近年来，金融去杠杆、地产强监管，房地产融资持续收紧。但长期来看，一方面中国城镇化进程还有10%的快速发展空间，另一方面中国房地产将进入存量时代，这将促使地产股权投融资进入快速发展时期。在地产股权投融资中，投资人的收益和项目收益直接挂钩，项目的优劣直接关系到投资人最终的收益，因此具备优秀的投前决策能力尤为重要。想要筛选出优质的股权项目，需要在投前决策做到两点：七双眼睛和两个边界。
一、项目投前决策逻辑——“七双眼睛”
1、 项目好不好
投资股权项目，首要关注的就是项目本身，一般来说，可以从两个维度衡量项目，一个是收益即项目利润，另一个是风险。具体来说，收益层面主要考虑项目区位（地段、交通、配套）、商住比例以及土地获取成本等要素；而风险主要考虑项目开发中遇到的风险，尤其是项目流动性风险即项目开发阶段的现金流状况。根据以上两个维度把项目划分为四种类型：高收益高风险型、高收益低风险型、低收益高风险型、低收益低风险型。显然，低收益高风险型是被投资人排斥在外的；高收益低风险型在地产高速发展的前十年较为常见，目前几乎没有，且该类型通常由于开发商不愿让利而做成固定收益类债权项目；市场上目前常见的是高收益高风险型以及低收益低风险型，一线和强二线城市的住宅项目由于高地价以及限价限购等情况，该区域的房产项目大多属于低收益低风险型，备受稳健型投资机构青睐；而一些三四线城市地产项目虽然常常存在流动性风险，产品去化困难，但拿地成本低，售价高，收益高，这种高收益高风险型项目也被一些机构喜爱。总体来说，在房地产发展的现阶段，不同的投资机构对地产发展的区域判断不同、风险偏好不同，最终项目选择也不尽相同。
2、 业主强不强？
业主强不强主要是指所投项目的开发商业主的能力大小，相比债权投资侧重业主的担保能力以及规模，股权投资更注重业主的以下几点能力，首先就是业主操盘能力，包括项目前期产品定位、产品打造能力，以及产品的销售去化能力，操盘能力的大小决定了后期产品的销售和整个项目的盈利；其次是成本控制能力，主要涉及项目开发阶段的招标采购产生的各种成本支出，不同业主的建安成本不同，优秀的业主具备和上游材料供应商谈判压低成本的能力以及成本优化的能力；最后是生产管控能力，主要体现在实际开发过程中，项目能否按照项目投前计划准时运行，项目实际实施和计划实施误差较小。
3、 结构清不清
在交易结构中，常出现资金运用和利益实现的矛盾，例如，在常见的股权投资交易结构中，由作为投资方的多个LP（有限合伙人）和一个GP（普通合伙人）组成有限合伙企业以股权形式投资某个地产项目，这样作为LP承担的是有限责任，但是如果后续项目出现问题，在法律权利划分上，LP无法直接和项目公司沟通解决，导致LP难以实现自身利益。交易结构直接决定了资金的进入路径和退出路径，同时也决定了投资利润分配机制和法律风险控制手段。因此，股权基金和项目合作方能否有个清晰的交易结构是非常重要的，能否制定一个既能实现资金运用又能实现利益的交易结构是非常关键的。
4、 风控实不实
在地产股权投资中，从项目尽调到项目清算退出，整个环节中会出现各种各样的风险，在这块，主要关注基金管理人能否把各种风险考虑全面并且能否把风控措施、风控手段设置清楚，以便在风险发生时，能够有条不紊的按照计划实施。一般，优质的地产基金会把风控细化在不同的阶段并设置风险管控措施，一是投前的尽调，风控措施主要是考察标的公司层面和项目层面；二是投前对交易结构和资金的安排，避免发生流动性风险；三是投后管理过程中的主动干预，管控开发节奏；四是退出阶段，设置合理的退出方案，防范退出评估风险和法律责任风险。
5、 收益高不高
收益是影响股权投资决策的最直接因素，通常来说，项目的基础收益由地价和地段决定，超额收益由产品溢价能力和成本控制能力进行提升，基础收益和超额收益共同组成了项目的理论收益，即计划书中测算的收益，值得关注的是，超额收益这部分具有很大的弹性空间，容易被合作开发商夸大用以吸引投资人进入该项目。因此，还有一点需要关注的是该理论收益能够实现的可能性和实现的概率，从而判断出该地产股权项目的真实收益。
6、 投后专不专
房地产开发流程复杂、环节众多，专业的投后管理能力非常重要，专业的投后管理熟悉房地产开发全流程业务，且能够实施对项目的信息管理、技术管理以及风险管理，但目前国内大多数的投资机构仅停留在信息管理层面，其他两方面难以实现。目前，如果投资机构在短期内难以建立投后管理团队，可以在市场上进行投后管理委外，请一些专业的投后管理团队进行管理，提高自身专业能力。
7、 资金配不配
当前几项已经确定下来后，最后一点需要考虑的是资金配不配，即能否根据项目的规模、开发周期、开发计划匹配合适的资金，避免发生资金流动性风险。在寻找匹配资金时，由于股权投融资项目的资金需要等待项目清算退出，且收益与项目收益挂钩，导致项目的期限、收益均存在一定的不确定性，因此需要充分考虑投资人的资金成本、资金偏好期限和项目需求资金的匹配度，例如项目运行需要5年，但投资人资金期限是3年，这时候需要考虑是否继续寻找能提供5年期限的投资资金或滚动发行募集资金。
二、项目投前决策逻辑——“两个边界”
“七双眼睛”筛选法适用于所有的地产股权项目，但具体到某个区域的项目以及项目最终的落地、操作还需要 “两个边界”筛选法，一个是市场边界，一个是项目边界，“两个边界”把项目与当地情况相结合，将项目放置在可控的范围。
1、 市场边界
市场边界即评估、预测项目在未来两至三年生命周期内的市场概况，判断是否满足市场边界主要有三个指标，分别是土地供应、成交量价、去化周期。其中，土地供应是先期指标，主要关注项目所在地是否存在过量的土地，该指标反映了项目所在城市未来新房竞争程度；成交量价是指通过历史成交价格、成交量等数据，判断市场真实需求量，从而判断市场目前所处周期以及未来发展趋势；去化周期则是关注房产去化速度，判断新项目在未来1-2年的短期去化风险和压力。值得注意的是，不同于省会城市、直辖市的土地系统数据和市场数据完整全面，三四线城市地产数据获取困难，需要付出一定的人力、物力去实地调研、统计、整理，最终形成真实准确的数据，用于判断该项目是否在可控的市场边界范围内。
2、 项目边界
项目边界则具体到项目本身，首先是项目质地筛选，主要是三个指标，分别是地段、开工风险以及住宅比例，其中地段主要关注项目所在地的位置，不同投资机构倾向于不同的地段，有些倾向于中心城区，有些倾向于政府规划的新区；开工风险主要是指有无拆迁风险；住宅比例主要关注住宅面积占比，占比越高，建成的住宅面积越多，盈利也就越多。在项目质地筛选上，不同投资机构有不同的项目偏好，可以按照自己的需求去筛选合适的项目。此外，还存在一些具体的项目指标用来衡量项目是否在可投资的边界范围内，一是楼面地价，楼面地价越低，成本越低，最终项目实现的利润越高；二是地货比，即土地款和买房总货款之比大小，地货比越低，项目收回地价的速度越快，对资金的利用率越高，一般来说要求地货比低于30%；三是净利润率，优质的项目净利润率要求在10%以上；四是项目现金流回正周期，即项目净收入出现周期，一般要求控制在12个月内，时间越长对资金使用期限越长，风险越大；五是项目销售周期，控制在24个月内。
小结
“七双眼睛”和“两个边界”是地产股权项目投前决策重要的筛选逻辑，只有两个逻辑相结合，最终才能筛选出符合投资机构需求的项目，从而实现满意的收益。
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