Reits潑冷水

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5月31日，9只REITS基金启动网上申购，本来预计申购3-5天，结果由于投资者热情过高，当天全部售罄。单日合计吸金超过500亿元，成为近期资本市场关注的焦点。

REITS基金投资收益不高，所以在申购之前，我没有介绍这类基金。但是看到5月31日申购的火爆场面，我想还是有必要找个时间介绍一下。今天我们就来讲讲REITS基金到底是什么？接下来投资者如何操作？

REITS基金，中文名为房地产投资信托基金，由专门投资机构向不特定投资者汇聚资金，进行房地产投资，将投资收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。

REITS基金的主要收益来自于两部分，一是投资的房地产租金收益，二是投资的房地产价格增长收益。

这次发行的REITS基金，主要开展的是基础设施项目的投资，收费公路项目 3个、环保项目2个、仓储物流项目2个、产业园项目3个。收益与传统的以房地产作为投资标的的REITS基金基本类似。

这次发行的REITS基金，之所以没有开展房地产投资，主要原因估计是国内的房价过高，租金收益也就2%左右，比如北京一套500万的房子，年租金不到10万。另外国内房地产已经过剩，在房住不炒，国家鼓励和支持生育的政策下，房地产价格快速增长的时代已经过去。以房地产作为主要投资标的的REITS基金收益不高，对投资者吸引力不大。

而以基础设施项目作为REITS基金的投资标的，一可以扩展基础设施项目的建设资金来源渠道，减轻地方政府的财政压力。二虽然投资收益不是很高，一般在5%～7%之间，但为民间资金的长期投资提供了安全、稳定、可靠的投资渠道。三避免民间资金过度炒作房地产、核心股票等资产，防止形成资产泡沫。

REITS基金收益不是很高，一般在5%～7%之间，高于定期储蓄、国债，但会低于股票型、混合型基金。

投资时间非常长，例如这批基金，时间最短的14年，最长的99年，中间不会放开赎回，但是可以从场外转场内，卖给其他投资者，由于是封闭基金，流动性差很多，参考封闭型股票、混合基金，估计大部分时间都是折价卖出。

所以我认为REITS基金仅仅适合于风险厌恶的保守型投资者，不懂股票的小白投资者。或者大资金量的投资者，进行资产配置，对冲投资风险。

大家拿了REITS基金，不要光想着每年5%～7%的分红收益，也要想着亏损。比如收费公路项目，不远处又修了一条高速公路，这个时候，您申购买入的REITS基金投资的高速公路，跑的车少了，收益很有可能就降下了。其他例如投资了环保项目、仓储物流项目、产业园项目等的REITS基金可能都存在类似问题。再例如股市火爆的时候，投资者们根本看不上5%～7%的REITS基金，这个时候基金净值就会折价。

所以对于已经成功申购了REITS基金的投资者们，上市交易后，如果大家热情比较高，有溢价时，可以考虑卖出。

对于没有申购成功的投资者，如果您是一位风险厌恶型的保守投资者，上市交易后，不要着急在场内买入，可以在股票、黄金、大宗商品等火爆时，大家看不上REITS基金，REITS基金有折价时，再买入也不迟，千万千万不要追高。

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