上市前，恒大物业的“真心话大冒险”

物管行业被社会和资本市场认可，让今年来房企分拆物业公司上市提速。

有别于其他公司鱼贯而入直接扎堆赴港，恒大物业选择在招股工作即将开展前就市场关注的热点问题进行回复。

11月22日下午，恒大物业通过网络直播方式召开了上市新闻发布会，执行董事兼总经理胡亮和两位执行董事兼副总经理安丽红、王震组成“铁三角”阵容亮相。

这场“真心话大冒险”最直观的成效在于透过招股书的一片数字矩阵，让市场看清了这家公司的纵深与外延。

募资超百亿

据会上透露，恒大物业IPO发行定价为每股8.5港元-9.75港元，招股时间为11月23日至11月26日，预计12月2日在港交所挂牌交易，股票代码6666。这也意味着，从9月29日递交招股书到上市交易，恒大物业仅用了64天，再度刷新行业纪录。7月弘阳服务历时106天即完成上市已是今年排队上市的物管企业中耗时最短，而恒大物业的周期相较弘阳服务又缩短了42天。

8月上市前，恒大物业临门一脚引入了红杉资本、中信资本、云峰基金、腾讯控股等14家战略投资者，而今其身后的“亲友团”阵容进一步扩大，据会上介绍，目前已有23家基石投资者确认参与恒大物业此次发行。以价格区间终端计算，基石投资者合计将包揽约7.9亿股发售股份，相当于总发行规模的48.7%。王震表示，这些新股东的加入给公司业务发展提供了更加丰富的潜在资源，发展创造了更加广阔的潜在空间，围绕着未来彼此间的合作空间，将“探讨建立灵活多样的合作关系”。

每股8.5至9.75港元的发行定价也意味着恒大物业IPO将会筹资137.7亿至157.95亿港元，最高募资额度有可能超过此前市场预计的20亿美元，也是今年以来上市物业企业的最高值。以此计算，恒大物业的预估市值则将达到918亿至1053亿港元，在目前已上市的物管起企业中排名第二，仅次于碧桂园服务。

对于募资后的用途，管理层给出了详解，“计划将募资的65%用于战略性的收购和投资，15%用在增值服务的扩张，8%用于信息化技术的优化及设备设施的升级，2%用于人才招聘与发展，10%用于运营资金和一般用途”。

高增长可否持续？

开场的介绍中，管理层将恒大物业定性为目前中国规模最大、增长最快、地域覆盖最为广泛的物业服务龙头企业之一。

为了让这一定性更具说服力，胡亮给出了近几年来的数据支撑：恒大物业总收入从2017年的43.99亿元增长至2019年的73.3亿元，年复合增长率达到29.1%。今年上半年，该公司的总收入为45.6亿元，同比增长31.7%。同时，3年间毛利润复合增长率达到101.4%，净利润复合增长率则为195.5%。

截至2020年上半年，恒大物业已经布局覆盖国内超过280个城市，已经签约并且服务项目1354个，总在管面积约为2.54亿平方米，签约面积为5.13亿平方米。

安丽红将恒大物业过往的高增速归功于业务持续增长带来的规模效应、标准化的管控体系、科技赋能手段管控项目实现降本增效以及优化业务布局，力推社区增值服务的业务发展等几个方面。对于这一增速是否可持续性，她给出了肯定的答复。

65%募资用于收并购

2017年至2020年6月30日，恒大物业来自于恒大集团的在管面积分别为1.38亿平方米、1.83亿平方米、2.34亿平方米以及2.51亿平方米。而来自于独立第三方物业开发商的在管面积仅有20万平方米、40.1万平方米、82.2万平方米以及102.4万平方米。

依托于母公司恒大集团的高速发展，恒大物业体量增速显著，但高度的依赖也让市场担心恒大物业自身的造血能力。

面对《国际金融报》记者的提问，胡亮坦言，虽然项目多数源自于母公司所开发，但实际交付后，服务对象则是千家万户小业主。他给出一组数据，以整体收入来统计，2017年来自于独立第三方的业务占比为55.8%，2020年上半年增长至64.1%，独立第三方的收入占比不断持续在提升，母公司的关联收入逐年降低，整体收入结构不断在优化。

至于收并购方面的动作，胡亮对《国际金融报》记者表示，公司2019年就开始关注对外拓展和收并购市场，今年6月份正式成立了投资拓展团队，6-9月完成了对5家区域型独立第三方物业公司收并购的动作，总计将带来772万平方米左右的在管面积。他说：“上市后将加大力度在对外拓展和收并购方面。65%的上市募资也将用于此处。”