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【场景案例】

国家税务总局广州市税务局第二稽查局于2017年3月16日至2019年9月19日对广州市中村房地产开发有限公司2015年1月1日至2016年12月31日的税费申报缴纳情况情况进行了检查，违法事实及处理决定如下：

该单位2015-2016年在“预收账款”、“其他应付款”账上反映取得其所开发楼盘“星品轩”销售房屋及车位收入共172,498,471元（其中2015年收入合计148,218,297.00元，2016年1-4月收入合计24,280,174.00元），未按规定足额申报缴纳土地增值税、营业税及附加税费。

上述违法事实有以下证据证明：(1)该单位2015-2016年预收账款、其他应付款明细账；(2)该单位2015-2016年相关记账凭证；(3)该单位自制的统计表；(4)从金税三期打印的缴税记录；(5)从银行取得的资金流水记录。

最终处理决定，该单位2015年1月-2016年4月记在“预收账款”和“其他应付款”等往来账的售房（车位）款172,498,471.00元，应依5%税率补缴营业税7,841,173.55元，应补缴城市维护建设税548,882.15元，应补缴教育费附加235,235.21元，应补缴地方教育附加156,823.47元。该司已缴土地增值税844,439.56元，应补缴土地增值税3,907,276.73元,另外，该单位未按规定保管会计账簿资料，对该单位未按规定保管会计账簿资料的行为处以2,000.00元的罚款。

【风险点睛】

房地产企业一般在尚未完工交付之前即可预收房屋款项，预收账款主要涉及预缴增值税、预缴土地增值税和预缴企业所得税等税种。

上述判例部分涉及营改征增之前的税额计算，根据已废止的营业税相关规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。在营改增之后，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。有些企业在开发项目完工后，将收入挂在“预收账款”等科目，长期不结转收入，涉嫌偷税漏税。

而关于土地增值税，根据规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

可见，对于房地产企业采取预收款方式销售的，在预售期间需根据取得的预售收入和一定的比例预缴土地增值税。实务中有纳税人以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算的，存在纳税风险。

房企涉税风险复杂，无论在成本核算还是税种核算等方面都隐藏各类风险。因此，在房地产开发过程中，企业务必严格核算，及时自查。

【政策点睛】

1.《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条；　

2.《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条；

3.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第三条；

4.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第十六条；

5. 《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二；

6.《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第七十五条；

7.《中华人民共和国税收征收管理法》第六十条第（二）款、第六十一条。