房产投资过程中难免会遇到这样的情况:不同的房子或不同的购房方案会面对不同的中间费用(如:首付比例、税费、赎楼费、中介费、评估费等)及未来支出(月供额、租金等),就算可以预测未来增值的幅度,但依然很难直观判断哪个选择更优。
先来看个例子:
假设你看上两套房子A和B。
A是市中心区刚需房,100平,普通住宅;B是郊区大平层,200平,非普通住宅:总价都是1000万;A由于单价过高,只能略微的GP;而B可以做到2层首付;具体费用如下:
如果你预期5年后卖出,房子A预计能卖出1500万,房子B预计能卖出1750万,请问那个投资选择更优呢?
虽然房子A增值幅度小,但由于中间费用及持有费用低,因此优于房子B;
房子B中,不GP是优于GP的,由于GP付出了额外的税费和服务费用;
房子A(GP)和房子B(GP)的差距缩小了很多,目前看来两个投资选择差距不大;原因是房子B(GP)的主要成本在持有过程,通货膨胀减少了实际持有成本。
房子B(GP)超过了房子B(不GP),且差距还不小;原因同上。
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