对写字楼的现状,记者经过大量调查和对业户或租户的采访,从利用情况来进行分类大扫描。
初级专业写字楼:好汉不提当年勇
一般建于九十年代中期,处于市内中心区。初期受经济及政治环境的影响空置率较高,当时的租金只有0.8-1.5元/m2?天,售价为3000-4000元/ m2左右。目前,此类写字楼大部分位置和功能配套方面的不尽人意,营业性功能方面较差,停车位不足,户型面积设置不合理等,外观设计普遍无特色,气势较差,不能充分体现买家的公司实力与企业形象。
酒店式写字楼:秋去春又来
长沙的酒店大多处于交通便捷、商务气氛浓郁之地。酒店因具备较好的办公环境,通讯设备能不断跟进,停车位一般充足,豪华装修,优质星级的服务和较佳的形象而一直深受市场关注,被注重自身形象的大公司视为企业实力和地位的体现。
酒店写字楼物业管理费均大大超出专业写字楼,其租金一般在2.6元/平方米—3.8元/平方米之间。其内的大小的会议室可随时租用,但租金较昂贵。酒店写字楼极少对外销售产权,有实力的公司也只当为过渡性的办公场所。在较长一段时间里,很多公司尤其是驻长办事机构,在没有好的专业写字楼的情况下,会首选在酒店长包房办公。但此类写字楼因时间和酒店经营状况紧密相关,其租用曲线就像候鸟一样:秋去春又回。
因此出现了带产权出售的酒店式公寓,如和府酒店公寓成为我省首家酒店式公寓,并在当年基本售完。
国有旧办公楼:只是近黄昏
旧办公楼主要为国有单位资产,经调整后转变为对外租赁的写字楼,该类写字楼一般位于市中心或老城区,由于城市规划的几经变迁,部分写字楼的交通优势已然丧失。而且其形象外观、配套设施、服务体系、通讯系统等均已落伍于时代。故此,其空置率也相当高,很多都急待改造或拆除重建。旧办公楼的租金水平一般较低,在0.6-1元/m2?天的水准。
SOHO型写字楼:几家欢乐几家愁
自2000年,第一个居家办公SOHO顺天推出以来,就如雨后春笋一样,在芙蓉路上,甚至其它地段都有SOHO的“时尚丽影”。现代通讯条件的改善,Internet的普及,使得家庭办公成为可能, SOHO的找到了其特定的客户。价格对创业型和小公司有较大的诱惑。
然而,SOHO写字楼,也存在不少矛盾,某些商住混合楼的各种弊病已暴露无遗,甚至是很严重。如电梯紧张、车位太少、物管费不合理、无法规范经营管理、公文包与菜蓝子问题等等。采访发现,办公者是心有苦衷,住家者,更是怨声载道。真是“几家欢乐几家愁”啊。
入世成功后,写字楼市场已然复苏。纵观长沙CBD地带的中高档写字楼,空置率猛然下降,配套齐全、交通位置方便的高档写字楼的出租率一般都是在85%以上,租金也上升至1.6—2.8元/ m2?天。象银华大厦以其智能化和管理良好而出租率的在98%以上。
然而此类高档尤其是专业化的写字楼并不多。从开发角度观察,开发商对写字楼普遍有操作难度大的感觉;而从市场受众看,写字楼不怕高档,甚至是越高档越好。这需要有与国际接轨的高档写字楼出现。即将推出的“顺天国际财富中心”有望实现这一跨越。
注:本文发表于2002年3月21日潇湘晨报B4版
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