二手房交易避坑是很多买房人的一个痛点。
很多坑都是在细节处，可以说少注意一个细节，买房的坑就多一个，最终造成的损失有时候甚至无从挽回。
这里总结二手房交易时，一定要留意的“三个承诺”和“两个注意”：
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首先是“三个承诺”：
1《房屋没有设立居住权承诺书》
新颁布的《民法典》，新增房屋可设立居住权。
居住权利人可以无限期拥有对某一房产的居住权，虽然居住权不能转移和继承，但是有居住权的房屋不能出租。
特别需要注意的是，居住权和房屋产权是分离的。
所以，买入房产时没有留意居住权的话，很可能买了房却住不了，想要申诉所造成的损失，却发现居住权是合法权益，变得非常被动。
因此，买房的时候，让房东出具这份承诺书，是必要的，也是对自己权益的一种保障。
2《房屋没有设立租赁承诺书》
如果房屋有租赁人，房子在买卖时，租赁人拥有优先的购买权。
如果你在不确定是否有租赁人的情况下，就与房东进行交易。
那么，如果租赁人，反告一个“一房二卖”，那么会增加许多不必要的麻烦。
而且房屋买卖不影响租赁人的租赁，也就是说，即使你买了房，也不能入住。
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因此，买房时，要求房东出具这份承诺书，就可以减少很多不必要的麻烦，有效避坑。
3《房屋没有不利因素未尽告知义务的承诺书》
这个承诺书是视情况而定的，可以看作是一个“兜底条款”。
这份承诺书，不仅是倒逼房东把该交接清楚的都交接完毕，也是买房人争取到的一份性价比较高的自我保护。
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再说两个注意：
1注意房产户口迁出问题
如果买房人在买房的时候，没有在意房产中的户口，买好房后，在迁入户口的时候，发现已有户口无法迁入的话，就会非常麻烦。
因为首先户口迁移问题不是民事案件，即使诉讼到法院，也无法受理，顶多是协商。
特别是交易之前没有对户口问题做任何约束性条款的话，那么，这个问题的处理会非常麻烦。
因此买房之前，户口迁出一定要约定好，不然买房人会很被动。
2注意对口学区的学位情况
很多买房人都是为了孩子上学而买的，这个时候，就一定要注意所买房子的学位情况：
一点是确认房子对口的学校是否与自己预期的梯队一致，这一点的关注度是没问题的。
重要的是另外一点，就是学位的使用情况。
一般现在规定一个学区房，6年内只有一个学位，也就是只有一个入学资格，如果买房人入手的时候，不满6年，那么等于是买房人花学区房的钱，买了一个非学区房。
因此，买房人在买房前，不仅要考虑房子的对口学区情况，还要考虑房子的学位使用情况。
以上的“三个承诺”和“两个注意”，是买二手房时一定要注意到的。
如果不注意，这些买房关键点，很有可能变成买房“掉坑点”。
【The End】
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