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从历史的角度,看地产股的未来(三·寡头时代)

三、地产三浪时间很短却意义深远,就是2009年。那一年全面放开各项限制,号召“买房就是爱国”,从那之后房地产就开始妖魔化了;

中国商品房的发展历程中,从来没有一年会像2009年那样天翻地覆。在2009年年初,整个地产行业、整个中国甚至全世界都处于一个完全无助的状态。改革开放30年,虽然历经艰苦,但毕竟是一路向上,但遽然而至的全球金融危机,完全打破了我们的安全感。

随后大水漫灌改变了一切,虽然在事后有很多关于4万亿反思,但当年的效果确实是立竿见影。短短两三个月,随着楼市的全面复苏,人们比黄金还珍贵的信心也得到了全面恢复。

那一年上半年买房的人,往往房子还没入住,房价就已经翻了倍。躲过一场浩劫的开发商们,也在2009年下半年进入了全面狂欢的状态。2009年,全国商品房销售额从2008年的2.41万亿,直接提升到4.4万亿,增长了82.57%。全国商品房平均房价也从3881/平增长到4696元/平,增长了20.1%。这两个数据,均是迄今为止商品房的最大涨幅。

只是这个时候A股的政策仍然保持了高压状态,房企们只能通过港股来完成上市梦想。2009年代表性的上市房企,是中国恒大和龙湖集团这两个民营企业的典范。

应该说,2009年一季度的严冬,标志着中国商品房黄金时代的全面结束,而从二季度开始的触底反弹,也标志着白银时代仍然是一个壮观的财富之路,只不过不再是所有人都能享受到这个红利,只有信仰坚定的人才能牢牢把握。


四、地产四浪从2010年持续到2015年,限贷、限价、限购,如鲧治水,积蓄的房价自2016年开始全国泛滥;

2009年4万亿的巨大流动性,不仅仅是解救了开发商,最短时间内稳定了经济形势,也直接带来了全面的资产泡沫。从2010年年初开始,各地便纷纷收回了2009年放开的信贷政策,陆续推出了一系列限制购房的举措。增加贷款利率没效果,那就提高首付,还不行?干脆就取消一些人的购房资格,直接限购。

严控之下,6年时间,全国商品房销售额仅从5.25万亿增长到8.73万亿,年均增长率不足9%,被同期的M2增速远远甩到了身后。

但这一阶段,A股的上市政策略有宽松,虽然开发商还是不能直接IPO,但可以借壳上市。华夏幸福金科股份新城控股都抓住了机会,但更多的房企仍然只能到港股寻求融资,代表性的是融创中国时代中国控股旭辉控股集团等。

这一阶段,国有地产公司普遍进入战略观望状态,被严格限制的负债率大大削弱了它们的天赋,地产开发市场和资本市场上活跃的身影都属于民营企业。

五、地产五浪从2016年到现在,房价全面补回之前几年的涨幅,并形成惯性上涨,当下正处在5浪后期;

属于市场的只能属于市场,事实证明中国的房价并不是炒房客炒出来的,而是越来越富裕的国人对美好生活的向往作为核心动力,一步一个脚印稳定提升上来的。

2015年开始,各地陆续出台鼓励购房的政策,很多地方明确解除了限购令,这导致被抑制了6年的购买需求集中爆发,部分城市的房价几个月便出现了翻倍。从2016年到2018年,全国商品房销售额从11.76万亿增长到了15万亿,2019年基本会超过16万亿。

与黄金时代不同的是,当今中国核心城市的房价已经在世界范围内处于较高的位置了,甚至已经超过了东京、首尔这样的富裕邻居的核心城市。房价高到一定程度后,本身就形成了强大阻力,对习惯了快速发展的城市来说,这种硬性成本是无法忽视的。

从2016年下半年开始,各地的限制购房政策又不断出台,与几年前不同的是,市场上的刚需客群随着房价的高企已经大幅缩减,而改善型客户群体却在不断增长。

在销售额整体增速越来越慢,甚至有可能会在几年之后出现负增长的背景下,市场的龙头企业却持续保持了较高的增长速度。至2019年,TOP100房企已经占据了全国70%的市场份额,这个比例还会继续高下去。

由于市场集约化越来越强,已经没有全新的房企能够跻身TOP100榜单,这一阶段的新上市房企凤毛麟角,代表性的是2018年上市的美的置业。但各家房企旗下的物业公司却受到了市场的广泛追捧,过去几年已经有碧桂园服务中海物业绿城服务新城悦服务等多家物业公司上市,且在估值方面得到了全面提升。

从1998年算起,我们已经历经了黄金时代、白银时代和青铜时代。

黄金时代(1998-2007):每年都是好年景,拿到地就是打开聚宝盆;

白银时代(2008-2017):只要你熬得住苦日子,一年半载就能赚回所有梦想;

青铜时代(2018-):每天都是仅限温饱的日子,只有那些大恐龙或者迅如闪电的猎豹,才能充分享受丰美的食物。

这个市场已经进入到存量时代,未来很难再有新增的大型上市房企出现,市场的主题是大鱼吃大鱼。可以预见几年之内,上市公司之间的项目收购和股权交易会越来越多,巨鳄之间的大戏已经全面拉开了序幕。

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