融资环境收紧，融资成本上升
房地产行业投融资渠道急需破局。
文／研究小Q
7月11日，易居克而瑞研究中心举办2019年二季度地产金融形式发布会暨中国房地产企业销售排行榜解读TOP200金融论坛。丁祖昱、张燕、章华、陈慎、刘策、李渊、姜孟军、李向彬等金融资本大咖、房地行业领袖济济一堂，把脉行业发展现状，共话房企投融资破局之道，干货满满，让我们一睹为快。
01
2019年上半年房地产市场形势分析与未来趋势展望
丁祖昱 易居企业集团CEO
易居企业集团CEO丁祖昱从市场、企业的角度出发，对上半年房地产市场表现、房企销售、房企投资进行了总结，并指出了市场及房企未来发展趋势。
市场仍存在压力，并没有火爆。
今年上半年政策变化从松到紧，并无实质性政策出台（警示，窗口指导，谣言，无文件）。
要警惕棚改变化，但不需要过分放大对市场的影响。
成交一线回升，二线稳定，三四线回调但没有想象中那么差，将会分化，同好不会再有了。
下半年市场成交走向分化行情，成交存在压力，不必过于悲观，供应增加或将带动成交放量。
二手房：京沪深二手房高位回落，二线环比全部下跌，二手或将拖累一手回调。
今年上半年房企销售情况比去年增长，但增速放缓，这和行业天花板有关也和企业自身发展有关。
今年千亿35家左右，今明两年千亿格局已定，目前冲千亿速度明显放缓。
14家房企新增货值破千亿，拿地集中度愈发集中。
今年投资回归二线，长三角及珠三角三四线仍具较大投资价值。
今年楼市波动频繁，分化加剧，总体资金面宽松，政策稳定。
产品力方面，今年产品好对销售有巨大帮助，主要是要根据客户变化调整产品定位，二孩、95后买房购买力强，产品还没跟上需求升级。
现在市场变化太快不能看的太远，最好把当下事情做好就能应对市场变化。
02
从金融视角看2019年房地产行业投资新生态
章华 鼎信长城董事长
鼎信长城董事长章华从房地产行业市场与金融政策、房地产行业资金来源、金融视角看房地产投资三大角度剖析了当前房地产市场的投资新生态，为企业创新投资与发展提供新思路、新方法。
去杠杆聚焦企业去杠杆，房地产是焦点。
居民杠杆整个比例不算太高，但新增贷款大部分进入房贷。
整体的金融政策，现在是收紧。
2019年的金融环境，相机抉择和宽严并济。
当前房企的负债率，还是比较高的。
未来三年债务陆续到期，且规模较大。叠加当前融资环境较差，房企整个还债压力还是较大的。
整体社会资管规模100多亿，或多或少和房地产有关系。整体资产管理规模巨大，107.9万亿元，银行理财和信托仍是主力，公募和私募增速快，开发贷规模明显收紧，债券融资趋冷。
信托投向地产最近两周受到了猛烈的冲击，规模会快速下降。几乎每家信托公司都接到了窗口指导意见。
开发贷规模，只减不增。
个人按揭，额度显著收紧，房贷利率在升。利率上涨造成贷款比例下降，需求端会有所调整。
房企海外发债规模增加。房企海外发债规模增加并非国家鼓励，更多是基于我们对外汇的补给。
房企创新模式，现在基本上很难再谈起来了，融资的环境变化也是比较快。
房地产在改善、刚需以及不同区域性仍有较大结构性机会。如改善需求，尤其一线、强二线。从区位上看，三大都市圈和一些中心城市机会依然较好。
金融对于地产行业的支持，还鼓励在做的是股权融资，资产证券化，绿色债券和养老产业相关，还有就是住房租赁相关。
金融视角下房地产投资原则，项目永远是第一位的。典型的投资逻辑“１－５－∞”，项目永远是第一位的，不要迷信大公司大主体。
房企投资偏好，聚焦高盈利项目、优质的合作主体。综合把控“五优投资”，项目优、城市优、主体优、条件优、团队优，聚焦高盈利项目、优质的合作主体。
未来，房企应增强风险防范意识，审慎经营，提升自身功力。房企自身的能力也是越来越综合，投融资能力、风险管控能力、对外合作能力也越来越重要。
03
适应新常态，激活新红利
陈慎 华泰证券房地产行业首席分析师
华泰证券房地产行业首席分析师陈慎，从融资、行业周期、政策、户籍、企业成长，转型创新等角度对当前房地产行业融资环境等进行了解析。
5月开始房地产融资环境重新有所收紧，融资工具和规模皆有所受限。经测算，今年融资收紧对大部分房企现金流的影响不大，更多的是影响对未来拿地的预期，预计三季度房企拿地力度会有所减弱，带动房地产投资继续回落。
一二线城市地王的重新出现，是本次融资收紧的原因之一，目的是控制拿地热度，平稳市场预期。
在当前融资管控下，流往房地产的资金越来越有限，房企融资集中度重新上升，资金越来越向大房企、国企央企集中。
市场分化进一步持续，房地产政策进入“一城一策” 松紧并举新常态，今年是近年来首次出现部分城市在加严，同时有另外一些城市在放松。
海外市场流动性宽松预期再临，国内市场利率水平存在下行预期，房地产按揭贷款利率不太具备持续回升的基础。
今年4月份，发改委文件首次提出特大超大城市增加落户规模，户籍制度改革提速，有望释放新的红利，城市圈发展最为受益。
房企在高频的周期中，更加考验投资的节奏感，预计三季度土地市场会有所回落，建议房企重视把握四季度左右拿地机遇，建议关注二线城市以及城市圈三线城市机遇。
关注后续公募REITs试点政策出台，REITs有望加速发展。
房地产服务链中物业管理发展路径清晰，轻资产叠加确定性增长是一条可以持续布局的道路，未来可挖掘并购以及增值服务带来的机遇。
04
新周期下佳兆业的弯道超车谋略
刘策 佳兆业集团控股首席增长官
佳兆业集团控股首席增长官刘策从新周期下佳兆业3~5年战略规划，城市更新升级、杠杆式收并购、如何解决关键四大环节问题等角度解析了佳兆业弯道超车谋略。
企业做多元化，一方面是对地产未来20、30年看好，但是同时认为房地产本身在发生变化，主要是在收入结构中将发生变化。
在佳兆业的项目结构中，旧改是利润的主要贡献，但是快速增长光靠旧改是不够的，未来企业希望实现旧改、招拍挂、收并购“1：1：1”的均衡增长。
城市更新已经从区域化走向了全国化，在2016年的时候只有10个城市二手房成交量大于新房，到了2017年就到了18个城市，一年增长了80%。
城市更新具有四大特点：第一，城市更新周期长，一般都要3-10年；第二，部分城市的城市更新准入门槛高；第三，城市更新是政府、企业、村民之间的共赢，需要企业端正心态，放弃一定利益；第四，城市更新的定义在提升，已经不再是推倒重来，需要考虑产业升级、文化复兴等，需要企业定位为公共服务商。
佳兆业城市更新规划分三个阶段：短期希望通过产业 城市更新，在深圳、广州导入产业，优化商业模式；中期金融 产业 城市更新，更多做轻资产的输出，提升经营杠杆；长期在轻资产和产业孵化维度进行全面升级。
原来企业的收并购主要靠集团的资源以及同业介绍，现在佳兆业首先从内部设立奖金机制，吸引员工介绍项目机会全面打开投资渠道，另外通过与金融机构打交道，不光要获取资金，同时希望获取项目资产包。
佳兆业投资权限下放，区域决策招拍挂。总部集中管理收并购。投资项目对城市有要求，对三四线城市项目谨慎，关注利润率。定期复盘，四大区域每月复盘，对决策进行分析。为提升效率，佳兆业设立三级架构，三级联动一次决策。
在起步期，团队积极性是有效开展收并购的途径。当公司平台进入成熟期，利益绑定，决策的准确性决定企业发展的持续性。
圆桌论坛
议题：清迷雾、识变局、寻突围 ——共话新形势下房企投融资策略
主持：张 燕 易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO
李 渊滨江集团副总经理
姜孟军 新希望地产副总裁
李向彬 阳光城集团投资总经理
刘 策 佳兆业集团控股首席增长官
在圆桌论坛开始之前，易居企业集团执行总裁张燕首先对今年上半年房企投资情况进行了概括，她表示，上半年整个房企投资表现有两个特点：
第一，上半年投资一波三折，一、二月比较谨慎，三、四月小阳春，首先体现在土地市场，五、六月，无论是城市约谈还是出现地王现象，整个投资又开始回归到理性；
第二，以土地为核心投资的市场，倘若把房企拉梯队来分析，增值非常高。前十名整体占比在百强企业中占四成以上，三个梯队特别活跃，一是前20强，这类企业去化速度快，消费周期低于百强平均线。 第二梯队是30强到50强，尤其是要开始往30强冲的企业，拿地意愿度和动作非常积极。第三梯队是50-100强，这个梯队的特点是集中度，同比上升约3个百分点，新增货值的集中度和销售集中度相比，明显是高于销售集中度。
从梯队了解中能够看出房企投资为核心的战略是基于投资、销售，基于整个企业发展动向。今天的四位嘉宾，分别位于上述三个梯队中，和大家分享一下各自企业的投融资策略。
以下是部分精彩观点精选：
张燕：新希望地产2018年进入百强，速度发展较快，未来2-3年新希望的的投资核心以及节奏是什么？
姜孟军：新希望集团主要以产业为基础，一直以来坚持稳健的发展节奏，地产在集团版图中属于规模较小的业务，仅占20%的份额，在追求自我发展的同时也沿袭了集团的稳健风格。目前我们布局的城市较少，一般集中在新一线及二线城市，如杭州、成都、南京、苏州、宁波等，每年保持新进1-2个城市的节奏。同时，我们在进行拿地测算时，根据项目的IRR以及资金的回报等多方面数据，不符合预期的地块，绝不勉强，从源头上为后期销售顺利推进打下了基础。所以我们的项目在前期城市研究、项目规划及建设过程中，往往耗时较长，但项目的品质能够得到市场的认可，销售速度很快，缩短了全盘运营周期。大家说新希望最近拿地比较多，但是从我们目前的存货以及销售速度来看，仅能满足未来2-3年的供货，所以目前的拿地数量其实是不多的。我们今年的销售额可以超过500亿元，但是千亿元目标是没有的，只要保持销售合理和谐增长就可以。
张燕：滨江深耕浙江，聚焦杭州，滨江下一轮投资布局和核心战略是怎样的？
李渊：目前滨江有77个项目，13个城市。和其他开发商不太一样，公司董事长在项目交付前要过去检查，对品质有着极度热爱和追求。在这样的文化背景，滨江提出要造让老百姓住得起的好房子，这与老板自身追求很大关系。2016年货币现金有89.91亿，较为充裕，杠杆运用偏保守，2017、2018年开始加大杠杆，稳定在万科和保利之间的水平。随着负债的上去，货币现金的增多，能够拿到更多的子弹；基于品质的关注，得到更多兄弟企业的信赖合作，与其他开发商合作逐渐增多。
张燕：如何突破房企对单一城市或者省份过度依赖？
李渊：滨江集团2015年进入上海，拿下宝山大场地块，这个项目上个月公寓部分刚刚交付，应该说客户和行业内评价都很高。这些年的经验告诉我们，滨江最核心的优势是产品力和口碑，而我们拥有最忠实客户和市场的土壤，就是以杭州为中心的浙江省及周边。所以我们的区域布局战略是“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、关注大湾区和中西部”，可以说这个战略本身是很符合滨江对自己的定位的。另外一方面，集团今年的销售目标是过千亿，这个目标在华东这个市场实现我们认为是完全符合实际的，相对规模而言，滨江更看重做优、做精和做强。
张燕：新希望的未来规模化和负债率平衡方面，新希望的考量？
姜孟军：新希望地产的融资，一般采用开发贷、公司债、资产证券化、供应链等方式进行，销售回款和自有资金都比较充裕，拿地金额也控制在销售回款的60%以内，足以保证现金流安全。这也是因为新希望没有比较高的增长目标，所以融资压力较小，财务状况健康。当前融资环境收紧，或许反而是一个有利于我们发展的机会。
张燕：正在冲击30强的佳兆业核心和重点是什么？刘策总再提炼或总结一下。
刘策：企业快速增长一方面跟企业愿景抱负和实力有关，另一方面是弯道超车踩准周期。在去年8月行业低潮期旗帜鲜明地提了观点，投资窗口期已经来临。强调城市深耕。对市场占有率有要求，每月对全国重点城市下狠指标，上半年新增700多亿土地货值。投资战略的选择。城市更新做利润，市场化的项目做现金流（只要打平就可以了），通过现金流做规模。 收并购倾向干净的项目，通过奖金不同来提高项目高周转的目标。
张燕：滨江如何处理衡增长规模和负债之间的平衡？
李渊：滨江杠杆提升后，负债率也只有80%，还是较为稳健的。滨江在融资上，还有很多融资方式没有尝试，银行贷款融资占比最大，达60%，其余是公司债、中期票据等。2008年滨江IPO后2016年才第一次在资本市场融资，发21亿（3 2年）公司债，利率只有3.46%，到今年8月到期，我们申请了新的发行，市场对我们高度认可，21亿公司债只有0.44亿申请回售。
张燕：规模企业去杠杆，阳光城如何去平衡？
李向彬：控制负债率在合理范围内，投资方面要做到精准投资。
张燕：刚才我们其实在投资的部分上，有相对完整的一个布局线，也从这个角度开始做调整了，基于刚才提到的去杠杆大前提的话，佳兆业有没有创新、突破和举措？
刘策：这两年都在做去杠杆，降负债。从去年一季度开始，就在降负债。降负债容易走极端，会对投资有影响，所以需要控制节奏。且降负债是指降负债占比，不是降负债余额。降负债是长期过程，不能节奏过快。
现场
花絮
注：以上内容来自2019年二季度地产金融形式发布会暨中国房地产企业销售排行榜解读TOP200金融论坛。
文字由现场速记整理，部分内容由编辑删减与发布，且未与发言嘉宾确认，故仅代表个人观点，为业内分享所用，不代表企业观点。如有其他用途，须征得嘉宾本人同意与观点确认。
— END —
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合！
克而瑞地产研究|cricyjzx
易居企业集团的专业研究部门
专注地产行业研究和企业探索
连续十一年发布房企销售排行榜
联系客服
