如何操作二手房凶宅购买风险的法律防范

我国法律关于“凶宅”并不存在统一的规定。然而实务中二手房买卖合同纠纷中关于凶宅的纠纷已经不胜枚举。一般认为，凶宅指的是曾经发生过居住人非正常死亡或者存在其他让人产生畏惧的房屋。

司法实践中，买方以所购房屋为凶宅为由提出解除或者撤销合同的，法院往往会对涉案事实是否构成凶宅事由以及当事人在签订合同时是否明示相关情况而进行调查。那么作为二手房购买人如何防范因购买到凶宅而导致权益受损呢，笔者现在从风险防范的角度提供如下操作建议：

一、定金合同及买卖合同中设置凶宅防范条款

当事人可以在定金合同或房屋买卖合同中明确买方不接受合同标的房屋为凶宅的情况。在任何时候发现房屋为凶宅的均有权解除合同。同时卖方保证所转让房屋并不存在上述情形。除做出上述约定外，还需要在定金合同或房屋买卖合同中对凶宅概念就行约定解释。买方应当结合自己的需求在合同条款中对该情形进行明确。

注意定金合同中设置此类条款有利于买方及时退回定金并向房屋卖方主张定金罚则。关键可以及早从此类纠纷中解脱出来，防止房屋合同签订后再遇到此类情况。

二、发现凶宅事项后及时取证

无论合同中是否已经设定凶宅条款，买方在首次获悉案涉房屋可能属于凶宅时应当首先考虑取证。取证方法包括：与房屋卖方、邻居等人员的录音、相关书面档案材料等。从此方面的取证实务来看，比较容易获得的是初期与房屋卖方、房屋前手购买人、房屋承租人或其邻居、物业管理方等人员的沟通录音。除该类证据外，房屋购买人还可以考虑从媒体报道中尝试获取证据。

三、及时提出解除或撤销合同或追究卖方违约责任

如果合同条款中已经设置凶宅防范条款，则卖方此时构成违约，买方有权据此解除合同。如果未设置该项条款，则买方有权以受到欺诈为由在合同生效之日起1年内提出撤销合同。买方在提出合同解除意向之前，应当审查涉案因素是否构成传统认知中的凶宅或者是否符合合同关于凶宅防范条款的约定。

上述事项以及明确后，买方应当及时向卖方提出解除或撤销合同或者要求卖方承担违约责任。注意，对于违约责任，买方可以在不解除或撤销合同的情况下单独提起。