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【收藏】代建和小股操盘交易架构要点
天堂的咖啡屋
>《10、公司治理(成立、章程、三会)》
2020.08.19
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这是投拓江湖第184篇原创文章
今天这篇文章是
交易架构系列专题文章的
第三篇,主讲代工代建和小股操盘的交易架构,及其中重点、难点的分析。大家可以浏览前两篇文章,结合起来一起看。
代工代建
代工代建,在房地产公司当中大多属于轻资产业务,相对于股权和资产收购来讲,涉及的风险较少,交易架构相对比较简单。主要涉及的交易架构要点有:
1.
代建授权范围。
代工代建的管理范围,根据代建方与土地方之间的约定,可以涵盖前期设计、报批报建、工程施工、销售、研发设计、成本管控、财务税务、行政人力、售后管理、物业管理等部分或者全部板块。一般来讲土地方会要求管控财务和印章部门。虽说可以具体进行约定授权范围,但是为了项目开发的进度和产品高品质,一般选择代建方的管理模式为统一的标准,并由代建方负责全权负责管理落实。
2
、品牌授权使用约束。
为防控潜在的品牌风险问题,代建方的品牌授权一般仅作为项目的对外销售宣传之用。对于项目立项审批,以及地名办的正式小区名称审核中的名称,一般采用项目单独名称,谨慎使用带有代建方品牌字眼的名称。项目公司的名字,也不使用代建方名称,代建方的品牌图形也不混同于项目公司。此种设计,主要是为了防范项目开发中途,因一些原因导致的停工,给代建方带来一些法律风险。
3
、代建费用构成。
代建费用一般由代建费、管理费、品牌费、销售费、超额利润分成五项组成。其中代建费和品牌费为基础费用,代建费行业标准为销售货值的4-8个百分点,品牌使用费行业标准为销售货值的2-3个百分点点,具体根据代建方的开发实力,品牌实力而定。
管理费用(包含代建方团队人员的工资及福利),可以约定由项目公司统一支付,也可以约定包含在总的代建费里面,由代建方统一支付。销售费用一般由项目公司统一支付,核算进项目公司成本。
超额利润分成,一般带有对赌的性质,设定一个去化速度,销售货值,销售单价或者项目利润等目标。超过目标值的部分,按照一定的比例计提超额利润分成。
4
、费用支付优先顺序。
为了充分保证代建方的利益,在项目代建协议中,在项目销售汇款后,支付顺序可以设定为:
首先满足项目开发的工程进度款,相关费用,税款。
其次是代建方在项目前期垫付的前期费用,以及工程费用等。
再次就是代建方的代建费,以及代建团队的工作福利,管理支出费用等。
在支付比例当中,尽可能提高前期支付数额的比例,以防后期因为项目开发争议,代建费用支付困难。
最后就是项目公司的股东借款本金和利息,以及土地方的其他用途的资金支用。
5、公司管理权设置。
虽然说代建方没有参股项目公司,不是项目方。但是基于后期管理的便利性考虑,防止发生纠纷和争议时陷于被动,需要在公司治理上有所约定。在公司董事会设置上,需设置为简单多数表决通过即可,代建方需要尽可能占据多数席位。
项目公司的总经理,财务部负责人、销售部负责人等关键管理人员,需由代建方委任人员充当,项目的印章、证照至少应做到由代建方共管。
小股操盘
小股操盘具有自有资金投入少,风险相对较低,投入产出比高,还可以并表的优点。小股操盘也是很多公司新近在研究的交易架构之一,主要是模仿万科的开发模式。小股操盘的交易架构要点,如果是收购项目,除了常规的收并购交易架构的特点外,还有一些自身特有的点,主要是围绕项目的控制权展开。
1、关于股权比例。
小股操盘模式,脱胎于代工代建的模式,可以降低操盘房企的自有资金投入,分摊风险,也有利于避免因为不占股而导致的在项目管理和决策中的不利地位。一般而言,为了尽可能减少自有资金投入,操盘房企在项目公司中的持股比例不高于30%,如合作方有特别要求,最高也不超过50%。
2、为保证房企的控制权,在公司董事会设置上,操盘房企需要尽可能占据多数席位,表决机制应设置为需要全部董事表决通过方可执行。
如果对某些重大事项(例如工程款支付,设计方案,成本预决算等),需要操盘房企拥有单方面拍板权的,可以在决策机制上约定,某些特定事项应由操盘房企同意方可通过。
项目公司的总经理,财务部负责人、销售部负责人等关键管理人员,需由操盘房企委任人员充当,其他的关键岗位人员,应由操盘房企委派,项目的印章、证照至少应做到由操盘房企共管。
3、利润分配问题。
合作双方可以按照股权比例约定利润分成的方式,一般来讲会按照倾斜分配方案,给与操盘方超过股权比例的超额利润。也可以在项目前期,约定以项目拟定的销售额计提固定比例或者金额的利润,在项目后期实际结算中不足的部分,由合作方予以补足支付。
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