​土地一级开发流程

 1.1土地一级开发的概念

土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土 地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达 到一定的建设条件（"三通一平"、"五通一平"或"七通一平"）使之成为"熟地"，再对熟地进 行有偿出让或转让的过程。 

1.2一级开发工作流程三阶段 

土地一级阶段包括"前期手续阶段"、"组织实施阶段"和"土地入市阶段"。 组织实施阶段 土地入市阶段 前期手续阶段 >成本审计 >确立实施主体 >一级开发授权 >征地 >现场验收 >办理规划条件 拆迁 >用地预审 >入市手续办理 >组织招拍挂 >立项核准 >国有土地收购储备 市政建设 >融资 >土地入市 >成本返还 .. .... >… 一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补 偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供 地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存 在交叉性。

02 一级开发项目模式

2.1一级开发项目模式 一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国 有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改 项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项 目性质并未改变。 

阶段划分 序号 -级工作节点名称 ， 取得授权 乙 取得立项手续 前期手续阶段 3 完成融资 4 签订征地补偿协议 5 取得征地批复 6 取得拆迁许可证 组织实施阶段 7 完成全部拆迁工作 8 市政工程施工许可证 9 市政工程移交 供地验收 10 11 成本、地价审核 土地入市阶段 入市交易 12 13 一级开发投入回收河. 一级开发项目模式 02 2.1一级开发项目模式 一级开发项目模式具体可细分为八大类∶旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国 有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改 项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项 目性质并未改变。2.2各模式对比模式 组织实施单位 用地性质 旧城改造 由市相关部门统筹，实施 国有土地 城中村改造 由市相关部门统筹，下设单位或市 更新部门实施 集体用地 旧厂房改造 土地储备机构或国有企业 国有土地 国有土地收储 土地储备机构 国有土地 土地一级开发项目 土地储备机构或企业 集体土地或国有土地 中心城区棚户区改造 国有企业为主 多数为国有土地 一次性招标棚户改造 国有企业为主 国有土地 土地开发棚户区改造 企业 集体土地

03 一级开发实务分析 旧城改造项目 城中村改造项目 土地开发棚改项目 分类 旧厂房改造项目 一次性招标棚改项目 国有土地收购储备项目， 中心城区棚改项目 土地一级开发项目 2.2各模式对比 用地性质 模式 组织实施单位 旧城改造 国有土地 由市相关部门统筹，实施 由市相关部门统筹，下设单位或市 集体用地 城中村改造 更新部门实施 国有土地 土地储备机构或国有企业 旧厂房改造 国有土地 土地储备机构 国有土地收储 集体土地或国有土地 土地储备机构或企业 土地一级开发项目 多数为国有土地 国有企业为主 中心城区棚户区改造 国有土地 国有企业为主 一次性招标棚户改造 集体土地 企业 土地开发棚户区改造 一级开发实务分析 033.1前期手续阶段关键事项 （一）授权批复 （二）规划条件 前期手续阶段 土地入市阶段 组织实施阶段 翩 喷辉 翩 完成凝封覆。 确立 主体 英 盟 器 翻 甄 惑校 主体 补提错 率 速、 学 醛 骤 缓最违保 一级开 满谱学 表致收 主管额门 林地 水市没群” 日释1 证占 地位 金 露 菜热很装蓄。 审核 项目可拼 以崇难 确立项目 方编制 会 主体 粉参一 方 零超盖 翩 露 盘器金 入市 图 创 翩 鑫 要图备 翩 一南售 检（ 人 瓣 ”都 时 事一鞘串灾评P估。 本我工理瓶 土地簧 进行市政建受 画平估）; 工许可证 趣供 环评 环评 热复 平誓 3.1前期手续阶段关键事项 （一）授权批复 土地一级开发 区域控制性 普测成果 实施方案 详细规划条件 上报国土分局审核 区政府审核 报政府储备土地 和入市交易土地联席会议纪要 或市政府批准同意意见 取得一级开发授权批复 （二）规划条件（三）用地预审 （四）立项核准 申报受理 申报材料准备 审查与决定 包括∶ >规划管理部门的受理科 首先由规划管理部门委托 申报委托书 室对申报材料进行形式 测绘部门钉桩，并出具钉桩 >《建设项目规划许可及其 审查 测绘报告 他事项申报表》 >同时审查申请事项是否 由规划管理部门审查确定 >对项目的相关批复及规划 在本规划部门管理职责 建设用地及代征城市公共用 文件 范围内 地范围和面积并提出规划设 >法律法规规定其他需要报 计要求 送的材料 通过审查的项目，由规划 管理部门颁发《规划条件》 （三）用地预审 准备好项目申报要件 办理本行政区域内除市局办 办理国土资源部预审的建设项 目用地初审和中央国家机关及 理以外的其他建设项目用地 预审 其直属企事业单位、驻京部队、 跨区县行政区域的建设项目用 地预审 市国土局规划处办理 国土局各区（县）分局办理 核发《建设项目用地预审意见》 （四）立项核准需关注事项: a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局 ——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确 定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。 3.2组织实施阶段关键事项 （一）征地 论而言，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到 授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实际要等到立项核准之后。 开发主体将申报要件整理齐全后 向区发改委申报项目核准请示 区发改委审核批准后 向市发改委上报请示 区发改委准备有关材料向市发改委申报项目核准 注∶立项核准批复有效期一般为两年。 需关注事项∶ a.前期主要涉及三大委办单位∶发改委——立项审核;规划局——规划条件的审核确定;国土局 ———土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确 定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。 3.2组织实施阶段关键事项 （一）征地 □ 征地工作的报批与审批流程可以简单概括∶ 区县国土分局初审一报区县政府出具征地请示或函一报市国土局审核→ 市建设用地审查小组会审议一报市政府审批 口 具体工作流程，可以分为如下4个阶段∶ 口□ 第一阶段—-集体土地征收前期 口 第二阶段—-集体土地征收申报 □ 第三阶段——集体土地征收批准 口 第四阶段——集体土地征收结案 论而言，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到 授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实际要等到立项核准之后。征地需要经过一系列审批流程，要上报到省国土厅，涉及流程较多。从期限来看，征地启动到 征地结案办理至少需要半年时间，有些情况下还要解决农转用土地指标的问题。征地需要市国土局上 报给市长签字，同意后才有可能下发征地批复。 （二）拆迁 从经验来看，很多一级开发项目很难推动下去的原因是因为前期手续没办理完毕，较少项目是 由于拆迁难导致项目很难推动，除非项目要求拆迁完毕才能入市。 （三）土地收储 （四）市政建设工作 市政建设工作值得关注，很多项目供地条件为七通一平，但很多项目供地时很难达到七通一 平，导致很多项目房子卖完了市政工作尚未结束，以致影响后期市政配套验收等事项。 3.3土地入市 土地入市阶段需要经过现场验收、地价审核、其他入市手续办理、土地市场与入市交易。 （一）现场验收 征地需要经过一系列审批流程，要上报到省国土厅，涉及流程较多。从期限来看，征地启动到 征地结案办理至少需要半年时间，有些情况下还要解决农转用土地指标的问题。征地需要市国土局上 报给市长签字，同意后才有可能下发征地批复。 （二）拆迁 ）拆迁工作实施阶段 拆迁王前期准备阶段 活迁审计结案阶段 拆迁方案确定阶段 一 从经验来看，很多一级开发项目很难推动下去的原因是因为前期手续没办理完毕，较少项目是 由于拆迁难导致项目很难推动，除非项目要求拆迁完毕才能入市。 （三）土地收储 收储合同签订 入市交易 前期准备阶段 收储方案确定阶段 （四）市政建设工作 管线市政 施工 市政设计 图纸 编制市政工程 、市规委出具项目 、管线规划 施工图 监理 工程规划 强审 费再 设计 规划方案综合 综合会议纪要 综合 招标 许可证 道路工程 道路及排水 、市规委道路方案 图纸 施工 道路施工 道路规划 许可证 强审 条件 方案设计 规划许可证 会议纪要 围设计 取得控规 钉桩成果 2.项目实施 交通影响评价 阶段 施工工程 1.市政前期手续 工作阶段 地上物处理 3.项目验收 阶段 专业照端 考古的探 市政建设工作值得关注，很多项目供地条件为七通一平，但很多项目供地时很难达到七通一 平，导致很多项目房子卖完了市政工作尚未结束，以致影响后期市政配套验收等事项。 3.3土地入市 土地入市阶段需要经过现场验收、地价审核、其他入市手续办理、土地市场与入市交易。 （一）现场验收（二）地价审核 （三）其他入市手续办理与土地入市 04 Q&A 核查项 目资料 区（县）国 核查权 土分局 融锯 市土地 完善区 属文件 企业为主 组织项目现 储备中 （具）政 市国 体项目现 场验收 心现场 府 土局 进行现 形成初审意 场移交储 目部 验收内 地上物相 场踏勘 备部 见 审会 内审 关意见 核实解 摔情况 （二）地价审核 市中心 初 开发主体自 审 审 委办局成本 预审会 市随府南批 整 H张瓣 预审会 区县政 每月下旬 会议纪要 毛 每月上旬 审计机构 府 （第3或 （第1或 成本认 审核 4周） 地价办公室 2周） 定函 会 地价专”端 会 区（县）政 府审核 局长办 公 会 （三）其他入市手续办理与土地入市 办理前期各项手续 前期准备阶段 一级开发项目 收储项目 提交入市交易申请 市属国有企业利用自有用 地建保障房、自住房项目 入市申报阶段 申报二级规划条件 土地权属审查 审核阶段 地价审核 些 现场验收 1、地上物处理意见和相关承诺 2、补偿协议样本审核 3、企业项目场地接收 编制出让方案及交易文件 明确方案阶段 签订委托交易协议，收取 入市服务费 发布公告 Q&A 04Q:征地过程会发生哪些费用？ A:主要为三部分：土地补偿费、人员安置费和青苗补助费。费用支付时间为获取征地批复后付款。 Q:一级开发过程中规划条件经常发生变化的原因有哪些呢？ A:不确定的因素较多，一种可能是地块自身的因素导致的，如拆迁问题等导致规划发生改变；也可 能是政府领导对地块的态度导致规划的变化等。 Q:有没有一些一级开发项目在征地批复下发之前就开始做土地评估呢？ A:如果该项目成本已经认定了，拆迁已完或无拆迁，可以提前进行土地评估准备，但相关流程还无 法进行。此外，地价会可以没市长参加，但地价的确定通过市长同意才行，所以时间肯定超过一个 月。Q:征地方面，如果在前期地块征地的同时也将后期地块的土地一并签署协议并付款，有无风险呢？ A:对于获取征地批复的地块，此部分地块无风险，而对于未获取征地批复的地块，提前先签协议后 付款，可能面临土地手续不完整，村集体后期违约的风险。 Q:集体土地确权的前置条件为什么？ A:确权的前置条件不一定非得要规划意见书，一般只要地块无异议即可。 Q:平常所说的土地指标是指什么？ A:一般而言，是指农转用指标，也即耕地占补平衡指标，该指标可以进行跨区域间的买卖。而建设 用地指标，则是各区域上级领导分配给各区域的，只能向上级领导申请指标，并不允许买卖。 Q:土地入市价格是如何确定的？ A: 一般而言，土地出让价格=土地一级成本+土地出让金+政府预提收益。政府预提收益由领导开会 决定。实际情况中，政府也会根据市场条件来调节土地出让价格，有些市场行情较差且政府资金紧张 时，经上级部门同意，土地出让价格是可以低于土地成本价。 Q:农转用土地指标购买费用由谁付给谁呢？ A:一般而言，由一级开发主体付款给土地整理公司（如政府平台）。如果一级主体和第三方之间签 订债权债务协议，此种情形下，可由第三方公司付款，开票给一级开发主体公司。 Q:关于某某城改项目的批复是否有有效期么？ A:一般有效期为2-3年，时间如果过长，政府可以更改授权书，更换一级主体 来源：网络 免责来源：凡注明 “来源：XXX”的图文内容，版权归原作者所有，本平台转载旨在分享交流，并不代表赞同文中观点和对其真实 性负责。仅供读者参考，不用作商业用途。如涉版权等问题，请尽快联系我们，我们将在第一时间删除。 Q∶征地过程会发生哪些费用? A∶主要为三部分∶土地补偿费、人员安置费和青苗补助费。费用支付时间为获取征地批复后付款。 Q∶一级开发过程中规划条件经常发生变化的原因有哪些呢? A∶不确定的因素较多，一种可能是地块自身的因素导致的，如拆迁问题等导致规划发生改变;也可 能是政府领导对地块的态度导致规划的变化等。 Q∶有没有一些一级开发项目在征地批复下发之前就开始做土地评估呢? A∶如果该项目成本已经认定了，拆迁已完或无拆迁，可以提前进行土地评估准备，但相关流程还无 法进行。此外，地价会可以没市长参加，但地价的确定通过市长同意才行，所以时间肯定超过一个 月。 Q∶征地方面，如果在前期地块征地的同时也将后期地块的土地一并签署协议并付款，有无风险呢? A∶对于获取征地批复的地块，此部分地块无风险，而对于未获取征地批复的地块，提前先签协议后 付款，可能面临土地手续不完整，村集体后期违约的风险。 Q∶集体土地确权的前置条件为什么? A∶确权的前置条件不一定非得要规划意见书，一般只要地块无异议即可。 Q∶平常所说的土地指标是指什么? A∶一般而言，是指农转用指标，也即耕地占补平衡指标，该指标可以进行跨区域间的买卖。而建设 用地指标，则是各区域上级领导分配给各区域的，只能向上级领导申请指标，并不允许买卖。 Q∶土地入市价格是如何确定的? A∶ 一般而言，土地出让价格=土地一级成本+土地出让金+政府预提收益。政府预提收益由领导开会 决定。实际情况中，政府也会根据市场条件来调节土地出让价格，有些市场行情较差且政府资金紧张 时，经上级部门同意，土地出让价格是可以低于土地成本价。 Q∶农转用土地指标购买费用由谁付给谁呢? A∶一般而言，由一级开发主体付款给土地整理公司（如政府平台）。如果一级主体和第三方之间签 订债权债务协议，此种情形下，可由第三方公司付款，开票给一级开发主体公司。 Q∶关于某某城改项目的批复是否有有效期么? A∶一般有效期为2-3年，时间如果过长，政府可以更改授权书，更换一级主体 来源∶网络 免责来源∶凡注明"来源∶XXX"的图文内容，版权归原作者所有，本平台转载旨在分享交流，并不代表赞同文中观点和对其真实 性负责。仅供读者参考，不用作商业用途。如涉版权等问题，请尽快联系我们，我们将在第一时间删除