在税收实务中，部分企业可能面临因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权等情形。那么企业在税务处理中，企业究竟该如何计算缴纳增值税、土地增值税、企业所得税等税收实务问题呢？对于不同税费如增值税上土地征收补偿免税优惠、土地增值税的免税优惠、企业所得税政策性搬迁递延至搬迁完成年度缴纳等税收政策该如何准确应用，今天这篇文章，小编带来小伙伴们一同学习下相关税收政策的正确处理姿势，跟着我们一起来学习下吧。
与企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁不同，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）规定，国有土地上房屋征收与补偿指的是，为了【公共利益】的需要，征收【国有土地】上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。具体来说，由【市、县级人民政府】作出房屋征收决定，目的是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的：
(一)国防和外交的需要;
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
【注：确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。】
第九条规定，依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定【国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划】，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证；第十条 房屋征收部门拟定【征收补偿方案】，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
二、订立征收补偿协议
三、征收补偿内容与形式
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价；因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励；因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
【解读】
根据《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）规定，企业面临的搬迁包括政策性搬迁和非政策性搬迁，非政策性搬迁又分为自行搬迁和商业性搬迁。对于符合条件的政策性搬迁，企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。即准予递延至不超5年的搬迁完成年度计算缴纳应纳税所得额处理。
符合条件的政策性搬迁，是指由于【社会公共利益】的需要，在【政府主导下】企业进行【整体搬迁或部分搬迁】。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁——六项情形同上《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定情形。所以，在税收实务中，企业如果适用政策性搬迁相关税收优惠政策，应当准备并提供以下资料：
1、房屋征收决定公告、征收补偿方案、征收补偿协议，此为证明政策性搬迁的证据资料，非常重要；
2、与企业自行搬迁、商业性搬迁等非政策性搬迁不同，非政策性搬迁不能享受相关的政策优惠，只能进行正常的税务处理。
根据《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）规定，企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款，就有关企业收到政府拨给的搬迁补偿款的财务处理问题通知如下：
【收到政府补偿款】
企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为【专项应付款】核算，搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款；企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增【资本公积金】处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入【当期损益】。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。
【发生费用或损失】
企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下财政部文件情况进行处理：
(一)因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；
(二)机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；
(三)企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；
(四)用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。
【解读】
根据《财政部关于印发企业会计准则解释第3号的通知》（财会[2009]8号）第四条企业收到政府给予的搬迁补偿款应当如何进行会计处理的答复，企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为【专项应付款】处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入【递延收益】，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。
同时，根据《财政部关于印发修订<企业会计准则第16号——政府补助>的通知》（财会[2017]15号）规定，企业从经济业务的实质出发，判断政府补助如何计入损益。与企业日常经营活动相关的政府补助，应当计入【其他收益】，并在利润表中的“营业利润”项目之上单独列报；与企业日常经营活动无关的政府补助，应当计入【营业外收入】。即：与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
企业取得来源于政府的经济资源，不需要向政府交付商品或服务等对价。但对于企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，适用《企业会计准则第14号——收入》等相关会计准则。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。具体来说：
（一）与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。
与资产相关的政府补助确认为【递延收益】的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
（二）与收益相关的政府补助，应当分情况按照以下规定 进行会计处理：
（1）用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为【递延收益】，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；
（2）用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
根据《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）规定，企业应按本办法的要求，就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。同时，第二十二条规定，企业应当自搬迁开始年度，至次年5月31日前，向主管税务机关(包括迁出地和迁入地)报送【政策性搬迁依据、搬迁规划等】相关材料。逾期未报的，除特殊原因并经主管税务机关认可外，按非政策性搬迁处理，不得执行本办法的规定。第二十三条规定，企业应向主管税务机关报送的政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料，包括：
(一)政府搬迁文件或公告;
(二)搬迁重置总体规划;
(三)拆迁补偿协议;
(四)资产处置计划;
(五)其他与搬迁相关的事项。
【解读】
鉴于政策性搬迁情况比较复杂，容易产生征管漏洞，《办法》要求，企业应当自搬迁开始年度，至次年5月31日前，向主管税务机关(包括迁出地和迁入地)报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。此外，企业在搬迁完成年度，向主管税务机关报送企业所得税年度纳税申报表时；同时，根据《国家税务总局关于企业所得税年度纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2022年第27号）规定，为精简办税资料，减轻企业办税负担，发生政策性搬迁事宜的企业在搬迁完成当年，向主管税务机关报送企业所得税年度纳税申报表时，不再报送《企业政策性搬迁清算损益表》。即《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(2012年第40号)第二十五条关于“应同时报送《企业政策性搬迁清算损益表》(表样附后)”的规定和附件《企业政策性搬迁清算损益表》同时废止。
【注意】对于上述资料，逾期未报的，除特殊原因，经主管税务机关认可外，搬迁收入和以后实际发生的、与搬迁相关的各项支出，均应按《税法》规定进行税务处理。
一、增值税税务处理——免税优惠
根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免增增值税。
《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)第三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。
【解读】
实务中，纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级(含)以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。对于符合上述条件的企业收到的政府拆迁补偿收入，包括土地补偿、地上建筑物补偿、机器设备等无形资产、不动产及有形动产的补偿，均属于将土地使用权归还给土地所有者而取得的收入的范畴，免征增值税。
另外，需要提醒企业注意的是，企业的搬迁收入包括搬迁补偿收入和搬迁资产处置收入等。搬迁补偿收入，是指企业在搬迁过程中取得的货币性和非货币性补偿收入，具体包括：对被征用资产价值的补偿；因搬迁、安置而给予的补偿；对停产停业形成的损失而给予的补偿；资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款和其他补偿收入。对于企业除征用资产以外的补偿收入，因并未发生应税行为，所以也不存在缴纳增值税的问题。
搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业的各类资产所取得的收入。需要注意的是，由于对存货的处置不会因政策性搬迁而受较大影响，因此企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入。所以，在增值税上，除补偿收入外，企业由于搬迁而处置企业的各类资产所取得的收入，不属于增值税的免税范畴，应当照常计征增值税。
二、企业所得税税务处理——递延纳税优惠
政策性搬迁与非政策性搬迁的主要区别体现为：
1、企业取得搬迁补偿收入，不立即作为当年度的应税收入征税，而是在搬迁周期内（最长5年），扣除搬迁支出后统一核算；
2、给予最长五年的搬迁期限；
3、企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，搬迁期间从法定亏损结转年限中减除。
【政策性搬迁收入】
企业的搬迁收入，《办法》中规定为搬迁补偿收入和搬迁资产处置收入等。
搬迁补偿收入，是指企业在搬迁过程中取得的货币性和非货币性补偿收入，具体包括：对被征用资产价值的补偿；因搬迁、安置而给予的补偿；对停产停业形成的损失而给予的补偿；资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款和其他补偿收入。
搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业的各类资产所取得的收入。但由于对存货的处置不会因政策性搬迁而受较大影响，因此企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入。
【政策性搬迁支出】
企业的搬迁支出，《办法》规定包括搬迁费用支出和资产处置支出。
搬迁费用支出，包括职工安置费用和停工期间工资及福利费、搬迁资产存放费、搬迁资产安装费用以及其他与搬迁相关的费用。
资产处置支出，包括变卖各类资产的账面净值，以及处置过程中所发生的税费等支出。对于企业搬迁中报废或废弃的资产，其账面净值也可以作为企业的资产处置支出处理。
【搬迁完成年度判断】
对于政策性搬迁，搬迁完成年度为企业纳税义务发生的时间，认定搬迁年度完成的判断标准如下：
（1）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。
（2）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。
企业同时符合下列条件的，视为已经完成搬迁：
（1）搬迁规划已基本完成;【定性标准】
（2）当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。【定量标准】
三、土地增值税税务处理——免税优惠
根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：…(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本法规免征土地增值税。符合上述免税法规的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
根据上述政策规定，符合上述规定的政策性搬迁，企业应当向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。不符合上述规定的，则应按规定缴纳土地增值税。
四、印花税税务处理——不征税
拆迁补偿合同不在《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿等列举范围内。所以，不涉及缴纳印花税的问题。
【解读】
根据2022年7月1日开始施行的《中华人民共和国印花税法》（主席令13届第89号）规定，第二条规定，本法所称应税凭证，是指本法所附《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。所以，印花税是按照正列举税目征税，未列举的凭证就不需要缴纳印花税。
五、契税税务处理——进队超出补偿部分计征
根据2021年9月1日起施行的《中华人民共和国契税法》（主席令第52号）第七条规定，因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的，省、自治区、直辖市可以决定免征或者减征契税。
所以，对于房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受房屋权属的契税优惠政策，各地具体规定细则不同。以山东省为例，根据《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》（山东省人民代表大会常务委员会公告第156号）第二条规定，纳税人因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，选择货币补偿用以重新购置土地、房屋，且成交价格不超过货币补偿的，免征契税;成交价格超过货币补偿的，对差价部分按照规定征收契税。纳税人因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，选择产权调换而重新承受土地、房屋权属，且不交纳产权调换差价的，免征契税；交纳产权调换差价的，对差价部分按照规定征收契税。
【解读】
根据《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》（山东省人民代表大会常务委员会公告第156号）第一条规定，自2021年9月1日起，山东省契税税率为百分之三。
根据《国家税务总局山东省税务局 山东省财政厅 山东省自然资源厅 山东省住房和城乡建设厅 国家税务总局青岛市税务局关于明确契税征收管理有关事项的公告》（国家税务总局山东省税务局 山东省财政厅 山东省自然资源厅 山东省住房和城乡建设厅 国家税务总局青岛市税务局公告2021年第4号）：
第一条规定，土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，契税优惠政策适用对象为被征收、征用土地、房屋的使用权人、所有权人。
第二条规定，纳税人土地、房屋被征收、征用，重新承受土地、房屋权属申报享受契税优惠政策的，应当提供县级以上人民政府发布征收、征用公告后(含公告当日)签订的购置协议、补偿或安置协议。享受契税优惠政策的补偿标准，以补偿或安置协议为准。
税务机关在办理征收、征用契税优惠时，应当在征收、征用补偿或安置协议原件上注明当次业务纳税人承受的土地、房屋坐落、享受优惠的抵扣金额、办理日期并加盖税收业务专用章。
第三条规定，不动产登记机构出具的住房查询信息与征收补偿协议、安置协议中被征收住房的基本信息一致的，不计入计征契税的住房套数。
六、个人所得税税务处理——免税
根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)文件第一条规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
【解读】
这里的“被拆迁人”包括自然人、个体工商户、个人独资企业和合伙企业从事生产经营活动的商业用房。但需要注意的是，“拆迁补偿款”不包括对个体工商户、个人独资企业和合伙企业的经营性补偿。
根据《财政部 国家税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知》(财税〔2018〕135号)第一条规定，(一) 对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的住房建设补助资金、拆旧复垦奖励资金等与易地扶贫搬迁相关的货币化补偿和易地扶贫搬迁安置住房(以下简称安置住房)，免征个人所得税；(二) 对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房，免征契税。
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*以上参考国家税务总局相关政策文件，爱问财税二次梳理。
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