楼凤起源于香港
是香港特有的一种产业物，在香港市中心的高楼掩映下，白天看起来只是一条平平无奇的街道，晚上便成了活色生香的那些风情场所。
隐晦一点来说，就是隐藏在小区住宅里，从事某种行业的特定从业人员。
所以，一般都潜伏在城市哪些隐秘的角落里呢？
难道一定是那些又破又乱的地方吗？一定是洗浴店按摩店里吗？一定都在所谓的红灯区里吗？
从来这个行业可能和我们住在同一单元，同一楼层，甚至一墙之隔。
写这篇文章的目的是希望搞懂产业聚集的规律，让我们明白在选择产品和区域的时候，如何能够规避掉这样的黑洞。
这相当于一张全国**热力图分布图。
（来源：极速三板斧）
数据来源于极速三板斧，他通过抓取“XX网站”上的数据，用颜色的深浅代表全国房客热衷的区域，同时代表这个产业最活跃的地理属性。
这份《全国数据简要数据》透视了这个产业的地理关键词分布：东部发达于西部，沿海发达于内陆，一线城市发达其它二三线城市，上海和北京密度最大。
所以其实，灰色产业其实和人才人口流动的方向一致，大家都是用脚投票的，那里有钱挣就去哪。
所以，往中心靠拢，往资金靠拢，就是大部分人包括楼凤流动的大趋势。
值得玩味的是，细分到上海的数据里面，
我们更直观地看到了来自了各个区产业的数据统计：
（来源：极速三板斧）
从产业聚集程度来说，上海市中心楼凤最密集的地方是——普陀区。
如果再聚焦一点的话，中介直接告诉我：普陀区的，多集中在长寿路板块附近。
普陀区长寿路到底有何种特性，什么样的人群和产品，能够大量孵化出这样的产业？
特殊行业的聚集方向，和她们的择址观，其实很值得我们思考。
首先有两个不容忽视的标签。
首先是居住的选址，一定是市中心，交通比较便捷的地方。
市中心交通比较方便的地方，才有可能人流比较旺，这样的地方大家才愿意去，同时作为这个行业来说，人流量非常重要。
同样是内环，长寿路是普陀最接近市中心的板块，与静安只有一路之隔。
所以，长寿路板块作为普陀区交通最方便的地方，完全占据了地理优势。
如果说人流量决定收入，那么租金就决定了成本。
所以要找一个在市中心内，租房性价比最高的地方，才能提高收入的同时节约成本。
普陀区曾经是很多外来务工人员来到上海的第一站，都会选择这里作为生根发芽之地。
租户多，人员杂乱，一直是普陀区比较明显的标签，在长寿路板块的附近，一个叫做中远两湾城的超大体量的小区，曾经一度群组疯狂。
还有一点，80%的从业者，都不会住在自己的出租屋里，一般会在稍微远一点的地方再租一间自己住，或者跟姐妹合租。
所以这个作为工作室的出租屋，基本有床就行，交通方便就行，其他设施都很简陋，然后总归越便宜越好。
这里很多单间，很多公寓的租金，也仅仅达到了郊区外环的水平而已。
因为如何在人流量，便捷程度和租金方面达到一个性价比的平衡，无疑决定了这个行业的聚集和分布。
这个行业为什么选择了这些地方，是什么样的产品和板块特质吸引了这种行业的聚集。三个标签：市中心，交通方便，租金便宜。
大部分从业者分散在市中心地铁沿线，隐藏于各类小区，就这样以短租房为场所，提供服务。
所以对于小区的选择，从业者的偏好也是非常明显。
这是香港电影《金鸡》里，一个叫做香槟大厦的地方，也是香港最有名的凤楼之一。
由霍英东的立信置业有限公司开发，曾经是九龙最高楼也是当时的顶级豪宅。后来很快被改造为，经济型酒店。
香槟大厦位于尖沙咀的黄金地段，外观相当低调，甚至有些老旧，也没有什么特殊标志，毫不起眼，也不见管理人员。
由于行业性质，大多数多为租客，需要不断换租，能够短期租赁的地方，就是最适合她们的物业类型。
所以，从业者聚集最多的小区特点不会逃过下面几个标签：酒店式公寓，物业差，租客多，小户型。
酒店式公寓不是因为是酒店式公寓才导致的这种情况
而是因为酒店式公寓本身这个产品形态的存在，就会导致租客比例高，同时租金也比住宅稍低一些，同时拥有大量房源。
同时，一定是属于管理比较差的，物业比较差的，只有物业比较差的地方，才能让外部的人，如此自由的进出。出租比例比较多的小区，人流量比较大，物业也会相对松懈。
你想想一个高档严密的小区居住的，并不是那些生存在社会边缘楼凤可以住得起的地方。
当从业者收入提高后，逐渐往高档小区开始迁移。高消费的客户，需要有一定的私密性。
第三个，如果不是酒店式公寓，一般这个小区会比较大，或者人口密度比较高，因为人口密度高就会出现管理松懈的问题。
无论是酒店式公寓，还是大体量小区，或是物业管理不太严格，都有可能成为从业者选择聚集的小区。
当其实这行之间也存在着鄙视链。
层次分级，往往跟所在的小区品质紧密相关。
他们的生意模式，其实可以定义为一种o2o的模式。也就是我们常说的线上交易，线下体验。
像这样的小面积公寓，租金约4000-6000元，周边有地铁口，有大型商业巴黎春天，其实是普通工作者会选择居住的地方。
同时物业管理形同虚设。
相对价位高的，会选择一个高档一点的次新房，如下面这个内环边上的高品质小区，租金约9000-10000元，内部环境很好，绿化高，保证业务私密性。
但是物业方面管理并不到位，像这样无人管理进出口的情况很多，或者随便跟随某个业主便可以进出该小区。
同时，单元楼大堂也是半开放式的，像这样随便进出。
除了商业公寓，所以有一类产品比较特殊，往往也会成为从业者选择的类型。
一个豪宅项目里，大户型里里混杂着一个60平的刚需小户型。其实大家不觉得，单就产品来说，这里不是很适合她们居住吗？
首先这样的产品出租率肯定高，而且对于租客来说实用，同时能够提高档次，附近潜藏客源多。
当然，并不是说未来豪宅的60平单间里就会住着从业者，只是后期大概率会因为购买人群的差异水平大，很可能会出现租客混居情况，导致人员比较杂乱。
而后期，会根据自己的目标客群，去定位自己的居住场所。
不论是普陀区长寿路板块也好，酒店式公寓也好，当初设计产品的时候，绝不是为了这个行业的产业而设计。
而是因为不同形态的产品培育出来不同的人群聚集土壤，因此孵化出来这样的产业。
所以，我们买房时如何才能够避免掉进“楼凤黑洞”呢？
首先，当然在产品选择上，商业性质公寓一直以来都是建议谨慎购买的，除了它是40年产权，税费高，没有学区无法落户之外，
因为公寓产品形态通常都是一梯多户，邻居都是租客，住户的复杂性远超想象，难免社区档次上不来，无法实现高溢价。
在板块选择上，随着城市的发展，常常会出现一些三不管地带，人群混杂，这样的板块也在房价上可能是比较低洼的地方，但同时也在居住人群上失去了纯粹性。
对小区物业要重视起来，很多小区因为管理不到位，导致一些原本是居民住宅的变成了经营性用房，导致整个社区变得十分混乱，所以尽量选择品牌物业，口碑好的的物业。
这样至少不会让我们的小区成为各种会所，工作室，洗浴店热衷驻扎的地方。
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