房地产项目收购法务尽调主要内容和流程

1.房地产项目并购中，需要关注的法律法规有：

土地管理法、房地产开发经营条例、房地产法、商品房预售管理办法、商品房销售管理办法、建筑法、质量保证条例、竣工验收相关法律。

尽调流程贯彻于项目始终----从招拍挂方式从政府那获取土地、签订土地出让合同、缴纳土地出让金、国有土地使用权证及用地规划许可证的审批发放、总体规划方案报批,到规划许可证的发放、施工开始后预售许可证的审批及发放、竣工验收后办理的大产证、大产证办下来后进行分割办理的小产证、到最后将项目委托给第三方进行管理的物业管理中，所涉及的法律关系及原始文件都要进行细致的调查。

2.法律尽职调查的流程及前期准备工作

法律尽职调查的流程主要有：

①高管访谈，最主要要对以下人员进行点对点、面对面的访谈：总经理、财务负责人、工程负责人、营销总监;访谈提纲中，需要着重考虑以下问题：财务报表中的长期借款、应收账款，项目招投标、是否存在阴阳合同、合同履行中工程逾期情况、逾期原因及双方是否对此达成一致。

②尽职调查清单的制定，要根据客户需求、不同的交易模式的侧重点及特殊类资产作调整

③搜集资料——相关部门调查，比如去国土部门核实土地出让金、是否存在闲置土地、土地抵押查封、在建工程的抵押、工商部门的内档及公司历史沿革、股权变更、出资及股权质押查封进行调查,出具尽职调查报告。

④根据客户需求及双方谈判，确定不同的交易架构。交易架构主要有：股权转让、资产转让、贷款 管理输出。尤其对于国资背景的公司并购，股权转让时，需要符合进场交易所进行交易，以及需要特别注意项目清算以后股权退出问题。

3．法律尽职调查涉及的主要法律问题

①目标公司及股权转让方的基本情况：

比如目标公司合法设立存续情况、目标公司需要有开发资质、目标公司股权结构、股东出资情况：

②是否资本抽逃（结合财务报表中股东的应收账款、土地款的支付-影响项目估值）目标公司章程表决权（2/3表决事项范围是否扩大）

③分红、公司控制权、法定代表人及公章问题（小股东是否存在一票否决的情况、董事会表决中董事是否有一票否决权、董事的任命权、现有股东是否有其他投资事宜及其他约定）

④其他投资协议（如股东中有某某投资中心、某某有限合伙的投资，是否存在名股实债的问题）

⑤涉及国资的特殊问题（股权回购进场交易合法性问题、股权转让方的相关问题。）

⑥主要资产情况：

土地(权属问题、土地出让情况及规划条件、土地出让金的缴纳情况、土地滞纳金、是否存在土地闲置情况、是否存在他项权利、是否存在查封、六证是否齐全)房产(规划许可证面积核查、已销售面积是否网签、未销售面积、是否存在他项权利如在建工程的抵押（住建局查询）、是否存在查封、是否通过竣工验收及备案、财务报表中是否有重要资产)。

⑦重大合同：土地出让合同、建设工程施工合同(招投标程序、阴阳合同问题、价款、工期（逾期竣工的违约）、质量（质保书、质保年限、是否符合法律规定）)、建筑材料的涨价如何约定，是否支付风险补偿金、认购书、商品房销售合同及补充条款(是否备案、补充条款合法性、有无按约履行)、物业服务合同（酬金制、包干制）及其他合同。

⑧重大债权债务：目标公司的债权债务(股东借款、银行贷款（阶段性保证责任、考虑风险敞口）、抵押担保、信用担保)。

⑨目标公司涉及的诉讼、仲裁、行政处罚(主要渠道有通过与高管沟通、中国裁判文书网、企查查、重要合同的管辖权的问题)。

⑩目标公司的劳动人事情况：职工人员名单、收购中的裁员及留用核心人员、辞退员工的经济补偿金问题。