物业服务企业的八大权力和八大义务

在我国现行法律中，直接规定物业服务企业的权力和义务的规范主要集中在《民法典》和《物业管理条例》中，归纳起来包括以下几点。

（一）物业服务企业的八大权力

物业服务企业的权利按权利来源依据和涉及外部关系性质不同可以分为以下八项。

（1）依《公司法》规定享有的经营自主权。

物业服务企业采取公司形式。《公司法》第5条规定:“公司从事经营活动，必须遵守法律、行政法规，遵守社会公德、商业道德，诚实守信，接受政府和社会公众的监督，承担社会责任，公司的合法权益受法律保护，不受侵犯。”

《公司法》第12条规定:“公司的经营范围由公司章程规定，并依法登记。”公司应当在登记的经营范围内从事经营活动。物业管理法律法规也明确规定物业服务企业有权在其登记的经营范围内开展多种经营，物业服务企业的经营自主权不容侵犯，物业管理行政部门和业主都不得违法干涉属于物业服务企业自主经营和管理范围内的事务及活动。

(2)依物业管理法规的规定享有的管理办法拟制权。

《物业管理条例》第22条规定:“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”

(3)依物业管理法规和物业服务合同规定有的管理事务执行权。

物业管理事务执行权的具体表现形式是多样的，包括对违反辖区物业管理规定的行为制止权，聘用专业公司(如清洁公司、保安公司等)和专业人员承担专项管理业务工作的选聘权，业主方(业主委员会)协助管理的知情权，物业养护、维护、保护技术措施的决定权，物业管理专用房屋的使用权，车辆行使及停泊引导权，业主公益活动组织办事权，物业维修基金领用权等。

(4)依物业管理法规和物业服务合同规定享有的管理费用收取权。

物业管理费用实际上是物业管理服务价格，又称物业管理服务收费。

物业管理服务收费分三种类型:

①公共性服务收费，也称日常管理费。

②公众代办性服务收费，实际分为收取的代办手续费和代有关部门收取的费用(如水费、电费、燃气费、公房房租等)。物业服务企业代收代缴行为，是代政府职能部门和公用事业部门从事烦琐收费工作，方便了广大业主，有利于提高收费办事效率和服务质量。

③特约性服务收费，属于为满足业主、物业使用人个别需求而应约定提供针对性服务所收取的费用。

物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。由于《物业服务收费管理办法》将物业管理服务收费的定义局限于住宅物业的管理服务收费范围，故难以适用于非住宅物业的管理服务收费情形。从理论上分析，物业服务企业的管理服务收费权是由管理服务成本费代收权(为物业管理委托方代理收取的)、便民代劳收费权(为政府职能部门和公用事业部门代收代缴费用的)、法定税费预收权(收得的这部分收益还得用于缴纳法定税费)和服务佣金(利润)自收权四种类型构成的。因此，物业管理在行使收费权时，应注意向收费对象说明个费项目与相应收费权类型的关系，以免引起收费对象对其收费权利行使正当性、合法性的误解，从而减少收费障碍。

（5）公司有从事专项经营服务业务的权力。

《物业管理条例》第39条规定:“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。'

(6)拒绝摊派权。

(7)要求业主大会、业委会协助管理权。

(8)劝阻、制止、处理违反物业管理合同的行为权利。

《物业管理条例》第45条规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”

(二)物业服务企业的八大义务

关于物业服务人的一般义务法律规定，《民法典》第942条规定:“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

物业服务企业的义务可分为按照《公司法》规定应履行的一般义务、依《民法典》、物业管理法律法规与物业服务合同应履行的专业义务和特约服务合同应履行的特约义务三类，概括起来，物业服务企业应承担的涉及企业外部关系的义务主要包括以下几个方面。

1.依法从业义务

(公司法》第5条规定:“公司从事经营活动，必须遵守法律、行政法规，遵守社会公德、商业道德，诚实守信，接受政府和社会公众的监督，承担社会责任”物业管理法规中也明确要求物业服务企业依法从事物业管理经营活动。依法从业是一项与建设具有中国特色的法治国家密切相关的义务。物业服务企业应当增强和坚持正确的法治观念，认清依法从业、依法管理的重要意义。例如，1981年3月10日成立的全国第一家涉外商品房管理专业公司即深圳市物业服务公司，根据境外人士极为重视法治环境的情况，在公司成立之初就制定了“依法管理、业主至上、服务第一”的宗旨。又如，深圳市华侨城物业服务有限责任公司也奉行“依法管理、竭诚服务、追求卓越、温馨家庭”的服务质量方针。类似这样的物业服务企业，在国内为数众多，这样明确把“依法管理”或“依法从业”的观念和要求列入企业行为宗旨或方针内容第一位的物业服务企业，在国内为数众多。（本文由菁物管书店整理自《物业管理法律法规》）

《物业管理法律法规》2021年4月第2版

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2.专业服务义务

物业服务企业同物业管理委托方提供的是专业化管理服务。这种专业服务义务的履行，在效果上应当能够保持物业和公共设备与设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便和安全，体现中国优秀文化传统和社区文明特色。

根据物业管理法规的有关规定，物业服务企业承担的专业化管理服务的义务范围包括:①房屋本体及其固定配套设备设施的合理使用指导、维修和定期养护；②消防设施、网络设施、电梯及其机电设备、道路和路灯、停车场、车棚、渠、池塘、井等共用配套设施设备和公共场所的合理使用指导、维修、养护和管理；③园林绿化地段的维修、养护和管理；④环境和公共卫生维护、改善技术措施(清洁、杀菌、除污染等)；⑤劝阻、制止违反法规、业主公约、物业管理规约的行为，协助有关部门和业主团体维持社区公共秩序和治安秩序；⑥按照有关规定对车辆的行使和停泊进行引导和管理；⑦对物业管理区域经常进行全面巡视、检查，发现共同设备或公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修或更新，若接到物业损坏报修，限时进行维修和处理；⑧做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业管理档案资料和有关的账册，并定期(三个月或半年)向业主委员会等物业管理委托方报送物业维修、更新费用的收支账目，接受审核:⑨法律法规和物业服务合同规定的其他具有专业性的服务，如物业服务企业的非专业服务项目。可纳入其多种经营范围，而有关服务的权利与义务由服务关系当事人双方约定。

3.达标服务义务

达标服务义务，也称规范化服务义务。物业服务企业应当按照国家和其管辖区域所在城市规定的技术标准和规范以及业主委员会等物业管理委托方审定的物业管理服务年度计划，实施管理与服务。《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第20条规定:“物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准；没有国家强制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业服务企业采用国外先进的管理服务标准，提高管理服务水平积极采用国际标准和国外先进标准有利于促进企业技术进步和行业发展，有利于加强规范化管理，以法治代替人治，对提高和稳定产品质量、提高企业的竞争和生存能力有重要作用，可以给企业带来更好的市场信誉，同时也可以指导开发商或业主委员会选择合格的物业服务机构。

4.履行合同义务

《民法典》第937条规定:“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”

第938条规定:“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。”

第 939条规定:“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”

5.报告的义务

《民法典》第943条规定:“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”

6、接受监督义务

物业管理法规规定物业服务企业应当接受业主委员会等物业管理委托方、全体业主和物业使用人及有关部门的监督，定期听取监督方的意见和建议，改进和完善管理服务。

7.配合社区活动义务

社区工作千头万绪，说到底是要服务于人民，造福于人民，这是社区建设的基本立足点。物业管理辖区往往是与社区范围相重合的，而且物业管理与社区文明建设也有着紧密的联系，因此，物业服务企业要认识到社区建设工作的重要意义。作为社区的单位成员之一，作为社区中业主团体自治管理事务的代理执行人，物业服务企业理应发挥自身优势，积极、自觉地支持所在社区的建设工作，以改革创新精神和高度重视态度配合当地居民委员会等社区工作组织和街道政府做好社区管理、社区服务的有关工作，配合业主委员会、居委会积极开展多种形式、健康向上的社区文化活动，丰富居民的精神生活，力争在对市民的“三义”(爱国主义、集体主义、社会主义)、“三知”(党的基本知识、科学文化基本知识、市场经济基本知识)、“三德”(社会公德、职业道德、家庭美德)和“三业”(敬业、精业、创业)教育活动中，在“走百家、进万户，察民情、除困难，办实事、暖人心，聚众力、创幸福”活动中做出自己应有的贡献。

8.做好撤管与交接义务

《民法典》第949条规定:“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，造成业主损失的，应当赔偿损失。”

第950条规定:“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”

物业服务企业在撤管或者终止物业管理服务合同时，应配合依法选定的接管单位接管，按照规定移交有关物业、物品和档案。依据《物业管理条例》第29条:“办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:①竣工总平面图，单位建筑。结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；②设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；③物业质量保修文件或物业使用说明文件；④物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”   

物业管理法律关系的客体，取决于物业服务合同中的有关管理服务内容的具体规定。从关于物业管理法律关系客体的分析和本章中关于物业服务企业专业服务义务及物业权属的分析中不难推知物业管理运作法律关系的客体种类，故不再赘述。