不动产项目投资涉及的优先权（一）

在不动产项目投资中，投资方经常面临与对不动产项目享有优先权的其他权属方之间的矛盾与冲突，对于不动产项目投资涉及的优先权进行归纳与整理，精准把握每一优先权的效力射程范围，对于投资方正确决策具有重要意义，其中最复杂的应属承包人建设工程价款优先受偿权。

在建设工程施工合同法律关系中，如果发包人拖欠承包人工程价款，那么承包人可以请求其承建工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。承包人建设工程价款优先受偿权规定于1999年合同法第286条、民法典第807条，施工合同司法解释二特意安排了多个条文对此权利进行规范。

本文主要探讨不动产项目投资涉及的承包人建筑工程价款优先受偿权，该权利是否可以阻却不动产项目资产转让或者在不动产项目资产转让后是否具有追及效力？

从承包人建设工程价款优先受偿权与抵押权互相比较来看，按照法释[2002]16号文件之规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，抵押权可以阻却不动产项目权属的实际转移，但不能阻却转移不动产项目权属合同的效力（参见《八民会（民事部分）纪要》第14条），既然建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，按举轻以明重之解释原理，抵押权所具有之对抗效力，建设工程价款优先受偿权亦应具有。因此，建设工程价款优先受偿权应具有阻却不动产项目权属实际转移的法律效力。

自承包人建设工程价款优先受偿权之设定无需登记、不具有公示性来看，建设工程价款优先受偿权在法律技术上不具有阻却不动产项目权属转移的可行性措施。建设工程价款优先受偿权因不具有公示性而欠缺公信力，理应更侧重于维护已经形成之稳定社会秩序及保护善意第三人。因此，一般情况下建设工程价款优先受偿权应不具有阻却不动产项目权属实际转移的效力以及在不动产项目资产转让后不具有追及效力。

上述法理分析各有道理，目光应转向司法审判实践。在（2017）最高法民申5098号裁判文书中，最高法院认为：

建设工程价款优先受偿权是承包人就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，属于法定优先权的范畴。优先受偿权是债权优先得到清偿的权利，这种权利不是所有权等实体权利，不能阻止执行标的的转让、交付。虽然建设工程价款优先受偿权不能阻止执行标的的转让、交付，但并不影响执行标的转让、交付获得相应执行价款后，案外人以享有法定优先权为由请求参与执行价款的分配。

按最高法院上述观点，承包人建设价款优先受偿权应不能阻止标的物权属之转让但具有一定的追及效力。上述裁判观点更侧重于维护交易安全。

然而，最高法院民事审判第一庭在其编著的《民事审判指导与参考》总第51辑（人民法院出版社2012年版）第159-165页《通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不能对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权》中的裁判观点却更侧重于维护承包人的利益：

殷某取得丰兰悦华购物中心营业楼的商铺不属于《批复》第二条规定的情形，故虽然殷某已就相应商铺进行了产权变更登记，取得了产权证书，但亦不能对抗福华建筑公司的建设工程价款优先受偿权，福华建筑公司的该优先权及于其承建的丰兰悦华购物中心营业楼的全部。

笔者比较赞同承包人建设价款优先受偿权应不能阻却不动产项目权属之转让以及在不动产项目资产转让后不能追及至该不动产，理由有二：一是建设价款优先受偿权虽然优先于抵押权，但是抵押权之阻却不动产项目权属之转让，相比其担保物权之他物权属性本身而言，更赖于其不动产他物权登记阻却不动产所有权转移登记之技术保障措施，所以不能单从权利优先性上对比二者之权利效力范围；二是法谚云，不公正胜于无秩序，虽然建设价款优先受偿权优先于抵押权，抵押权具有阻却不动产项目权属实际转移之效力而建设价款优先受偿权不具有，略失公正，但是相对于权属转移已经实际履行完毕而且可能是多轮转让的稳定社会秩序而言，此不公正应更优于彼无秩序。至于建设价款优先受偿权具有一定的追及效力，民诉法解释第508条已明确规定享有此权利者无需取得执行依据而可以直接申请参与分配，自不待言。

鉴于法律规定尚属空白、法理分析各有道理、法律实践莫衷一是，因此在进行不动产项目投资时，对待承包人建设工程价款优先受偿权，投资方应慎重对待。投资方可以考虑采取以下措施：由交易对方协调不动产项目的施工承包人出具本项目工程款已经结算支付完毕的书面声明文件，或在投资款的支付节奏上进行合理安排、预留一部分款项待一定期限之后再行支付，或要求交易对方提供一定的担保措施。