以，可以不同经营模式，你可以理解成把它做成一个中央厨房。
一下子涨这么多租金，经营就有负担，我要重新去评估考量涨租金后的经营模式。
你也会跟我一样的疑惑，这样没有流量的位置还敢涨租金？
立场不同，自然没办法体会对方的不易之处。从不动产投资的角度，商铺购入后，不涨租金也是一个失败的投资。当然，前提是租得出去。
前段时间，我们家小区的理发店也关门了，原因是租金涨了，小哥吃不消租金，就关了。
有人要问了，理发店不能提高业绩，然后把租金赚回来吗？哪那么容易呀！
社区商业看起来租金比综合体低，但面对的人群也有限。
我们小区大概一千多户，理发店面向的也就是这些人，客户群是不动的。我用高级一点的词就是：存量市场。
市场是封闭的，营业额很难有突破口（并不是没有，只是很难），租金每年还要涨，利润压缩，你要人家吃啥？人力成本、水电的成本也是每年往上走的。
要提高利润，只有一个办法：涨价——提高剪发的价格。一个社区便民服务点，涨价可行吗？
于是，理发店搬走了。搬走之后，大家都觉得很不方便。
同样的，听说我们面包店要搬走了，那里的居民也觉得很可惜，还在业主群为我们声讨来着。
这是社区底商的硬伤之一：没有新增流量。
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经常看到有文章说，社区底商才是更有投资价值的地方，商业逻辑是最后1公里，客户稳定，然后就简单地认为比商场好多了。
我在2015年4月的时候，也做过“社区商业”的报道。那会刚有“新零售”概念，很多电商都在布局社区商业。就冒出了很多，天猫小店、苏宁小店、京东便利店、土豆生鲜等等，都在抢占“最后的1公里”。
但实际并非如此。
我曾经遇到过一个小区，物业用房，说要租给我。
我：“你这里消费力不够，就400户不到。”
她：“都是高端客户呢，消费力很强的。”
我：“400户就算都来买我的面包，也不可能每天买，两三天买一次足够了，即便如此我依赖这个市场也很难活下去。400户每户每周买一次，怕是都很难做到。”
社区楼下，要是不沿主干道，没有来来往往的人群，不活跃的话，面对的市场据说存量市场。
也就是说：来来去去就是那些人，没有新客，都是老客户，重复购买。
这样的市场很封闭，也很难做出业绩。
我昨天发了预告后，一位朋友就跟我说，楼下的理发店一年已经开了关，关了开三家了，都不长久。
问题是：开了关，关了开，对居民真的好吗？
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租金涨太多，核算成本后，就只能找新的地方。
最近两周，我一直在工商、社区、街道、城管跑。
因为我要租的底商在居民楼下，需要四方联审，通过了才可以办食品经营许可证，
由物业出面去公示7天，如果没有异议，就可以继续走下面的流程。
有业主听说我们要开面包店，特别开心，说楼下都没有吃早餐的地方，经常早饭都要点外卖。
等我了解了一圈之后，整条商业街都不太景气，没有一家餐饮店。
我发现，现在政府的人都特别nice，苦口婆心，态度也特别好。
工商的小姐姐还再三交代我：四方联审没批下来，千万别租房装修，到时候办不下来你就全亏掉了。
她的担心不是多余的。
之前，有个业主自己买的商铺，买了两年都没有租出去，心想着干脆自己开吧，想加盟xx馄饨。也承诺没有油烟，在公示期间就被居民投票反对了。
这种情况次新小区尤为明显，因为相对老一些的小区都是前几年办的证。
隔壁一条街上，今年关了很多店，因为食品许可证到期了，加上居民投诉，就没再审批通过。
城管检查什么呢？油烟。
我去城管的时候，就怕居民投诉，现在投诉特别多，你说你没油烟，他们觉得有味道影响了他们的生活。
说到这里，大家应该能明白，为什么社区底商不好租了吧？
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社区的人跟我说：“烘焙店还好一些，如果做请餐饮，以后还是不要找这样的地方了，基本上办出来是没可能的。”
工商的小姐姐也很直白地跟我说：“去综合体，去商场，这样的地方好办，居民楼下是最麻烦的。”
但综合体是真贵，社区底商相对便宜一些。但即使便宜，办不出证来，又有什么用呢？
工商小姐姐说的没错，我最近实地跑得多了，发现社区底商基本上空的，租出去的基本上也换得很勤。
便民为主的底商，缺失了餐饮就缺失了很大一块业态。
你想想看，社区商业餐饮是重头戏。吃，是最重要，且是消费频次最高的。
你不可能天天买衣服，你不可能天天看牙齿，更不可能天天买房子……
餐饮既然开不了，那么底商还能开什么呢？
房屋中介、牙科医院、便利店、宠物店、服装店、托班、水果店、药店、中医推拿、理发店、文印店、美甲店、培训班、健身房……
但这些店中，除非是利润比较高的，或者消费频次高的，不然都会比较困难。
做餐饮困难，是目前社区底商的最大痛点。
从业态来讲，综合体的商铺就灵活得多了。
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我的一个朋友一直觉得商铺投资稳定，五六年前把下沙的房子卖了，买了申花的商铺。结果空了好几年，今年终于很艰难地租出去了，一个月3000。
他隔壁小区的沿街底商，开着一家面包店，面积不大，租金一年20多万，老板说是亏的。
但是房东不那么认为，因为房东已经明确要涨价。
前几天石祥路以北有个新小区交付，我问了问租金，直接被吓到。90方一年20万，40方一年12万，这个租金的水平，比桥西核心区还要高。
但房东也很委屈，社区底商的价格并不便宜，不租到这个价格就亏出血。
我要租的那条街上，有一个40多平米的店铺，房东说买来200万，一年租金8万准备租出去。投资回报大家算一算，有多少？到不了5%。
不是所有的商铺都是旺铺。
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社区底商还有一个巨大的硬伤，都是售卖给小业主，没有统一招商统一经营。
只要小业主愿意，什么品牌都可以开，整个街区的形象很杂乱无章。
如果底商由开发商自持，就会好很多，统一经营规划，业态上也会控制，降低重复率。
但愿意这样的开发商并不多，因为对于他们来说，直接卖掉回笼资金才是最省事的。
尤其是有些底商，甚至前期都没有合理的规划布局，人流量、动线都没有进行设计，直接就把居民楼下的房子做成底商。
这也是为什么有些社区底商可以做餐饮，有些不可以，产品前期规划其实非常重要。
所有社区底商都不值得期待吗？
非也，但是需要你如炬的眼光。
我从实际中得出的经验，给大家总结一下：
1、大社区，超级大盘这种，几万人住在里面，需求决定价值；
2、靠近地铁口、十字路口的，幼儿园对面的，沿街的，价值完全不一样；
3、确定可以做餐饮的，业态上灵活度高一些，你的租客面也会更大；
4、部分开发商自持，有统一招商经营的；
当然，还有一点一般人无法预测到的：运气。
我们家附近有一条街，和主干道隔着一个郁郁葱葱的绿化带，商铺都藏在里面。位置是真不理想，所以一直空着，大概空了五六年，路过的人都没几个，主要是培训机构为主。
去年突然就火了，因为隔壁的农贸市场拆迁了，商户都搬到了这条街上，几乎一铺难求。
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文 | 七大妈 编辑 | 七大妈
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