房产投资ROI算法：精准找到投资决策中的最优解

房产投资过程中难免会遇到这样的情况：不同的房子或不同的购房方案会面对不同的中间费用（如：首付比例、税费、赎楼费、中介费、评估费等）及未来支出（月供额、租金等），就算可以预测未来增值的幅度，但依然很难直观判断哪个选择更优。 

先来看个例子：

假设你看上两套房子A和B。

A是市中心区刚需房，100平，普通住宅；B是郊区大平层，200平，非普通住宅：总价都是1000万；A由于单价过高，只能略微的GP；而B可以做到2层首付；具体费用如下：

如果你预期5年后卖出，房子A预计能卖出1500万，房子B预计能卖出1750万，请问那个投资选择更优呢？

今天，我来告诉大家一个相对准确的对比方法：房产投资ROI计算法。

判断哪种投资策略最优，主要是看ROI（投入产出比）的高低，公式为：

 

设总共持有n年，则在房产投资中：

（注：中间费用包括税费、赎楼费、中介费、评估费、按揭服务费、罚息等交易费用）

带入ROI公式，得：

 

我们用上面的例子带入公式看看结果（假设预期5年卖出，n=5；贷款为：等额本息，30年，利率4.9%）：

房子A（GP）的ROI为：

房子B（GP）的ROI为：

房子B（不GP）的ROI为：

通过以上计算，结果还是有一些出人意料：

1. 虽然房子A增值幅度小，但由于中间费用及持有费用低，因此优于房子B；

2. 房子B中，不GP是优于GP的，由于GP付出了额外的税费和服务费用；

进阶公式：

一般来说，使用上面的公式已经可以较准确的评估投资价值了；但还可以再精确一些，因为还没有考虑到通货膨胀；毕竟未来的1元钱不等于现在的1元钱；

如果设通货膨胀率为q，则每年的贬值率d为：

第n年的贬值率为：

 

经过通货膨胀的修正后，公式改为：

我们再将例子带入计算一下，设通货膨胀率q=8.5%（参考19年M2增速），则贬值率d=0.92166，带入公式得：

考虑到通货膨胀后，结果发生了变化；

1. 房子A（GP）和房子B（GP）的差距缩小了很多，目前看来两个投资选择差距不大；原因是房子B（GP）的主要成本在持有过程，通货膨胀减少了实际持有成本。

2. 房子B（GP）超过了房子B（不GP），且差距还不小；原因同上。

ROI的计算也不止于多套房子的对比，也可以计算同一套房子在不同贷款利率、年限、还款方式（等额本息、等额本息、先息后本等）等情况下的优劣。