南京建邺产业园REITs项目梳理

祝贺REITs市场再添一单产业园REITs项目。作为最新一单申报的项目，《华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金》终于在申报后第五个工作日（不包括申报当日以及期间周末两天时间）获得上交所受理。从相关规定来看，申报后5个工作日内提交项目信息视为有效，在此前的34单项目中（包括已经上市的28单REITs项目）也出现过申报后长时间未显示相关资料的事情；但是临近要求截止的时间节点才将资料上传应该是首次（按照申报当日开始计算实际已经超过了，这个就需要相关机构具体界定了）。

我们来看该项目两个比较有意思的约定，这也是目前产业园领域首个做出如此约定的项目。应该是监管审核要求在运营指标上做出的一些保障吧。这也符合目前上市即造成出租率大幅下降给投资者造成损失以及给市场带来的较大波动有关。也算是比较有新意吧！

1、首次采用运营服务费与“未收回资产运营收入”挂钩机制。多少让投资者感觉到一些诚意。

根据《运营管理服务协议》，若租户未按照对应租赁合同及相关约定将租金及物业管理费等款项按时支付至项目公司监管账户且延期支付的，项目公司按照《运营管理服务协议》约定，向外部管理机构支付运营服务费时，有权在应支付的运营服务费中扣除如下金额的款项（“运营服务费暂扣款”），并将扣除后的余额支付至外部管理机构。在下一期支付运营服务费款项时，就上期已回收的资产运营收入进行核算，将已回收部分支付给外部管理机构。当然，有上限，以当年应支付给外部管理机构的运营服务费为上限。项目公司后续未收到的未收回资产运营收入对应的运营服务费暂扣款项，则项目公司没有义务向外部管理机构或其指定主体返还。

2、基金设置了外部管理机构对欠缴收入的流动性支持机制。

如果当期收缴率低于97%，运营管理机构应收到通知5个工作日将低于97%部分的差额支付至项目公司监管账户。

表面看，两个约定都是为了项目保持运营的稳定，当然这里面也有点小门道，双方仅约定了“未收回资产运营收入”和“收缴率差额支持”，出租率呢？

产业园REITs出租率以及租金增长率才是发行时评估指标。根据申报说明书整理，在产业园领域，目前华泰紫金南京建邺产业园REIT项目是目前上市前出租率最低的REITs项目；出租率低仅为83.75%（另外是否包含免租部分不得而知，免租部分占比3.81%，到期日分别为2025年2月28日和2026年11月30日）。当然相对于建信中关村REIT上市后急剧下降的出租率（目前仅为67%）以及华安张江产业园REIT扩募项目的占比最大的单一租户退租要好一些。另外，有了收缴率以及差额支持的双重保障也一定程度保障了项目质量。但出租率始终是产业园REITs项目的一个隐痛。怎么才能更好的让资产发挥效用考验管理人的水平。

当然，不能单从一个指标考虑项目的价值。从回报率来看，华泰紫金南京建邺产业园REIT按照募资规模首年可分派比率为4.17%；和此前发行上市的中金湖北科投REIT的4.72%相比也有不小的差距与此前申报的博时天津科工产业园REIT相近；参考二级市场认可度以及此前中金湖北科投REIT上市后的表现来讲产业园类的发行以及未来上市后的表现不容乐观。

目前发行端存在一种现象，在申报、估值、回报率、募资规模等方面有意无意在试探和压缩投资者的思考范围和承受极限，或许是觉得发行方比投资者了解的更多，更占据主动优势；亦或者是需要与原始权益人保持一致性，从而为原始权益人争取更大的价值。

国家推出REITs时强调REITs属性是盘活存量资产，针对国资国企在保障国有资产不受损失的情况下普惠广大投资者，共享改革开放取得的社会成果；通过盘活存量带动增量的方式促进经济高质量发展。试点三年，很少有项目公布资金使用情况，更多的是强调项目的运营情况，很可惜，运营的指标并不尽如人意；投资者的回报率以及二级市场买入后资产价值的持续回撤显然已经影响了一部分价值投资者的决心。

探寻更多与项目有关的信息以寻求了解更多的发展空间成为需要，显然目前没有满足。是没有意识到投资者的诉求？还是包括原始权益人以及基金管理人在内的发行方有意在回避什么？

从REITs定义来看，REITs既不是完全的股票，也不是完全的债券；但其在盘活存量资产方面的作用是不可或缺的也是目前唯一的金融工具；在打通存量资产与投资增量之间形成有效循环的特性通过实践已经验证并取得了阶段性成果。同样REITs运营对于从业人员的要求也更高，其要求运营管理机构切实强化其运营管理能力，要求管理人不断的提升资产的价值；要求基金管理人加强协调能力，在监督资产管理以及寻求扩募等方面尽职履责。很显然，目前的REITs项目需要加强认识，强化意识以及服务性。