国运，某种程度上起源于1994年“分税制改革”1998年的“商品房”。

分税制改革，将原来隶属于地方的诸多税收收归中央，极大地压缩了地方政府的税收分成。但是，根据中国几千年一贯的行政治理模式，涉及地方民生的诸多问题，责任归地方，权力归中央，权责不匹配之下，地方政府急于找到新的财政收入来源。

中央政府把当时只在深圳特区试行的土地拍卖制度，扩展到了所有城市，地方政府被允许拍卖和出售城镇的土地，然后用得到的资金，补充地方财政收入——这就是现在被我们不断诟病的“土地财政”。

以城镇原本廉价的土地作为资产，将其很长一个时期内的使用权抵押给想要通过开发土地而赚钱的人，可以将未来的巨额收益一次性变现。借此政府可以修建多种公共服务设施，从而大大改变城市的面貌，而开发商们拿到土地，则可以开发成相应的工厂、住宅、市场等，这进一步提升了城市的服务功能……

土地财政的本质，就是把土地价值紧紧握在政府手中，以土地为信用基础，积累城市化发展的原始资本。正是从1990年代中期开始，土地——房子——基础设施建设，在中国城市的狂飙突进中，被紧紧地缠绕在了一起。
这是中国经济崛起的奥秘所在，其他的主要发展中国家，几乎都因为各种原因，无法复制中国的这一进程。

为了开发土地价值，1998年7月3日，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。其核心就是，取消单位福利分房，实现居民住房货币化、私有化。为配合这一政策，央行已经准备好了金融政策和工具，《个人住房贷款管理办法》及时出台，倡导居民贷款买房。