有一种物业比地铁盘还牛，它就是TOD上盖！
这里要注意的是！不是所有近地铁的楼盘都叫TOD！严格定义为：以公共交通为导向的城市发展模式。
一般地铁房，是把项目与地铁站点作为坐标点，相距不超过15分钟的步行距离。
但，TOD步行5-10分钟概念，是指从家门口到地铁口（轨道入口），和地铁房完全是两个不同的概念。
从东京到纽约，从香港到上海，“轨道 物业”的TOD模式在全球范围内迅速“走红”，不仅能吸引聚集人流，产生巨大商机，更能重塑城市格局，带来最IN的生活方式，成为时下房企心头好。
世界上最成功的TOD
新宿站出口达178个
对于超大型城市建设，日本是世界上公认发展最为全面的以交通枢纽为城市开发核心的国家。
△东京广域铁道线路图
作为世界上最成功的TOD案例，东京城市中心20公里内聚集着800多万人口，通过TOD的有效利用，达到理想的居住状态。
其中，不得不提，庞大、复杂、高效的新宿站。最高纪录每天489万人在多达178个出口的新宿站进出，是北京西站的10倍。
△新宿站内陆铁换乘指示牌
在不足1公里的范围内，分布着大型商业中心以及办公写字楼等，并设有空中、地下步行通道，有效保障行人免遭汽车尾气及恶劣天气的影响，而令人惊讶的是，即使人口密集，各种交通工具各自独立运行，不会出现拥堵状态。
△新宿站轨道线路停靠站台指引示意图
可以想象，你的大部分时间都不必离开TOD区域，大大减少在路途上耗费的时间，实现紧凑型城市生活方式。
就东京都而言，区域的公共交通依赖程度达到惊人的80%，日本六大TOD模式站点日均乘客总和达1330万人，约为日本人口10.5%。
而这么成功的TOD模式也不是一蹴而就的，它经历了多个阶段：
第一阶段（1910~1945年扩张期）：基本以城市中心为发展核心，随着产业化发展聚集了大量的住宅，各个私有公司开始以东京中心为起点向四周发展铁道建设；
第二阶段（1950~2000年高速发展期）：日本泡沫经济和奥运会申办的发生，经济高速发展，城市规模急剧扩大，大规模住宅建设和城市再开发不再局限于城市核心区，如多摩新城、涩谷车站MARKCITY相继诞生；
第三阶段（2010年至今持续发展期）：随着建设技术的高度发展，对于半个世纪以来的车站站点进行再开发建设，基本以第二阶段的核心站点进行深度开发，如已建成的东京车站、大阪车站以及正在进行的新宿车站等。
△位于涩谷车站的STREAM大厦观台效果图，从观景台俯瞰全向十字路口
焕新城市多元未来
房企争喝TOD头啖汤
“多种研究表明，一座城市交通的损耗、延误、事故等等所导致的损失，已经占这座城市GDP3%到6%左右。像北京这样的一线城市，这种损失已经上升到了7%。这个比例是什么概念？要知道，教育投资占比才4%。”交通工程教学指导委员会的主任委员、同济大学杨晓光教授曾在一场高峰论坛上提到。
交通枢纽作为链接城市各区域之间以及周边城市的交通大动脉，承载着高铁、轻轨、地铁、公交等多种现代化交通联系，为区域经济发展注入新的血液，形成人流、物流、信息流和资金流等快速汇聚，促进产业、商业发展，并改变周边楼市格局。
在“2019北京国际城市轨道交通高峰论坛”上，中国城市轨道交通协会常务副会长周晓勤讲道：“到今年底，全国开通运营城轨的城市预计将达到41座，新增运营线路约1070公里，届时全国运营线路总长度将超过6800公里，提前完成“十三五”规划目标。”
“我国城市轨道交通发展已从过去的‘拼速度、比规模’转向‘聚焦高质量发展’新阶段。”周晓勤表示，未来城市轨道交通在满足人民群众出行需求、优化城市布局、缓解城市交通拥堵、促进经济社会发展等方面将发挥越来越重要的作用。
据统计，在北京、上海有800万人的日常出行选择地铁。可以说，城市人的幸福指数随着轨道与家之间距离的缩短而攀升。
△TOD带来的好处
上海易居房地产研究院发布的《2019年中国城市轨道交通TOD发展蓝皮书》显示，2018年以来，国家发改委开启城市轨道交通项目审批大潮。自2018年1月1日至2019年6月20日，全国城市轨道交通项目批复（2019-2025）共计10个城市，涉及55条线路，777个站点，项目里程达1300多公里，投资金额达10545亿元。
△来源：轨道城市
根据易居研究院预测，所批复的777个站点，预估50%的开发率，假设站点上盖开发平均面积约20万平方米，乘以10个城市商品房销售均价，粗略测算站点TOD市场空间可达万亿元级，市场想象乃至拓展空间非常之大。
TOD已成为房地产行业新蛋糕，各大房企积极布局，然而行业格局尚未形成。当前全国性房企进入TOD领域的不足十家，行业格局尚未形成，企业发展想象空间大。
国内的尤其是珠三角，房企纷纷加入转型，寻找新的利益增长点，通过开发TOD模型带来土地溢价和物业升值。
在2018年的易居论坛上，碧桂园集团公共政策部总监叶勋曾表示，集团发展进入“提质控速”的新阶段，积极布局新蓝海，当前已经在农林、高科、TOD等多个领域进行多元化探索。我们认为TOD是当前房地产行业的新蓝海。
据了解，碧桂园目前已在珠三角片区布局有碧桂园云顶、碧桂园广佛上城、碧桂园未来城等多个TOD项目。
△位于南海三山新城的碧桂园广佛上城，拟建有有轨电车 地铁站点
房价坐上TOD号火箭
感受房价翻几翻
TOD模式下，轨道交通与周边地区开发可达成良性互动。
一份资料显示，2017年日本客流量前10位的车站，收入来源中不动产占比为45%，票务占23%，生活服务占21%，其他收入约占11%。其中，新宿和涩谷两个日客流量超过300万人次的车站，不动产收入占比均超过50%，而票务收入占比约为17%。
在日本房产投资中，最显著的条件就是“车站距离价格差”。
据东日本不动产流通机构的数据显示，2013年在东京都心7区（中央区、千代田区、港区、新宿区、涉谷区、品川区、目黑区），距离车站每多1分钟路程，二手房成约单价就会低8000日元/平米。而在2017年，是低了16,000日元/平米。
从2013年到2017年，东京都的平均地价总体呈上涨趋势。特别是新宿站周边的地价，在短短5年时间内上涨了37%。
从成交数据来看，新宿区去年地价平均292万8338円/m2，房价平均968.0459万円/坪。在东京23区中，2017年不动产平均增值幅度平均9%，新宿区在增幅排名中处于5位，仍具有很好的增值预期。
2005年前，深圳北站所在的龙华片区，还是一个比较偏的位置，配套不齐全，资源匮乏，房价更是不到5千/㎡；而到了2016年，电建和金茂联合以楼面价约5.68万/㎡的价格一举拿下的金茂府地块，造就了当年的深圳地王！到了2017年，深圳北站TOD新盘均价在6.5-7.5万元/㎡，房价比肩南山、福田。
△随着轨道网形成，深圳北站房价变化
以香港首个TOD项目为例，九龙TOD建设时融入花园、商场等公共设施。项目未完成时，价格已超同片区市价的13%；开发中后期，价格已高于同期九龙市价34%。
近十年来的销售数据显示，九龙TOD整体价格增幅约为50-70%，其中，擎天半岛及凯旋门的销售价格增幅达102%！物业价格涨幅为40-70%，周边物业价格涨幅仅在15-20%，涨幅差为25-50%。
△来源：香港土地注册处及美联物业
来自香港美联物业的数据显示，九龙站上盖住宅物业售价多在45.5-94.5万元/平方米之间，有时即便有钱也买不到。2017年，天玺曾有业主放出一套海景房，叫价2.3亿元，折合人民币约120万/平方米，堪称天价。
我们无法预测未来每一座TOD建成之后，会给片区房价带来多大的刺激，但是可以预知的是，楼市在政策、地铁的加持下，地价、房价必将持续高涨，依托TOD模式发展起来的新型城市，必然会成为一座城市的价值高地风向标。
造不一样的城
国内外最IN生活方式
“它不只是TOD，更是TOD 。”
TOD项目应包含多种城市功能空间，集商业、文化、教育、商办、居住、休闲等于一体，有着多样且合理的换乘动线，能真正实现城市功能高效叠加，人在其中能工作、生活、休闲，减少对小汽车的依赖，减少通勤时间，幸福感和宜居感大大提升。
具体是一种怎样的生活体验？
一
在TOD内无需担心日晒雨淋
从家出发，不用绕路走或骑共享单车到地铁，下楼就能直接进入地铁里，每天早上节约起码5-10分钟时间拿来补瞌睡，减少对小汽车的依赖，减少通勤时间，幸福感满满！
二
步行即收获一条龙配套服务
TOD在地铁站点周边200米半径范围内安排商业、酒店、soho公寓等功能，200米至800米范围内则是居住区。这使得居住者在享有一切便利生活服务的同时，不受噪音等干扰。
△北滘新城TOD项目，顺德未来城内部效果图
三
内部设置公交枢纽无缝衔接
便捷的出行方式，又是TOD一大亮点，通过配套内的公交枢纽，即可实现从公交站点到区域内各个邻里组团、公共配套的无缝衔接，既能实现低碳出行，且公交道的利用往往更快捷。
四
为区域发展带来更多机遇
有了成熟的区域配套，投资、消费、人才随着而来，TOD的存在，不仅让业主们在享受丰富都市生活的同时，还能享受区域快速发展带来的更多机遇。未来将实现楼上居住、楼下办公，闲暇之余到商业体健身购物等。
△示意图，来源顺德未来城
来自全球公认的未来学和城市问题研究权威——美国人乔尔·科特金一句名言至今仍广为人知。
“在哪里更宜居，知识分子就选择在哪里居住，人类的智慧就在哪里聚集，人类的智慧在哪里聚集，最终人类的财富也会在哪里汇聚”。
在香港，约有45%的人口居住在距离地铁站仅500米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达65%。
作为全球瞩目的TOD新标杆，九龙TOD附近“浓缩”了购物中心、写字楼、酒店、城市公园等诸多业态，成为“东方之珠”的繁华之巅。
市民乘坐地铁到九龙站后，可通过手扶电梯及垂直升降机到达物业平台，往返办公楼、酒店和住宅之间，通过商场可到过境巴士站及公交枢纽换乘其他交通工具，如：乘坐过境巴士到深圳。
△九龙站空间示意图来源：正合致远咨询整理
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