在下老马（笔名：天使养的鱼）从事房地产营销这个行业已有近十年之久，自2019年以来整体市场下行，人才流失严重，所以自发开始写一些关于房地产营销类的事件分享，包括土地市场情况、营销事件分析、四川土地储备情况等。希望能对大家有所帮助和参考。偶尔也会分享评论一些自己喜好的东西，比如篮球、音乐、美食等。
很多人在写项目优劣势分析时不知道怎么写，这次拿点干货，分享一个SWOT案例分析给大家，推荐给刚近营销圈的新手们，看到就帮忙点个赞吧，打字粘图真的很累人。
总结：项目的优势大于劣势，机会大于威胁。具有较优异的发展潜质。
结论分析：针对不同购买源及消费目标，寻求项目。优势因素并转换成营销推广优势策略及其卖点。但在产品规划设计过程中,应将项目弱势及威胁因素力争规避，产品设计做到扬长避短，营销推广做到避实击虚，进而形成项目开发销售的一体化优势。
综合分析结论：
1. 本项目核心竞争力显著，低总价，低首付优势，锁定需求最为强烈的初中级置业者，同时具备了超强的投资价值，和乐观的发展前景。
2. 劣势体现在发展性中，抗性会随之转化。机会与威胁主要来源于市场形式。提早入市，做足增加附加值的配套设施可以使项目更加具备高性价比优势。
3. 尽管项目市场整体风险值比较小，如果实现快速回笼资金，核心要素是销售推广体系的强力配合，以及短时间内的客户积累渠道。
4. 走快不是目的，实现既得利益是最终根本。合理的定价和价格策略有助于开发商回笼资金快中有升。
小结：
通过有效整合项目在区位、规模、产品、品牌等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，成为区域性的标志性项目。
去哪里寻找这片土地的点金魔杖？
做细市场 做精产品
扬 长：
1.强化水口湖滨公园与文化体育中心的生活休闲资源及项目发展前景；
2.在操作中适当借助周边大社区的良好形象为自身推广；
3.通过创新，打造片区标志性的、具有自己独特性的高层产品。
避 短：
1.做细市场，通过科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出；
2.围绕项目地块的属性和市场定位，做精产品，再加以精致的包装，软硬相加，以产品来提升项目的品质；
3.关注政府政策，调整项目推广策略。
优势（S）：
1、开发优势：高水准的开发供方团队：武汉成熟开发商、加拿大B H建筑设计、中建五局的施工建设等；
2、规模优势：占地660亩，总建72万平方；
3、产品优势：产品的定位与产品性价比打造上充分实现差异化，如德式建筑风格、户型面积区间合理化、精巧化。
4、环境优势：240亩原生态山地景观资源，整体绿化率65%。
5、交通基础建设优势：项目所在片区交通形象较好，预示着区域无限的发展潜力。如：岳麓大道、雷锋大道、金星大道等。
劣势（W）：
1、生活配套劣势：项目周边经济发展相对滞后，生活配套设施欠缺；
2、交通环境劣势：目前项目周边公交线路较少，出行较为不便；
3、居住氛围劣势：周边欠缺成熟的生活环境；
机会（O）：
1、区域发展机会：项目一方面可借势于两型先导区核心建设、市政府板块行政辐射的发展力，另一方面可借助于星城镇招商引资的发展资源。
2、产业集群的带动机会：项目周边集结了高新技术园、台商投资园区、晟通工业园等大型园区及品牌、规模大盘，产业集群的发展一触即发。
威胁（T）：
1、区域认同威胁：居住郊区化，居住理念的改变还处于起始阶段 ，对区域的认同尚待时日。
2、区域消费能力威胁：项目必须面对如何扩大消费群体，延长消费半径的问题。
3、区域竞争的威胁：岳麓区北片金星大道两厢的土地均已名花有主，预计2008年该区域的可供开发的总量将达到6000多亩，且大多数为品牌发展商和超过500亩的大盘，本案开发面临巨大的竞争压力。
·Strengths优势
►项目最高的塔楼位居惠州第二高，江北第一高；
►现楼，可以马上装修进驻；
►交通便利，位于惠州大道东侧，有多路公交车经过
►地段潜力无限，踞南北交通要道，是连接博罗、增城、广州的交通干道
►综合物业，功能规划先进，能够提供多种服务；
►接近CBD中心区，是泛CBD的首席商务中心；
►坐落于专业市场扎堆的物流枢纽，占得商贸发展带来的先机
·Weaknesses劣势
►项目是十多年前的烂尾楼，美誉度不是很理想；
►项目的建筑设计规划是十多年前，在一定程度上与现阶段的要求有差距；
►缺少绿化以及容积率过高；
►周边的环境及生活配套比较差
►封顶后，迟迟未能入市，市场猜疑较大
►工期进度缓慢，工程时停时复工，显得实力不够；
►由于项目立项于1993年，50年产权，如果原立项的条款不变，那么实际的产权期限不到40年。
·Weaknesses机会
►惠州CBD落户江北，城市规划发展使片区获得巨大的发展契机；
►CBD中心区规划完成，大部分功能组团已建成投入使用或在建设中，这带动了泛CBD区域建设和发展；
►泛CBD区域目前缺少一个可以统筹全部的商业/务中心，区域内没有高档的酒店、餐饮购物、休闲娱乐、写字楼、商住楼，甚至住宅。项目可以凭借江北第一高度配合先进规划以及装修效果，抢占这一空白点；
►纵观惠州房产，竞争集中在住宅领域，高档公寓、服务式公寓还处于萌芽状态，江北作为城市的中央商务区，对公寓、服务式公寓的需求是必然的，地标式的建筑作为中央商务区的居住后花园，此乃上乘之选。
·Threats威胁
►由于烂尾时间长久，工期缓慢，造成的负面影响较为深远，不利于项目的品牌与形象的再造和推广传播；
►相隔不到一千米的靠近CBD中心区的凯宾斯基酒店已经动工，一年内就可以交付使用，这将成为最大的潜在威胁；
►周边的环境相对不理想、生活配套、商业/务配套设施不完善，将给项目带来一定的压力；
►同类型的物业的供应量可能会在段时间内有较大的增加。
分析结论综述
►避开建筑规划的不足，依靠江北乃至惠州地标式的建筑，打造具有代表性的综合物业项目
►抓住机遇，争取时间避开同类项目的正面竞争，抢占目前江北乃至惠州较为空白的房产市场
►赋予物业全新的理念与完善的功能配套，降低周边环境及设施配套跟不上所产生的不良影响
项目SWOT分析之应对策略：
规避措施:
1.项目稀缺的山水资源及相对较低的容积率，有利于项目营销中的概念提炼；
2.项目规模不具备“大盘”的市场形象，但可以向高端精品社区的方向发展；
3.项目目前的周边环境难以改造，周边厂房对居住功能有影响，必须从形象塑造上予以弥补；
4.高举高打的高端住宅形象吸引高端客户前来购买,并通过实在的产品品质以及产品形象给客户强烈的购买信心；
5.强化本项目商业配套建设并大力宣传，说明商业对居住环境的影响；
6.建议收购本项目旁烂尾的实验学校大楼，通过和政府协作办学,使其成功运作,增加教育配套竞争优势。
市场难点：市场有待完善，同级区域及周边区域竞争激烈，市场价格的超越与突破。
市场机会：真正高短形象的市场定位的相对缺失，市场现状产品（特别是户型层面）存在提升空间，三线城市迅速发展的市场给项目带来的机会。
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