买房子并不比买菜。在买房之前，你是否面临这样的困境：很难在新房和二手房之间做出选择。我没有第一次买房子的经验。如何选择一个好的类型？你在报名参加什么？这个过程是什么？怎么转？你需要支付多少税？各种各样的问题接踵而来......
第一个问题：购买一手房和二手房有什么主要区别？
一般而言，购买新房的首期付款，税收减少以及新建筑物和房产都有所降低。二手房通常比较成熟，具有选址和价格灵活性的优势。购买一手房和二手房有几点不同：
1.筹资：新住房公积金的压力较小。首付：由于银行，新房和二手房的实际工作过程价格和条件相同，二手房可以减少贷款，新房预付定金较低。税费：二手房需缴税，计算方法较为复杂。在同样的情况下，二手房需要缴纳更多的税，从数万元到数十万元不等。
2.选择：二手房有更多选择。在正常情况下，同时新房销售有限，市场上通常有很多二手房。二手房可以选择区域，周边环境，社区的内部环境甚至特定邻居的选择。
3.交货时间：二手房通常更快到达许多新房签署后，开发商仍需继续建房，房屋只能在1 - 2年后交付，二手房通常停留交易完成后的几天或几周。当然，二手房的交易过程通常比较复杂，完成整个交易可能需要几个月的时间。
4.多年的产权：新房的产权更长。产权期限通常在开发商获得土地时计算。二手房的产权通常较短。产权的长度将影响再抵押等。如果房屋的年龄太大，则意味着贷款的长度将缩短。
第二个问题：二手房和新房需要缴纳哪些税？
在正常情况下，购买新房屋所缴纳的税款比二手房更简单，更便宜。
增值税计算公式：
应缴纳税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）ⅹ5%
个人所得税计算公式：
应缴纳所得额=财产转让收入÷（1+5%）-（财产原值+合理费用）
第三问：购买二手房主要有什么风险？
买二手房的风险：
1. 产权风险
房主没有从事交易资格，及假业主。签约前可注意签约人证件是否与产权证上登记的为同一人，可要求经纪公司帮忙前往住建委核实。
·房屋是多人共有，卖方未经全部共有人同意就将房屋登记出售的。
·房子还有贷款、抵押未还清，不要用买房的钱去还贷解除抵押，可以使用解除抵押的其它服务。
·房子被法院查封的。
·非满五年内的经济适用房、军产房等不得交易、转让。
2.资金风险
·使用资金监管，以免业主拿到定金、首付款后“消失跑路”。
·签约时留下一定的保证金，以免出现大量的物业、水电费用欠款。
3.房屋质量风险
建议找寻专业人士帮忙看房，可在不同时间段（白天、晚上、雨后）前往看房，同时可以向小区邻居等询问房屋情况。
第四问：看房需要注意的关键点有哪些？
看房时不仅要看房屋状况、窗外风景、附近配套，很多细节都要注意，这些细节都会在未来的居住生活中放大，影响你的生活。 看房要看以下几个部分：
看周边：人的周边生活半径一般为5公里，看看周边五公里内是否有日后会使用的交通、商业、医疗及其他基本生活需求配套。
另外，看看房屋周边有没有高压电站、垃圾处理场、殡仪馆、工地等嫌恶设施也很重要。
看小区：主要看小区的安保情况是否严格，查看门卫等工作人员的整体风貌很重要；查看小区的车道、人行道规划，特别是家里有老人、小孩时，要注意小区的人车分流。
看房屋内部：看墙体有无明显漏水情况，屋内、屋外墙体有无裂缝；注意采光情况，查看进光方向，很多购房者入住后会发现不同时段房子采光并没有看房时好；窗外有无明显工地、空地等，部分空地虽然暂时安静，单进入建设后可能成为噪音源，影响居住2-3年。
第五问：怎么才算一个好户型？
1.户型方正
户型方正不仅意味着你的空间更好利用，适宜二次改造，还适合摆放标准家具，浪费面积更少等。
2.南北通透
南北通透户型通风好，适宜形成“空气对流”。
3.动静分离
动区是居住时活动比较频繁的空间，如客厅、餐厅、厨房等，应靠近入户门；静区是活动较少的空间，如卧室、书房等。动区静区应该分离，减少相互打扰。
4.干湿分离
浴室与洗手台需要分开，淋浴区域与坐便、面盆区应该分开。好处就不多讲了。
5.朝向
一般来说，住宅朝向的优劣顺序为正南、东南、东、西南、北和西。
不同功能间的理想朝向也会有所区别，一般来说，客厅的理想朝向是南。卫生间易潮湿，因此卫生间劣势朝向是西。夏季炎热，卧室的理想朝向是南，其次是东南、东、东北，劣势朝向是西。厨房的劣势朝向是北，是因为刮北风油烟易倒灌。
第六问：签约前需要谈好哪些内容？
下面北海房产网（http://www.bbwfc.cn）告诉你一下几点：
交付时间
交付时间可选择以下时间点： 办理完过户手续后的第10个工作日； 拿到买方全部首付款后的第10个工作日；拿到全部房款后的第10个工作日； 在房屋交付时，要约定屋内物品归属，水、电、燃气等费用的支付情况。
成交价格、付款方式及资金划转方式
双方约定的成交价格一定要落实到合同上，不建议口头约定； 对屋内家电的处理：合同需要写明家电、贵重物品的所属，部分不搬走的物品可写清楚折合金额；需搬走的物品可写明搬走期限； 付款方式与卖方拿到全部钱款的时间有关，一般全款最快，商业贷款其次，公积金贷款最慢（80-85个工作日）； 约定贷款未获批准的解决方式。
税、费相关
可规定不按规定履行缴税的，支付违约金；协商好因政策变化导致税费变化的情况。
违约责任
确定违约的情景、违约金的金额和支付时间。 确定办理过户的责任，双方需约定：过户时间，以及如果违约如何处理；户口迁出时间，以及如果违约如何处理。
第七问：公积金贷款和商业贷款的主要区别？
基准利率不同，五年期以上的公积金基准利率通常为3.25%，商贷基准利率为：4.9%，公积金基准利率更低，支付的利息更少。
公积金有最高贷款额度，商贷则根据个人信用情况及房屋具体情况的可贷金额而定。
公积金贷款支付时间可能更长，通常商业贷款时间约70-80个工作日，公积金贷款时间约80-85个工作日。
购房者在购买同一套房屋时，可能会出现公积金认定首套，商业贷款认定为二套的情况。不同城市认房、认贷政策不同，公积金和商业贷款可能会出现可贷款比例的差异。
第八问：在北海全款买房跟贷款买房的流程是什么？
1.全款买房流程：意向金 → 签订《房屋买卖合同》→ 付款 → 过户 → 缴税﹑办证 → 物业交接 → 完成
2.公积金贷款买房流程： 过户 → 缴税 → 房屋现值评估 → 公积金管理初审→ 银行签署借款合同 → 办理抵押登记 → 贷款银行发放贷款 → 物业交割 → 完成
3.商业贷款购房流程：贷款银行面签 评估→ 银行批贷 → 过户→ 缴税 →办理抵押登记 → 领取他项权利证 → 贷款银行发放贷款 → 物业交割 → 完成
第九问：在北海，过户流程是怎样的？什么时候可以拿到房产证？
过户流程：预审 → 预约拿号 → 过户→ 查档 → 银行柜台转账 → 土地证登记 → 报税 →银行 面签 → 拿证。办完过户手续，交易中心推送该资料到不动产中心需要17个工作日，资料推送到了不动产中心20个工作日后出证。
第十个问题：如何在婚前分配房屋，离婚后如何分配？
结婚前，父母双方全额付款，离婚时如何分手？如果房屋是以一个人的名义登记，房屋是婚前的私人财产，如果婚后没有其他协议，另一方在离婚时无权分割；如果对方可以提供房屋付款证明，您可以要求保证金。部分款项将退还。如果房屋以两人的名义登记，如果没有事先协议或公证，则应视为两人的共同财产。各方50％按出资比例划分，协议按协议划分。
在结婚之前，父母一方作出了全面的贡献，离婚后如何分割？如果房屋是以一个人的名义注册的，则房屋被视为一个人的婚前个人木柴产品。如果婚后没有其他协议，另一方在离婚时无权分割。如果房屋是以另一方的名义登记的，则视为对另一方的礼物。它是婚前另一方的私人财产。如果婚后没有其他协议，另一方在离婚时无权分割。如果房屋以两人的名义登记，则视为另一方50％的财产权的礼物。如果没有事先约定或公证，则应视为两人的共同财产。在离婚时，每一方应为50％，并且应达成一致。实际的公约是分开的。
婚前第一次付款，结婚后共同还款，离婚时如何分割？该房屋以一方的名义注册，在结婚前被视为私有财产。如果夫妻双方在婚后没有其他协议，则另一方在离婚时无权分割。联合还款行为是债务关系，另一方可以被要求赔偿（包括房屋的本金，利息和增值部分）。
注：离婚时，只要保证协商一致原则，可以通过协议处理或由法院根据财产的具体情况照顾子女权利的原则进行判决。
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