随着房价的上涨,能够全款买房的人变得越来越少,大多数人在买房的时候不是选择公积金贷款就是商业贷款。一般来说,只要是通过银行贷款来买房子的,贷款的时间大都是在二三十年。
网友咨询:
本人有一套高层住宅,正在贷款期间,刚刚还贷一年,想卖出这套住房。我的一个朋友想买,我的这套房,我是否可以卖给他?需要办理哪些手续?如果不行,我可不可以,把这套房,直接抵押给银行?
1、在贷款期间,你的房子应该就已经抵押给银行了,银行基本上不会在没有抵押担保的情况下放款的。
2、你可以将房子转卖的,如果你的朋友不是一次性支付所有房款的话,手续上会麻烦一些,需要协调的当事人很多。
首先,你需要和银行协商,如果你朋友的资质银行可以放款给他的话,可以协调银行将购房借款合同的借款人换为你的朋友。感觉这一步是最难的。
第二,如果房产证没有办理下来,那么银行会让开发商承担一个阶段性担保,那样的话,在购房借款合同的中就是三方当事人,都需要协调。贷款人,开发商,银行。
第三、需要和开发商协调将购房合同更改为你朋友的名字,不然,银行的银行的贷款合同,以及他项权利证都是没法办理的。
总得来说更改比较困难,但是不是完全不可能。
张天罡律师解析:
房贷转按揭
房贷转按揭的意思就是将剩余贷款债务转给新的买房人,但想要办理房贷转按揭,需要先征得贷款银行同意,卖房人向银行申请变更借款人、借款期限等信息。而且,如果买卖双方申请房贷的银行不是一家,还会涉及跨行转按揭,这种方式有一定的局限性。
转按揭在不同的银行有不同的规定,有的银行可以办理,有的是不接受这种方式的,所以如果是跨行的话,那这个方式的可行性不是很强。
用买方的首付款缴清剩余贷款
一般来说,这样的情况主要是针对那些卖方剩余贷款不多,或者说是买方有足够的资金支付首付款的人群。比如说贷款100万,现在还剩40万没还清,如果买方可以支付40万的首付款的话,那么买卖双方就可以解决这次交易问题,轻松的将房产从银行中解押出来进行二次交易。
一般来说,这样的流程也是比较简单的。
1、卖方向贷款银行申请提前还款,买方支付卖方剩余还款金额作为首付款,并且要在担保公司在场的情况下签订房屋买卖合同。
2、在卖方前往银行办理提前还款的时候,一定要事先在还款账户中存入足额钱款,到时候直接去银行办理结清手续。
3、银行贷后管理中心出具解押材料,将原房主的房子解押出去之后,卖方需要前往房屋所在不动产登记中心解押,卖方拥有房子的所有权,然后买卖双方就可以继续办理房屋买卖的剩余程序。
利用其他抵押物抵押给银行
如果买方不愿意先支付首付款帮助卖家解押房产的话,买方还可以利用自己其他的抵押物,如其他的车子、房子来抵押给银行,从而获得一定的贷款来还清房贷。等到还清房贷将房子完成解押之后,再与买方完成交易,用这样的方式也是可以的。
一般来说,各地区对于解押时间的规定不同,有的要求在过户之前完成解押,也就是说这样的房子即便没有办理完解押,也是可以去寻找新的银行进行评估面签的。而有的地方则是规定,只有在办完解押手续之后,他们才会有检验房子的资格。
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