新股评分
行业前景:8分
企业竞争力:6分
市场情绪:6分
综合分数:20分
注:每项10分,总分30分
核心结论
建发物业作为国企,拥有一定的资源整合及项目投标能力,核心母公司背景强势。同时,公司高管股权激励到位,跟中小股东利益一致。另一方面,公司主要收入来源于独立第三方,且占比在管面积一半,证明公司具有一定的品牌力。综合考虑,建议积极关注。
公司介绍
建发物业是福建省领先的物业管理服务供应商,根据中国指数研究院,按收益计,于总部位于福建省2019年物业管理百强企业中,排名第二。于2019年,建发物业被中国指数研究院评为中国物业管理百强企业中,建发物业综合实力排名第三十六位。
建发物业为厦门建发的重要间接附属公司,其为财富世界500强其中一间大型综合企业,受中国厦门市国资委所拥有及监督。秉承建发物业的服务理念「开拓服务新价值,让生活更美好」,并承诺成为「国内一流的城市空间运营服务商」,期望提供服务时能成为中国杰出物业管理服务供应商。于最后实际可行日期,建发物业在中国10个省、直辖市及自治区拥有超过59间项目公司(包括附属公司、合营公司及分公司)。
上市前,建发物业由建发股份(A:600153)及厦门建发分别拥有股分54.65%及45.35%。实际控制人为厦门市国资委。
其中,建发物业的四位高管及三位自然人,透过一家名为Diamond Firetail的公司持有5.13%的股分。四位高管分别为建发物业董事会主席、非执行董事庄跃凯、执行董事兼行政总裁乔海侠、执行董事黄党辉、非执行董事林伟国,另三位自然人关联人士为赵呈闽、曹馨予、刘静。
来源:招股书
根据招股书,建发物业的总营收,从2017财年的4.47亿元增长至2019财年的8.01亿元,复合年化率为33.86%。
按服务类型分:
物业管理服务,营收占比为60.7%,从2017财年的3.02亿元增长至2019财年的4.86亿元;
社区增值及协同服务,营收占比为10%,从2017财年的0.52亿元增长至2019财年的0.80亿元;
非业主增值服务,营收占比为29.3%,从2017财年的0.92亿元增长至2019财年的2.34亿元;
整体看,建发物业虽然拥有母公司的大量项目面积,但是,大量收入由独立第三方贡献。
来源:招股书
公司在管建筑面积,从2017财年的15.8百万平方米增长至2019财年的20.6百万平方米,其中,独立第三方所提供的在管面积为9.43百万平方米。
公司合同建筑面积,从2017财年的20.3百万平方米增长至2019财年的34.6百万平方米。
来源:招股书
公司的毛利收入,从2017财年的1.16亿元增长至2019财年的1.83亿元,毛利率为22.9%,主要为分包费用的增加,导致成本增加。
截至2020年6月30日,净利润为0.61亿元,净利润为13.6%,主要为行政开支的减少,员工成本下降。
整体看,建发物业也同样拥有国企诟病,行政开支的占比过大,导致净利润维持在较低水平。
来源:招股书
近两年来,公司经营活动现金流符合净利润所得;在2017财年,投资活动所用现金主要为应收关联方款项增加;融资活动主要为偿还债券收款。
来源:招股书
在2017财年、2018财年、2019财年,公司股本回报率为55.7%、88.2%、57.7%。
截至2020年6月30日,公司总资产为20.64亿元,总负债为17.15亿元,资产负债率为83%,主要为资产抵押债券,将于2026年7月偿还。
来源:招股书
市场规模
根据中指院的资料,全国物业管理行业总在管建筑面积于2015年的175亿平方米增长至2019年的239亿平方米,复合年增长率为20.5%。其中,百强企业在管建筑面积市场份额为43.6%。
来源:招股书
中国物业管理公司的总收入,于2015年的3983亿元增长至2019年的5687亿元,复合年增长率为9.3%。其中,百强企业收入市场份额增长至44.6%。
来源:招股书
据中指院,2019年总部位于福建省的物业管理百强企业中,按收益计建发物业排名第二。按在管建筑面积计,建发物业亦于2019年有项目位于福建省的物业管理百强企业中,排名第六。以综合实力计,建发物业在2019年中国物业服务百强企业中排名第36。
来源:招股书
估值
2017、2018、2019财年公司净利润为0.32、0.48、0.68亿元,年复合增长率约46%。
考虑到物业股作为粘性极强的消费股,只要提供优质服务,消费者就会持续供应物业费用,也就是说营收的可预测性强。
假设2020-2022年盈利年复合增长率为30%,则2022年公司盈利约2.1亿。综合考虑公司竞争力和规模、盈利增速及确定性、行业竞争格局等因素,给予市盈率15-25倍,即公司市值为30-50亿元。
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