新股评分
行业前景：8分
企业竞争力：6分
市场情绪：6分
综合分数：20分
注：每项10分，总分30分
核心结论
建发物业作为国企，拥有一定的资源整合及项目投标能力，核心母公司背景强势。同时，公司高管股权激励到位，跟中小股东利益一致。另一方面，公司主要收入来源于独立第三方，且占比在管面积一半，证明公司具有一定的品牌力。综合考虑，建议积极关注。
公司介绍
建发物业是福建省领先的物业管理服务供应商，根据中国指数研究院，按收益计，于总部位于福建省2019年物业管理百强企业中，排名第二。于2019年，建发物业被中国指数研究院评为中国物业管理百强企业中，建发物业综合实力排名第三十六位。
建发物业为厦门建发的重要间接附属公司，其为财富世界500强其中一间大型综合企业，受中国厦门市国资委所拥有及监督。秉承建发物业的服务理念「开拓服务新价值，让生活更美好」，并承诺成为「国内一流的城市空间运营服务商」，期望提供服务时能成为中国杰出物业管理服务供应商。于最后实际可行日期，建发物业在中国10个省、直辖市及自治区拥有超过59间项目公司（包括附属公司、合营公司及分公司）。
上市前，建发物业由建发股份（A：600153）及厦门建发分别拥有股分54.65%及45.35%。实际控制人为厦门市国资委。
其中，建发物业的四位高管及三位自然人，透过一家名为Diamond Firetail的公司持有5.13%的股分。四位高管分别为建发物业董事会主席、非执行董事庄跃凯、执行董事兼行政总裁乔海侠、执行董事黄党辉、非执行董事林伟国，另三位自然人关联人士为赵呈闽、曹馨予、刘静。
来源：招股书
根据招股书，建发物业的总营收，从2017财年的4.47亿元增长至2019财年的8.01亿元，复合年化率为33.86%。
按服务类型分：
物业管理服务，营收占比为60.7%，从2017财年的3.02亿元增长至2019财年的4.86亿元；
社区增值及协同服务，营收占比为10%，从2017财年的0.52亿元增长至2019财年的0.80亿元；
非业主增值服务，营收占比为29.3%，从2017财年的0.92亿元增长至2019财年的2.34亿元；
整体看，建发物业虽然拥有母公司的大量项目面积，但是，大量收入由独立第三方贡献。
来源：招股书
公司在管建筑面积，从2017财年的15.8百万平方米增长至2019财年的20.6百万平方米，其中，独立第三方所提供的在管面积为9.43百万平方米。
公司合同建筑面积，从2017财年的20.3百万平方米增长至2019财年的34.6百万平方米。
来源：招股书
公司的毛利收入，从2017财年的1.16亿元增长至2019财年的1.83亿元，毛利率为22.9%，主要为分包费用的增加，导致成本增加。
截至2020年6月30日，净利润为0.61亿元，净利润为13.6%，主要为行政开支的减少，员工成本下降。
整体看，建发物业也同样拥有国企诟病，行政开支的占比过大，导致净利润维持在较低水平。
来源：招股书
近两年来，公司经营活动现金流符合净利润所得；在2017财年，投资活动所用现金主要为应收关联方款项增加；融资活动主要为偿还债券收款。
来源：招股书
在2017财年、2018财年、2019财年，公司股本回报率为55.7%、88.2%、57.7%。
截至2020年6月30日，公司总资产为20.64亿元，总负债为17.15亿元，资产负债率为83%，主要为资产抵押债券，将于2026年7月偿还。
来源：招股书
市场规模
根据中指院的资料，全国物业管理行业总在管建筑面积于2015年的175亿平方米增长至2019年的239亿平方米，复合年增长率为20.5%。其中，百强企业在管建筑面积市场份额为43.6%。
来源：招股书
中国物业管理公司的总收入，于2015年的3983亿元增长至2019年的5687亿元，复合年增长率为9.3%。其中，百强企业收入市场份额增长至44.6%。
来源：招股书
据中指院，2019年总部位于福建省的物业管理百强企业中，按收益计建发物业排名第二。按在管建筑面积计，建发物业亦于2019年有项目位于福建省的物业管理百强企业中，排名第六。以综合实力计，建发物业在2019年中国物业服务百强企业中排名第36。
来源：招股书
估值
2017、2018、2019财年公司净利润为0.32、0.48、0.68亿元，年复合增长率约46%。
考虑到物业股作为粘性极强的消费股，只要提供优质服务，消费者就会持续供应物业费用，也就是说营收的可预测性强。
假设2020-2022年盈利年复合增长率为30%，则2022年公司盈利约2.1亿。综合考虑公司竞争力和规模、盈利增速及确定性、行业竞争格局等因素，给予市盈率15-25倍，即公司市值为30-50亿元。
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