万物云估值2800亿？郁亮笑了

郁亮曾说：“如果只是传统意义上的物业管理服务，多一家上市公司、少一家上市公司并不重要。”

透露着郁亮在万物云的野心。

郁亮还说：”万物云有望达成千亿市值。”

但万科在物业股最好的行情时，没有上市。

可以看出，万物云远不止千亿市值的目标。

但阳光城华冕财富却直接用2800亿的估值兑付给投资者来抵债。

真应了那句：'梦想要有的，万一实现了呢。'

郁亮见了这个估值，估计也笑了。

4月1日，万科旗下物业平台万物云，在港交所披露了IPO招股书。

招股书显示，2019-2021年三年间，万物云分别实现营业收入139亿元、181亿元和237亿元；

实现净利润10亿元、15亿元和17亿元；

毛利率分别为17.7%、18.5%和17.0%；

净利率分别为7.5%、8.4%和7.2%。

截至2021年12月31日，万物云在管住宅及商企物业建筑面积已达约7.85亿平方米。

从营收和在管面积看，万物云是仅次于碧桂园服务。

但从利润来看，万物云的利润仅仅是碧桂园的一半不到。碧桂园服务21年的净利润是43.5亿。

而碧桂园最新的市值是1283亿港币。

如果按碧桂园PE计算，万物云的是市值是505亿。

如果按最高的华润万象的42.14PE计算，万物云市值是716亿。

据媒体给予万物云估值是60PE，那么万物云的市值是1028亿。

那么万物云何以如此自信，在物业股估值均值已经达20倍的情况下，喊出千亿市值的估值。

主要是万科把万物云定位为城市服务商。还有科技的属性。这个是万科物业成为云的关键。

目前，万物云的“三驾马车”分别是：社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务以及BPaaS解决方案服务。

2021年，社区空间居住消费服务是营收大头，占总营收超五成；商企和城市空间综合服务营收为86.93亿元，占总营收的36.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务营收为18.50亿元，占总营收的7.8%。

从数据看，城市服务商占比还很小，与城市服务定位还是有很大的差距。科技属性占比就更小。

资本市场是一个爱讲故事的地方，但讲好故事不容易。

科技让物业有了更大的畅想。

但插上了科技的翅膀的物业，依然是物业。

科技让物业更便利，更智能，让住户体验感更好，但物业费能增加多少？只能是降低了人工成本。

流量入口这个故事就更就动人了。

管理7.85亿平方米，服务着上亿优质人口，这里确实有很多文章可以做。

但是如何把握这个入口，如何科技赋能，更直白点，就是如何让流量变现？

当理想照进现实，却发觉并不美好。

万物云依然只能按物企上市。或许万物都能变成一朵云，但路很长。

更现实的路，还是开展并购之路。但如果按传统模式走，估值也将持续走低。

在物企的估值理性回归的情况下，万物云想突破千亿，或许难度不小。

物企利润能保持高增长是存疑的，毕竟房企整体的销售规模在下降，未来万物云在管面积增速也将下降。而物企的毛利率提升，更多是在人力成本上压降，空间不大。

当然资本市场是变化的，是无法预测的。

现在估值2800亿给万物云，或许郁亮笑了，但阳光城华冕投资者哭了。