项目总需知道地产开发那些事

项目总需要掌握了解成本、工程、人事、营销、开发、设计。今天来谈谈地产开发那些事。

1.房地产报建流程

2.开发如何处理一些问题

01房地产报建流程

1）法律法规

2）政府部门

3）行政许可

4）政府级别

有法可依

房地产业在中国是一个年轻的行业，法律不健全且具有中国特色；

从1987年12月深圳的全国第一拍开始，房地产业始终在摸着石头过河，不断有新法规出台；

开发报建工作从来没有标准流程，遵循潜规则比任何行业都要显得重要

法律依据：《城乡规划法》、《土地管理法》、《公司法》、《物权法》、《城市房地产管理法》。。。《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《城市商品房预售管理办法》。。。《福建省商品房预售管理暂行办法》、《福建省城市规划管理技术规定》、《福建省建筑市场管理条例》等

政府部门

行政审批

行政部门依据法律法规/部门规章用行政许可的方式对房地产开发的全称进行监控

行政许可

是指在法律一般禁止的情况下，行政主体根据行政相对方的申请，经依法审查，通过颁发许可证、执照等形式，赋予或确认行政相对方从事某种活动的法律资格或法律权利的一种具体行政行为。

行政级别

领导职务层次分为：国家级正职、国家级副职、省部级正职、省部级副职、厅局级正职、厅局级副职、县处级正职、县处级副职、乡科级正职、乡科级副职。

四套班子，通常是指党委、人大、政府和政协

中国现有15座副省级市：广州、武汉、哈尔滨、沈阳、成都、南京、西安、长春、济南、杭州、大连、青岛、深圳、厦门、宁波。其中深圳、大连、青岛、厦门、宁波是计划单列市，其它都是省会城市。

02开发如何处理一些问题

开发的定位及作用

定位——项目的守卫军

作用——配合公司各部门工作，争取利益最大化，及时完成各开发环节的手续，全程协调对外关系，建立公司与政府各职能部门沟通的桥梁。

如何加快项目报批进程

1） 质量控制：设计图纸质量 间 出图时间 图纸变更 人员证书 ；

2） 开发作业：周密计划 穿插作业有效沟通

3) 现场配合：现场进度 现场接待

4) 合作伙伴配合：人员证件 资质案 证书单项备案

5) 快速决策：时间紧凑 提前做好审批工作

开发的要素

如何处理无证施工

1)确保现场动工；

2)沟通规划处罚；

3)沟通住建处罚；

4)有可能的消防等处罚